kak-perevesti-dolyu-v-kvartire-v-komnatu

Владение частью жилого помещения может привести к ущемлению прав всех владельцев. Ни один из них не может четко выделить СВОИ квадратные метры, не затрагивая чужую территорию. Поэтому вопрос того, как долю в квартире перевести в отдельную комнату, остро стоит для многих совладельцев. 

Понятие доли и правила ее пользования 

Доля в квартире – условная часть жилья, которая указывается на бумаге (напр., ½), но не выделена буквально – в виде конкретных квадратных метров. Всем помещением могут владеть сразу несколько лиц, т.е. хозяин ¼ не становится по умолчанию хозяином 1 из 4 комнат. 

Наличие права собственности на часть квартиры позволяет завещать, подарить или продать ее, но последнее реализуется с некоторыми сложностями. В первую очередь предложение должно поступить в адрес совладельцев, только после их отказа – третьим лицам. Но и здесь возникнут трудности – покупатели могут столкнуться с теми же проблемами, что и прежний владелец, а их решением опять же будет перевод доли в комнату. 

ВАЖНО! Приобретая комнату в коммуналке, владелец получает индивидуальную собственность, а не участие в долевой. Разрешение от соседей на распоряжение частью жилого помещения не требуется. 

Регистрации в доле подлежит сам собственник и его несовершеннолетний ребенок. Прописать других лиц возможно только с согласия остальных совладельцев. 

Зачем выделять долю в натуре  

Многие совладельцы мирно живут в одной квартире, даже не задумываясь о том, «где чье». Но существует ряд причин, по которым возникает острая необходимость определения точных границ своей части жилплощади. Основная из них – финансовый вопрос. Дело в том, что многие сособственники сталкиваются с несправедливым внесением оплаты за коммунальные услуги, когда счет выставляется общий, а их использование было не равномерных среди всех жильцов. Один из выходов – разделить лицевые счета, но практике это реально только при распределении расхода электричества (после установки отдельных счетчиков).  

Существуют и другие потенциальные причины, которые могут возникнуть, даже если уже раздельные лицевые счета: 

  • бытовые и личные конфликты при выяснении характера пользования помещениями (напр., жильцы не могут решить в какой комнате должен жить каждый из них); 
  • желание сдавать свою долю в аренду; 
  • необходимость использования доли в качестве залога при оформлении кредита*; 
  • выйти из зависимости от других собственников, не запрашивая их согласие при каких-либо манипуляциях с недвижимостью. 

*Часто банки не рассматривают только часть недвижимости, а принимают в залог только целое помещение. Поэтому под обременение могут попасть все доли сразу с соответствующего разрешения. Но на практике остальные совладельцы дают однозначный отказ. 

Получается, что конечная цель перевода доли в комнату – стать полноправным хозяином своего имущества и свободно им распоряжаться. На бумаге будет отражено отдельное жилое помещение с соответствующей регистрацией в Росреестре. 


Образец Соглашения о выделении долей в натуре

alt: Скачать образец Соглашения о выделении долей в натуре

Скачать образец Соглашения о выделении долей в натуре


Когда невозможно перевести долю в комнату 

Несмотря на то, что право собственности дает полномочия по владению и использованию недвижимого имущества, в некоторых случаях его владелец не сможет физически оградить свою часть жилья от содольщиков. Главным фактором является количество комнат – однокомнатную квартиру невозможно разделить, например, пополам. Для перевода доли количество жилых комнат должно быть не менее числа совладельцев. Кухня, санузел и пр. считаются общими и через суд можно установить график общего пользования. Либо отделяемая комната должна иметь свой санузел и отдельный вход (т.е. получить в индивидуальную собственность проходную комнату скорее всего не получится). Единственным выходом здесь будет продажа своей доли, но часто продавцу не стоит рассчитывать на получение адекватной прибыли от сделки. 

Способы решения 

Перевод доли в комнату осуществляется путем заключения соглашения, если имеется разрешение всех совладельцев, или в судебном порядке, если договориться не удалось.  

Мирное соглашение  

Если участники сделки пришли к общему мнению, то составляется документ, свидетельствующий о согласии всех содольщиков на удовлетворение требований заявителя (с указанием условий их исполнения). Он может быть написан непосредственно участниками или нотариусом. Заверение последним необязательно, но его наличие позволит избежать дополнительных споров, если один из участников сделки позже заявит о своей или чьей-либо другой невменяемости на момент подписания договора. 

Текст соглашения должен содержать: 

  • наименование, дату и место составления; 
  • паспортные и контактные данные всех содольщиков; 
  • технические сведения о квартире; 
  • основание на право собственности долей; 
  • размер долей; 
  • наличие обременения; 
  • каким образом будет выделена доля инициатора (размер, вид); 
  • если есть какие-либо расходы, то на кого возлагается оплата; 
  • если необходимо проведение ремонтных работ, то на каких условиях они будут проводиться (напр., время, наличие посторонних лиц и т.д.); 
  • сколько копий у данного соглашения; 
  • подпись каждого содольщика с расшифровкой. 

Добровольная сделка заключается в следующем порядке: 

  • проверка законности намерений заявителя (разрешен ли выдел в рассматриваемом помещении, не нарушает ли это права содольщиков); 
  • осуществить необходимые ремонтные работы (если нужно); 
  • составить и заверить соглашение; 
  • внести данные о полученном индивидуальном праве собственности в ЕГРН. 

Возможно, что натуральная величина доли будет несколько меньше. В этом случае сособственники должны будут произвести доплату. Аналогичные действия будут проведены и в случае с выделом большей площади. На это необходимо отдельное согласие участников (если чья-либо доля незначительна, то оно не требуется). 


Образец искового заявления о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

alt: Скачать образец искового заявления о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности

Скачать образец искового заявления о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности.


Обращение в суд 

Здесь в качестве истца выступает лицо, желающее получить отдельную комнату, в качестве ответчиков – остальные совладельцы. В итоге процесса заявитель официально потеряет статус участника общей долевой собственности и приобретет личную.  

До подачи иска необходимо провести несколько подготовительных манипуляций: 

  1. обратиться в БТИ – учреждение выдаст официальное разрешение (или запрет) на прямой раздел имущества; 
  2. собрать пакета документов; 
  3. уведомить содольщиков. 

Последний пункт выполняется в письменном виде.  

Далее алгоритм процедуры выглядит следующим образом: 

  • составление и регистрация искового заявления в районном суде (по месту расположения квартиры); 
  • уплата госпошлины; 
  • участие в судебном заседании; 
  • исполнение вынесенного решения. 

На рассмотрение дела отводится не более 2 месяцев. Итогом судебного разбирательства становится постановление о преобразовании доли в конкретное помещение (комнату) или принуждение ответчика (или нескольких) к выкупу этой доли. При необходимости одной из сторон производится доплата, что также указывается в тексте документа. 

Если ответчики не признают решение суда верным, то в дальнейшем возможны апелляционные процессы вплоть до обращения в Верховный Суд. Когда игнорируется и его вердикт, к принудительному выделу доли или переводу денежных средств в пользу заявителя будут подключены сотрудники ФССП. 

Какие нужны документы 

Стартовый этап проведения процедуры – подготовка пакета документов. В него входят: 

  • паспорт истца; 
  • основание получения права собственности на долю; 
  • согласие* остальных совладельцев жилого помещения; 
  • технический паспорт на квартиру; 
  • справка** из БТИ с разрешением проведения выдела доли; 
  • предварительный план с указанием границ выделенной доли заявителя; 
  • все копии заявления; 
  • квитанция об уплате госпошлины. 

*При заключении соглашения сособственники дают разрешение на выдел, но само распределение метров могут захотеть провести через суд. Наличие такого документа упростить рассмотрение дела и вынесение решения. 

**Без нее результатом обращения в суд станет решение о выплате компенсации, т.е. отдельное жилое помещение предоставлено не будет. 

Читайте также «Как продать долю в однокомнатной квартире

Исковое заявление 

Текст документа должен содержать: 

  • наименование районного суда; 
  • паспортные и контактные данные всех участников процесса; 
  • адресные и технические данные квартиры с указанием подтверждающих документов; 
  • находится ли квартира в обременении; 
  • имеющаяся у истца доля с указанием основания ее получения; 
  • требования; 
  • характеристики помещения, в которое заявитель хочет преобразовать свою долю (расположение, метраж и др.); 
  • сумму компенсации на случай запрета на выдел доли по причине отсутствия технической возможности; 
  • приложения – документы, которые входят в состав пакета  
  • количество экземпляров* данного заявления; 
  • дата подачи иска; 
  • подпись с расшифровкой. 

*По 1 на истца, каждого ответчика и сам суд. 

Во избежание дополнительных конфликтов в список требований рекомендуется включить порядок пользования жилым помещением. 


Образец: 

Наименование суда 

Ф.И.О., паспортные и контактные данные истца 

Ф.И.О., паспортные и контактные данные ответчика (и далее по их количеству) 

Исковое заявление 

О выделении доли квартиры в натуре 

03.03.2003 г. мной (Ф.И.О. и г.р. истца) и (Ф.И.О. и г.р. ответчика) на праве общей долевой собственности была приобретена 4-комнатная квартира (адрес, технические данные жилого помещения). Ее стоимость на тот момент составляла 6 000 000 (шесть миллионов рублей), из которых я внес 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей, а (Ф.И.О. ответчика) – 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. На основании данного факта размер долей в квартире был определен следующим образом: ¾ – мне, (Ф.И.О. истца) (данные правоустанавливающего документа), ¼ – ответчику, (Ф.И.О. ответчика) (данные правоустанавливающего документа). Также сообщаю, что на момент подачи искового заявления квартира не находится в обременении. 

В ч. 2 ст. 252 ГК РФ сказано, что каждый участник долевой собственности имеет право на выдел своей доли из общего имущества. 10.10.2010 г., 11.11.2011 г. письменным уведомлением (копии прилагаются) и далее несколько раз устно я предпринял попытки по достижению мирного соглашения с целью раздела общего имущества (вышеуказанной квартиры) и выделу своей доли (¾ квартиры). Условия выполнения моих требований были следующие: 

  1. …  
  2. … 
  3. … 

На все поступившие предложения (Ф.И.О. ответчика) ответил отказом. 

На основании вышеизложенного 

ПРОШУ 

Выделить в натуре мою долю (¾) на квартиру (адрес, технические данные) в виде (как истец видит свою долю в квартире – напр., 3 комнаты).  

Прилагаемые документы: 

  • копия паспорта (Ф.И.О. истца); 
  • копии искового заявления; 
  • копия технического паспорта на квартиру из БТИ; 
  • договор купли-продажи квартиры; 
  • квитанция об уплате госпошлины. 

(Дата подачи иска) 

(Подпись и Ф.И.О. истца) 


Что делать после победы в суде 

Если суд удовлетворил требования истца, то в зависимости от вынесенного решения: 

  • ответчики выплачивают истцу компенсацию строго в установленном размере и в указанные сроки; 
  • истец занимается регистрацией имущественных прав*. 

*Возможно, перед этим понадобится провести ремонтные работы с целью перепланировки помещения, установки отдельного входа и т.д. 

Процедура внесения данных о приобретенном индивидуальном праве собственности на выделенное жилое помещение состоит из нескольких шагов: 

  1. сбор документов; 
  2. уплата государственной пошлины*;
  3. подача заявки. 

*2000 руб. за регистрацию имущественных прав в порядке живой очереди и 1400 руб. при подаче заявки через официальный сайт учреждения. 

Перед обращением в Росреестр нужно собрать, а затем предоставить: 

  • заявление на оказание услуги; 
  • паспорт каждого содольщика; 
  • решение суда (или соглашение при мирном решении вопроса); 
  • основания на владение каждой долей; 
  • план квартиры, выданный БТИ; 
  • квитанцию об уплате госпошлины. 

Далее в ЕРГН будут внесены данные об отдельном жилом помещении с новым юридическим адресом и единоличным владельцем. 

Как разделить ФЛС  

После того, как комната выделена, возникает вопрос: что делать с оплатой услуг ЖКХ? В таком случае необходимо разделить финансово-лицевой счет (далее – ФЛС). Для этого нужно подготовить: 

  • паспорт всех владельцев; 
  • согласие каждого содольщика; 
  • документы, подтверждающие правомочность владения комнатой (для содольщиков – их долями). 

Далее требуется составить заявление на разделение ФЛС и обратиться с ним к поставщику услуг. 

Пример из судебной практики 

Иванова И.И. и Петрова В.И. являются сестрами, которым в 2010 г. от родителей по наследству перешла однокомнатная квартира (в порядке общей долевой собственности 2/3 – Ивановой И.И., 1/3 – Петровой В.И.). Петрова В.И. не проживала на данной жилплощади с 2005 г. и никак не участвовала в содержании квартиры. После вступления в права наследования Иванова И.И. за счет личных денежных средств произвела капитальный ремонт квартиры, внеся значительные изменения в ее функционал и внешний вид. Все коммунальные счета также оплачивались Ивановой И.И.  

В 2018 г. Петрова В.И. решила воспользоваться своей частью наследства, въехав в квартиру. Ее сестра предложила выкупить 1/3, на что получила отказ. Затем Иванова подала заявление в суд о выделе в натуре своей доли с учетом увеличения ее стоимости за счет произведенных улучшений. Учитывая данные обстоятельства, а также то, что Петрова на протяжении всего времени никак не участвовала в содержании квартиры, суд произвел переоценку долей. По итогам доля Петровой была признана незначительной, Иванова стала индивидуальной собственницей всей квартиры, обязуясь выплатить разницу стоимости своей сестре.  

Обычно перевод доли в комнату осложняется тем, что количество жилых помещений не совпадает с количеством сособственников. Также практически каждое дело осложняется рядом сопутствующих факторов. Поэтому без квалифицированной юридической помощи ни одна сторона не сможет самостоятельно произвести грамотную оценку своего положения, а значит – защитить свою позицию. 



Другие статьи по теме

Договор дарения 1/2 доли квартиры

Исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета

Как выселить человека из квартиры если он в ней прописан но не собственник

Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *