Ипотека на выкуп доли в квартире

Покупка доли в объекте недвижимости является такой же имущественной сделкой, которая может стать поводом для оформления ипотечного договора. Кредитными организациями предусмотрен особый вариант кредитования, учитывающий нюансы переоформления доли. Ипотека на выкуп доли в квартире имеет свои нюансы, которые должны быть учтены в процедуре оформления сделки. Доля – часть собственности, менее ликвидная, чем целая квартира, и любые действия с возмездной перерегистрацией прав на другого владельца требуют учета мнения других совладельцев.

Особенности оформления ипотеки на долю

Покупка части единого объекта недвижимости требует согласования сделки с остальными собственниками долей, имеющих приоритетное право выкупа с целью расширения своей площади или объединения прав на целую квартиру.

Недвижимость зачастую оформляется по долям в процессе перевода из муниципальной в частную собственность, при покупке жилья за счет средств материнского капитала или когда объект приобретается супругами совместно. Когда возникает необходимость продажи доли, предстоит пройти процедуру согласования сделки с остальными совладельцами.

Банк, рассматривая заявку на ипотеку, перед принятием решения согласовать или отказать в предоставлении заемной суммы, учтет целый ряд особенностей, влияющих на безопасность и выгодность кредитования для самого кредитного учреждения:

  1. Сомнения в юридической чистоте, когда под видом ипотеки родственники пытаются взять залоговый кредит на выгодных условиях.
  2. Претензии к ликвидности долевого имущества. Цена квартиры и суммарная стоимость долей может серьезно отличаться в пользу единого объекта. Доли стоят меньше, а продать их сложнее. В случае невозврата долга заемщиком, банку придется проходить сложную процедуру согласования принудительной продажи залогового имущества, т.е. доли. Это отнимает время и требует от кредитора дополнительных усилий.
  3. Тщательная проверка платежеспособности. Часть жилья требует небольшой суммы от покупателя. Если он не может найти свободных средств на выкуп доли, прибегая к ипотеке, у банка достаточно оснований сомневаться в кредитоспособности человека.
  4. Разделение на доли предполагает жилье на вторичном рынке недвижимости, что налагает ограничения по параметрам степени износа, ветхости, общему техническому состоянию многоквартирного дома. Большинство ипотек предполагают запрет на сделки с ветхими строениями, постройками до 70-80х годов, с высокой степенью технического износа. Что ограничивает возможности выкупа доли по ипотеке.

Вся процедура приобретения части квартиры за счет заемной суммы соответствует правилам оформления кредита, описанным в Федеральном законе «Об ипотеке», в котором не содержится никаких дополнительных условий для покупателей долей.

Однако сами кредитные организации вправе рассматривать такие заявки с особой тщательностью, поскольку признает кредитование покупки доли рискованным.

Различают 4 распространенных обстоятельства, когда возникает потребность выкупа за счет заемных средств.

Выкуп последней доли и объединение частей имущества

Самым предпочтительным для банка вариантом станет сделка, целью которой является объединение долей в единый объект собственности, что повышает безопасность сделки.

Такой вариант чаще характерен для бывших супругов, которые покупали квартиру в период брака и теперь один из них планирует выкупить часть, чтобы сохранить в собственности всю жилплощадь.

Если квартира ранее принадлежала нескольким собственникам и предстоит завершить процесс объединения объекта в единую собственность, из процедуры купли-продажи исключается этап согласования с остальными сособственниками. Получить одобрение по заявке проще, а условия ипотеки могут оказаться менее жесткими, предусматривая освобождение от обязательного первого взноса.

Выкуп доли созаемщика

Учитывая положения законодательства о совместной собственности супругов, банк при выдаче заемной суммы заключает договор с обоими партнерами по браку. Первый супруг выступает в роли основного заемщика, а второй числится созаемщиком.

В период развода предстоит согласовать дальнейшую раздельную жизнь, определяя права и обязательства, которые сохранит каждый после прекращения брака.

Перед бывшими супругами встает задача согласования платежей по ипотеке и определения прав на ипотечную собственность. С одобрения банка один из супругов получает право на вторую половину имущества, а ипотека переоформляется на нового единоличного собственника.

Приобретение части жилплощади у родственников и членов семьи

Банк серьезно относится в юридической чистоте ипотечной сделки. Цель выгодного кредита может быть только улучшение жилищного вопроса, а не получение семьей заемщика денег под низкий процент с погашением в течение 20-30 лет.

Если предстоит купить долю у близкого родственника, члена семьи, нужно быть готовым столкнуться с отказом по заявке на ипотеку.  Выкуп доли у родственника через ипотеку наводит на мысли о попытке обмана, когда один из родственников соглашается уступить свою собственность чисто номинально, сохранив жилплощадь за семьей и получив самые выгодные условия кредитования.

Еще более рискованной считается сделка, в которой предполагается выкуп доли у родственников без первоначального взноса по ипотеке. Фактически, для самого заемщика схема означает получение кредита наличными без существенных изменений условий проживания в квартире.

Поскольку залогом выступает только часть собственности, с низкой ликвидностью и проблемами с согласованием принудительной продажи, возникает угроза мошенничества, когда заемщик, получив деньги, перестает платить, а финансовое бремя ложится на остальных членов семьи.

Комната в коммуналке

Жилая изолированная комната в коммунальной квартире может являться предметом сделки купли-продажи с использованием заемных средств. Ипотека на комнату в коммуналке более охотно выдается, если заемщиком становится один из собственников долей, когда из коммунальной квартиры создается единый жилой объект.

Если предстоит покупка комнаты новым лицом, банк обязательно оценит ликвидность залогового объекта, обращая внимание на следующие параметры:

  1. Метраж приобретаемого жилья – от 12 квадратных метров, поскольку это соответствует федеральной норме, закрепленной ЖК РФ за одним человеком.
  2. Должен быть обустроен санитарно-гигиенический узел.
  3. Приобретается жилая площадь в благоустроенной квартире, с водопроводом, отоплением и подключенным электричеством.
  4. Комната должна находиться в доме, построенном не ранее 1970-го года, не имеющем деревянных перекрытий.

Выдвигая такие требования, банк преследует свои интересы, заботясь о благополучном возврате долга, даже если заемщик откажется от исполнения обязательств.

Требования для одобрения заявки

Хотя согласование заявки на покупку доли в ипотеку имеет свои трудности, успешный заемщик сможет без труда пройти процесс оформления, учитывая возможные нюансы долевой сделки.

В целях безопасности банк выдвигает требования к самому кандидату на займ и приобретаемому объекту недвижимости.

К заемщику

Подавая заявку, необходимо учитывать критерии отбора надежных заемщиков со стороны банка:

  1. Российское гражданство.
  2. Возраст 21-65 лет. Ипотеку разрешают брать в более старшем возрасте, чем обычные потребительские кредиты. Некоторые банки сдвигают возрастные границы до 25-80 лет.
  3. Наличие официального трудоустройства.
  4. Подтвержденный справкой от работодателя доход (справка по форме банка или декларация НДФЛ).
  5. Свободные средства, накопленные для финансирования будущей покупки – не менее 10-15% от стоимости выкупаемого имущества должны быть внесены из личных сбережений. Возможны исключения по отдельным ипотечным программам, когда кредитор допускает ипотеку без первоначального взноса.
  6. Готовность к предоставлению дополнительного залогового обеспечения. Если есть второе жилье, оформленное в собственность заемщиком, шансы на согласование новой ипотечной сделки выше.
  7. Получение письменного согласия от других совладельцев, если выкупается не последняя доля.
  8. Иногда банк может потребовать от клиента регистрации в квартире, где планируется оформить выкуп.

Более подробно о требованиях кредитора к личности заемщику следует узнавать в конкретном банке, куда планируется подавать заявку на ипотеку.

К недвижимости

Не менее требователен банк и к приобретаемой доле в жилье. Перед подписанием ипотечного договора предстоит согласовать покупку с финансовым учреждением, выдвигающим ряд требований к ликвидности и надежности покупаемого жилья:

  • статус пригодного к проживанию помещения;
  • нахождение в технически исправном доме, который не планируется сносить или выселять;
  • отнесение к благоустроенному жилью, оснащенному необходимыми инженерными коммуникациями – водопровод, электричество, отопление;
  • отсутствуют ограничения на проведение юридических сделок – нет ареста или залога.

Для определения суммы кредитования банк потребует пройти оценочную экспертизу для определения рыночной цены.

Требования Сбербанка

К числу лидеров в сегменте потребительского кредитования относится Сбербанк. Его требования к жилью и личности заемщика отвечают стандартным условиям.

Приобретаемая доля в квартире должна быть:
1по меньшей мере 12 квадратных метров;
2в доме от 70-го года постройки;
3в технически исправном состоянии;
4пригодным для комфортной жизни;
5в доме без деревянных перекрытий;

При рассмотрении личности заемщика Сбербанк предъявляет требования:

  • возраст старше 21 года до моложе 75 лет на момент окончания выплат;
  • официальный доход, подтверждающий платежеспособность;
  • трудовой стаж более года;
  • не менее 6 месяцев работы у текущего работодателя.

В процессе подготовки заявки понадобятся подтверждающие документы.

Читайте также «Выделение долей детям в ипотечной квартире

Причины отказа

В ряде случаев банковская организация отказывает в предоставлении займа. Причиной может стать несоответствие заявителя критериям заемщика и покупаемой доли.

Помимо несоответствия основным требованиям банка есть ряд обстоятельств, которые мешают согласовать выдачу крупной суммы:

  1. Признание сделки мнимой или притворной. Если у кредитора появляются сомнения, что целью ипотеки является именно выкуп доли, а не получение наличных, в заявке будет отказано. Чаще всего отказывают по сделкам между родственниками, особенно самыми близкими.
  2. Заемщик не является совладельцем квартиры, которой владеет несколько собственников;
  3. Выкупается не последняя доля, когда в квартире остается еще несколько сособственников.

В отличие от целых квартир, приобретаемых в ипотеку, при покупке доли отказ по заявке выносится гораздо чаще. Кредитор откажет в выдаче средств, если усмотрит повышенные риски для себя.

Порядок оформления выкупа через ипотеку

В процессе оформления ипотеки предстоит пройти несколько этапов, учитывающих нюансы приобретения долей с первоочередным правом выкупа доли в квартире:

  1. Продавец ищет покупателя, обсуждая условия сделки.
  2. На основании предложенных условий формируется письмо с предложением остальным совладельцам воспользоваться первоочередным правом. Чтобы фиксировать срок ожидания ответа, письма с предложением выкупа направляют с уведомлением по почте.  Если предстоит выкуп последней части, стадия предложения квартиры другим собственникам исключается.
  3. Если в течение месяца никто не соизволил сообщить о намерении выкупить часть, продавец вправе заключать договор с посторонним покупателем, не имеющим доли в квартире.
  4. Подготовка документации для подачи заявки в банк. Многие финансовые учреждения принимают анкеты онлайн, с подселением сканкопий документов.
  5. Заполнение анкеты заемщика с определением запрашиваемых параметров кредитования – срок, сумма.
  6. После предварительного одобрения заявки стороны готовят документы на жилье и подписывают предварительный договор на покупку. Готовится оценочный акт с указанием примерной рыночной стоимости, которая не должна существенно отличаться от цены, по которой стороны договорились подписать договор купли-продажи.
  7. Как только банк сообщает о согласии со сделкой, пора назначать дату продажи и вносить первоначальный взнос.
  8. Стороны подписывают договор и заверяют его у нотариуса.
  9. Оформляется договор страхования с одной из аккредитованных банком компаний. Обычно ипотечный договор предполагает комплексную защиту личного страхования, защиты титула и имущества. Однако по закону об ипотечном кредитовании только имущественная страховка считается обязательной.
  10. Полный пакет документации подается в банк для оформления ипотечного договора, после чего банк переводит деньги по предоставленным реквизитам продавца.
  11. В Росреестр подают заявление о перерегистрации права собственности, предварительно оплатив регистрационную пошлину.
  12. После получения выписки с внесенной записью о перерегистрации имущества (выписка ЕГРН) из Росреестра продавец получает доступ к денежным средствам, переведенным кредитором.

На этом процесс покупки части квартиры завершается, а новому собственнику предстоит выплачивать ежемесячно установленную в графике платежей сумму.

Документация для выкупа доли

На разных этапах понадобится свой перечень документации. Для подачи заявки достаточно представить личный документ, справку о доходе и второй личный документ, однако для согласования ипотеки позже пригодится расширенный пакет.

Со стороны будущего заемщика готовят:

  • российский паспорт (допускается иной равноценный документ для отдельных категорий граждан – паспорт моряка, удостоверение пенсионера или военнослужащего);
  • семейные заемщики предоставляют копию свидетельства из ЗАГСа о регистрации брака;
  • справка составе семьи для выявления числа иждивенцев;
  • свидетельства о рождении детей (при наличии несовершеннолетних иждивенцев);
  • заполненная анкета заемщика (ФИО, сведения из паспорта, о доходе и работодателе, адресе и гражданстве);
  • если собственников несколько прилагают нотариально заверенные отказы от других совладельцев;
  • справка о доходах (по форме банка, 2-НДФЛ, выписки из банка);
  • СНИЛС;
  • заверенная копия трудовой книжки.

На недвижимость готовят следующие документы:

  • свидетельство о госрегистрации или выписка из ЕГРН с подтверждением прав продавца на распоряжение недвижимостью;
  • документ, на основании которого была получена часть квартиры (договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельство о наследовании);
  • заключение независимого эксперта с оценкой недвижимости;
  • техпаспорт с экспликацией, кадастровый паспорт;
  • справка о прописанных по адресу жильцах (выписка из домовой книги).

Если собственник вступал в брак, с его стороны готовят письменное согласие на отчуждение недвижимости. Разрешение от супруга заверяют в нотариальной конторе.

При сборе документации для ипотеки учитывают, что некоторые из справок имеют ограниченное время годности. Например, справка о зарплате действительна не более месяца с момента оформления, а выписку из домовой книги берут непосредственно перед сделкой (за 2 недели).

Помимо кредитного договора с банком дополнительно заключают договор ипотечного страхования, в который, как правило, входит комплексная защита – имущества, титула, жизни и здоровья заемщика.


Образец договора купли-продажи доли квартиры

alt: Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры


Сроки и расходы

Ипотечная сделка относится к наиболее сложных, поскольку состоит из нескольких этапов согласования. Только на получение согласия от сособственников может уходить до 1 месяца. Со стороны банка задержек не предполагается – на предварительное согласование уходит не более 4-5 рабочих дней, а для подготовки к подписанию кредитного соглашения отводится 1-2 недели.

Со стороны заемщика время уходит на сбор документации:

  1. Оценка жилья – 5-7 дней.
  2. Подготовка справок от работодателя, выписок – 1-2 дня.
  3. Подготовка техпаспорта – 5-10 дней.

В итоге, с момента решения о продаже до подачи документов в Росреестр проходит около месяца, если потенциальный покупатель уже найден.

В процессе приобретения части квартиры в ипотеку предстоят дополнительные расходы на подготовку и регистрацию:

  • нотариальное заверение – 0,5% от стоимости покупаемого имущества и сбор за технические услуги нотариуса от 1 тысячи рублей;
  • ипотечное страхование — зависит от выбранной страховой компании, как правило сумма оплачивается ежегодно;
  • необходимо иметь около 10-15% от цены доли для первоначального взноса;
  • регистрационная пошлина при подаче документов в Росреестр – 2 тысячи рублей;
  • заключение независимого эксперта с оценкой стоимости жилья – около 2 тысяч рублей.

К дополнительным расходам, которые последуют после завершения сделки, относят выплачиваемый ежегодно налог на приобретенное имущество и проценты, уплачиваемые заемщиком банку – от 3-9% годовых.

Сделка купли-продажи при выкупе доли в ипотеку относится к числу сложных процедур, в процессе которых предстоит проходить многоэтапное согласование и сбор документов со стороны продавца-собственника и покупателя-заемщика.

Знание особенностей проведения подобной сделки поможет успешно согласовать и завершить куплю-продажу доли в квартире в самые короткие сроки.


Источники

  1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
  3. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
  4. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли


Другие статьи по теме

Выселение из ипотечной квартиры

Выделение доли в совместной собственности супругов

Продажа доли в приватизированной квартире


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *