Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Долевая собственность часто является причиной конфликтов совладельцев жилья. Многие из них не могут привыкнуть к образу жизни друг друга или просто хотят стать единоличными хозяевами всего помещения. Поэтому часто в судах встречаются иски, где главное желание заявителя – лишить собственника доли в квартире без согласия.

Понятие долевой собственности

Когда объектом имущества владеют сразу несколько лиц, то собственность может быть долевой. От совместной ее отличает определение конкретной части для каждого владельца (напр., ½, ¼ и т.д.).

Размер доли устанавливается по соглашению сторон (с заключением соответствующего документа) или в судебном порядке. Когда какого-либо основания нет, то права на имущество разделяются на всех в равной степени.

Варианты отчуждения доли

Право собственности на долю в квартире, как и любое другое имущество, может передаваться на основании сделок:

  • Купли-продажи;
  • Обмена/мены;
  • Дарения.

Также недвижимость можно передавать по наследству, включив потенциального собственника в завещание.

Как определяется стоимость доли в квартире

Ценой на долю в квартире не будет сумма, пропорционально равная продаваемой части помещения. Т.е. если целая квартира стоит 5000000 руб., то ¼ от нее не будет оценена в 1250000 руб.

Причины такого ценообразования кроются в том, что на одной жилплощади будут проживать несколько собственников.

Вероятность бесконфликтного сосуществования в таких случаях крайне мала, к тому же кухня, туалет и пр. будут являться местами общего пользования. Все это делает пользование недвижимость неудобным, а потому цены на такое жилье значительно занижаются.

Способы изъятия доли совладельца

Закон определяет права собственника, согласно которым он распоряжается своим имуществом по личному усмотрению. Также никто не может забрать лишить законного владельца этого имущества.

Соответственно, хозяева долей в квартире не имею и права на изъятие долей друг у друга. Однако, существует ряд обстоятельств, которые послужат основанием для снятия совладельца с регистрации и лишения его права собственности.

Признание доли ничтожной

Если фактический размер доли одного из собственников настолько мал, что он не может пользоваться им в полной мере, то совладельцы могут потребовать признать ее ничтожной. Для этого нужно подать соответствующее заявление в суд. В тексте следует указать общий метраж квартиры и размер долей каждого сособственника.

При рассмотрении дела во внимание будут приниматься не кольцо обстоятельств:

  1. Есть ли возможность выделить долю в натуре в виде изолированного помещения;
  2. Наличие у второй стороны альтернативного жилья;
  3. Объективный интерес выселяемого к распоряжению своей долей.

Если с двумя первыми пунктами все понятно, то определение последнего довольно сложно.

Этому может поспособствовать информация о том, что:

  • Истец (или несколько) полностью оплачивает содержание квартиры (ремонт, коммунальные платежи), а ответчик никак не вкладывается в расходы;
  • Совместное проживание с ответчиком в одной квартире невозможно по причине непримиримых разногласий и постоянных конфликтов;
  • Ответчик является собственником другого объекта недвижимости, которое также (или даже больше) подходит для проживания*, а сорная доля им не используется.

*Можно предоставить выписку из ЕГРН (платно).

В случае удовлетворения исковых требований ответчик подлежит принудительному выселению.

В свою очередь заявитель обязуется предоставить соразмерную компенсацию. Т.е. по сути это будет выглядеть как купля-продажа недвижимости.

Следует отметить, нормативные акты не определяют размер ничтожной доли. Данное понятие применяется на усмотрение судьи, а значит – на это влияют только детали каждого конкретного дела.

По решению суда

Принудительное отчуждение доли возможно и в случае нарушения им закона. Вопрос однозначно решается в суде.

Основаниями для обращения могут послужить:
1Несоблюдения правил содержания жилого помещения;
2Несоблюдение правил поведения с соседями по квартире/этажу/подъезду/дому;
3Нарушения норм закона, одним из наказаний за которые является конфискация имущества преступника;
4Незаконное приобретение доли;
5Неисполнение условий договора ипотечного кредитования.

Для изъятия доли через суд необходимы доказательства наличия вышеперечисленных фактов. В первых двух случаях это могут быть свидетельские показания, а также фото-/видео/аудиоматериалы. При правонарушениях пункт о конфискации будет включен в постановление, вынесенное в рамках суда по этому делу.

Аннулирования сделки купли-продажи можно добиться, если:

  • Были нарушены права несовершеннолетних (при продаже не было получено разрешение на сделку от органов опеки и попечительства и детей выселили из единственного жилья или в помещение с худшими условиями);
  • Продавец не отдавал отчет в своих действиях (напр., по причине опьянения или особенностей психического здоровья);
  • Договор купли-продажи или иной формы переуступки прав собственности был составлен неверно (без заверения нотариуса, без указания всех сведений и наличия необходимых документов).

В последнем случае такое возможно, если рассматриваемая доля была приобретена за счет кредитных средств ипотеки. При такой форме договора с банком права на недвижимость остаются у займодавца до тех пор, пока клиент не вернет все денежные средства, включая проценты.

Соответственно, при образовании длительной задолженности он на законных основаниях может истребовать свое имущество. При этом не имеет значения, есть ли у заемщика другое жилье – если кредит не будет погашен, отчуждение права собственности состоится в любом случае.


Образец иска о признании доли малозначительной и принудительном ее выкупе

alt: Скачать образец иска о признании доли малозначительной и принудительном ее выкупе

Скачать образец иска о признании доли малозначительной и принудительном ее выкупе


Читайте также «Как выселить человека из квартиры если он в ней прописан но не собственник

По желанию собственника

Как и положено по закону, владелец может распоряжаться своим имуществом любым способом, если это не нарушает права других граждан. Одним из вариантов является его продажа.

Лицо, которое хочет получить долю одного из совладельцев, может предложить цену чуть выше рыночной стоимости. В таком случае потенциальный продавец увидит, что более выгодное предложение ему не поступит, в результате чего быстрее решится на сделку.

Когда речь идет о долевой собственности, то в первую очередь право выкупа предоставляется совладельцам (т.н. право приоритетной покупки). Они (или один из них) и станут новыми хозяевами.

Подобное развитие событий возможно как по инициативе самого владельца доли, так и с подачи других собственников. Участники сделки садятся за стол переговоров и обговаривают условия договора купли-продажи.

Далее обе стороны подготавливают документы:

  • Паспорт;
  • Правоустанавливающие документы на владение недвижимостью (основание для приобретения – Свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и т.д., а также выписку из ЕГРН или Свидетельство о государственной регистрации права собственности);
  • Технические документы на жилье.

Сделка должна заключаться в присутствии нотариуса с последующим заверением подписанного договора (услуга платная – 500 руб. согласно НК РФ). После переуступка права собственности на долю в квартире должна быть зарегистрирована в ЕГРН.

Для этого нужно:

  1. повторно собрать те же документы, что были подготовлены для заключения сделки;
  2. дополнить пакет основанием переуступки права собственности (мирное соглашение, решение суда), договором купли-продажи и заявлением на оказание услуги внесения данных в ЕГРН;
  3. оплатить госпошлину (2000 и 22000 руб. для физических и юридических лиц соответственно)* и приложить квитанцию к собранным документам;
  4. обратиться в Росреестр.

*Оплачивает новый хозяин.

На проверку документов (полный комплект, достоверность данных, правильность оформления) и регистрацию нового собственника уйдет до двух недель.

Что делать, если вас лишают доли в квартире

В делах о принудительном выкупе доли ответчику нужно убедить суд в том, что он крайне нуждается в данном помещении и не намерен его продавать. Аргумент актуален в том случае, если у него нет в собственности другого жилья, в которое он мог бы переехать.

Если процесс инициирован по причине доказанных эпизодов нарушения закона, то выселяемому следует ссылаться на то, что подобное поведение не является систематическим и больше не повторится.

Когда истец хочет применить понятие ничтожности доли, а часть ответчика может быть выделена в отдельную комнату, то удовлетворение заявленных требований невозможно.

При требовании истца признать сделку, на основании которой ответчик приобрел долю, незаконной можно надеяться только на недостаточную доказательную базу. В противном случае договор будет признан недействительным, а владелец утратит право собственности. При этом вполне вероятно продавец вернет деньги только через суд.

Что делать, если вы не можете выселить содольщика

Если избавится от соседа ни одним из перечисленных способов не получается, то можно применить следующие варианты решения вопроса.

Продажа своей доли

Здесь в первую очередь следует сделать предложение о выкупе своему совладельцу. Если его доля значительно меньше, чем у продавца, то скорее всего он откажется, поскольку, как показывает практика, у большинства жителей РФ нет в запасе свободной суммы таких размеров.

ВАЖНО! Цена, озвученная содольщику, не может превышать сумму, далее называемую другим покупателям в случае отказа первого.

Далее можно объяснить, что лучше решить вопрос мирно (т.е. пусть этот совладелец сам продаст свою долю) либо продаваемая часть квартиры уйдет сторонним лицам, которые наверняка не уживутся с таким соседом.

Продажа квартиры целиком

Как вариант – разом реализовать все помещение, а деньги разделить в соответствии с размером принадлежащей доли.

Если конфликтный сособственник против такой сделки, то следует объяснить ему правила формирования цен – от продажи только своей доли он выручит гораздо меньшую сумму.

Сдача в аренду

Если вы хотите лично пользоваться всей квартирой, то можно предложить совладельцу арендовать его долю. Аналогично можно поступить и со своей частью – сдать ее сособственнику или третьему лицу.

Также можно договориться о том, что вся квартира будет арендована гражданами со стороны, а поступающие денежные средства расформируются согласно долям хозяев.

Определение порядка пользования жильем через суд

Обычно конфликты между сособственниками строятся на том, что спорные моменты возникают на бытовой почве – кто-то занял большую часть кухни, а кто-то не хочет финансово или физически участвовать в ремонтных работах и т.д.

Разрешить ситуацию поможет судебное разбирательство. Для этого все участники конфликта (или один из них) должны подать иск об определении порядка пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности. Постановление может содержать все детали вплоть до того, в какой части помещения будет стоять мебель владельцев-соседей.

В идеале лучше выделить все доли в натуре, но на практике такое реализуется довольно редко. Это связано с нормами проведения процедуры – часть квартиры каждого совладельца должна быть выражена как минимум в комнате с отдельным входом.

Однако, такое встречается крайне редко, когда собственников несколько, доля одного из хозяев значительно больше остальных или этому противоречит сама планировка (напр., когда одна комната изолированная, а вторая – проходная). К тому же при выделе желательно обеспечить все помещения своим санузлом, что технически невозможно в многоквартирном доме.

Пытаясь решить вопрос о лишении собственника его доли в квартире следует четко понимать, что скорее всего судебные тяжбы неизбежны. Это потребует финансовых расходов и немалого количества времени. При этом далеко не факт, что исковые требования будут удовлетворены. Поэтому однозначно здесь потребуется мощная юридическая поддержка.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 250. Преимущественное право покупки
  3. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ, Статья 131. Форма и содержание искового заявления
  4. «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)
  5. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, Статья 333.19. Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции, мировыми судьями


Другие статьи по теме

Выселение незаконно проживающих граждан

Выселение из служебного жилого помещения

Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *