Как перевести совместную собственность в долевую собственность или обратно

Купленная супругами квартира часто оформляется как совместное имущество, что влечет за собой определенные обязательства по согласованию любых сделок и операций с недвижимостью. Чтобы каждый супруг мог реализовать свое право на часть квартиры, необходимо перевести совместную собственность в долевую собственность.

Сделать это можно по взаимному согласию, либо в судебном порядке. Суд, принимая заявление от одного из собственников, будет исходить из общих норм гражданского законодательства об основаниях возникновения общей собственности (ст.244 ГК РФ), а также Семейного Кодекса о совместной собственности супругов (ст. 34).

Варианты переоформления в долевую собственность

При переводе совместной собственности в долевую должно быть получено согласие от всех совладельцев объекта недвижимости, что подтверждается подписанием соглашения.

Если кто-либо из сторон не хочет разделять квартиру на доли, придется обращаться в суд за разделением единого объекта на части.

По завершении процедуры владелец доли получает право по собственному усмотрению распоряжаться ею – продавать, обменивать, дарить отдельно от остальной жилплощади.

По соглашению сторон

Если все владельцы согласны, поделить совместное имущество на всех не составит проблемы. Нужно лишь составить добровольное соглашение о разделе и подписать его с обеих сторон. Такой вариант решения вопросы предпочтителен, поскольку удается избежать разбирательств в суде и расходов на судебные пошлины.

Попытка досудебного урегулирования обязательна, даже если вторая сторона противодействует и не собирается выделять доли по соглашению.

Подписывать соглашение о разделе должны все собственники квартиры, а если кто-либо из них является недееспособным или не достиг совершеннолетия, необходимо согласовывать вопрос с официальным представителем (опекун, родитель) с предварительным одобрением от отдела опеки.

Раздел на доли – значимая юридическая сделка, заверяемая в нотариальной конторе и подлежащая дальнейшей регистрации в Росреестре. Новая выписка из ЕГРН подтвердит факт переоформления с общей на долевую собственность.

Структура мирового соглашения включает следующие реквизиты:

  1. Информация об участниках – ФИО, данные паспорта.
  2. Идентификационные характеристики квартиры, подлежащей делению на доли (адрес, технические параметры, площадь).
  3. Условия раздела общей собственности на доли в каких объемах передается имущество каждому совладельцу).
  4. Сведения о документе, давшем право на распоряжение имуществом (договор купли-продажи, свидетельство наследования и т.д.)
  5. Дополнительные условия. Сюда входит обширный перечень вопросов, касающихся определения порядка эксплуатации, запрет отказа от обязательств. Дополнительно указывают на отсутствие обременений, претензий со стороны других совладельцев. Устанавливают порядок и сроки регистрации дополнений, изменений соглашения.

К обязательным реквизитам соглашения относят дату и подписи каждой из сторон, участвующих в распределении имущества.

Через суд

Если стороны не могут прийти к единому мнению, для разделения общей собственности на доли обращаются в суд. Процедура предусматривает попытку предварительного согласования в форме досудебного урегулирования, что требует дополнительных мероприятий и затрат времени.

При подготовке к подаче иска учитывают необходимость подтверждения того, что инициатор раздела обращался к другим собственникам с предложением разделить квартиру на доли.

Список приложений к исковому заявлению совпадает со стандартным перечнем. Добавляется только документация, доказывающая направление в адрес сособственников предложение подписать мировое соглашение.

При составлении иска придерживаются основным норм ГПК РФ, оформляя заявление по образцу. Перед отправкой иска оплачивают пошлину и прикладывают квитанцию.

Когда судья примет решение инициировать судебный процесс, назначается дата разбирательства. После вынесения решения ждут, когда оно вступит в силу, и далее обращаются в Росреестр для перевода общей совместной собственности в долевую.


Образец искового заявления о переводе совместной собственности в долевую

alt: Скачать образец искового заявления о переводе совместной собственности в долевую

Скачать образец искового заявления о переводе совместной собственности в долевую

Сроки и расходы

В зависимости от способа переоформления квартиры, расходы и длительность процесса будут разными.

Если стороны сумели договориться и заключают мировое соглашение, согласно пп.5, п.1, ст.333.24 НК РФ, список расходов представлен:

  • пошлиной нотариальной конторы – 300 рублей или 0,5% от цены разделяемой на доли квартиры;
  • техническими услугами, дополнительно взимаемыми нотариусом за помощь в оформлении соглашения;
  • регистрационной пошлиной в 2 тысячи рублей с каждого собственника доли.

В итоге, при переоформлении общей совместной собственности в долевую расходы могут составлять от 6-7 тысяч рублей, в зависимости от количества владельцев квартиры.

Поскольку перевод жилого объекта в долевую собственность может оказаться весьма затратным, вопрос оплаты всех пошлин и сборов требует отражения в подписываемом соглашении. Расходы могут делиться между всеми участниками раздела, либо оплачиваются кем-либо одним.

Если вопрос раздела на доли решает судебная инстанция, вместо расходов на нотариуса уплачивают судебную пошлину. Регистрация в Росреестре проходит с уплатой такой же пошлины.

В дальнейшем владельцы долей будут платить имущественный налог пропорционально размеру своего имущества, когда совместное владение квартирой предполагает деление суммы равномерно на всех совладельцев.

Поскольку процесс не предполагает ожидания судебного разбирательства, время переоформления ограничивается 2-14 днями на визит в нотариальную контору и перерегистрацию формы собственности в Росреестре.

При намерении урегулировать вопрос перевода в долевую собственность через суд, нужно быть готовым к растягиванию до 2 месяцев этапа подготовки и ожидания судебного разбирательства.

Еще 1 месяц уйдет на вступление решения в силу и далее еще 2-4 недели на оформление новых выписок ЕГРН из Росреестра. В итоге, переоформление через суд выливается в длительную процедуру от 3 и более месяцев.

Читайте также «Как перевести долю в квартире в комнату

Алгоритм перевода квартиры в долевую собственность

Наличие сразу нескольких претендентов на получение долей в квартире осложняет процесс необходимостью согласования с каждым из сособственников. Во избежание недоразумений и отказа в перерегистрации, необходимо учитывать нюансы каждого этапа перевода квартиры из совместной в долевую собственность.

Этап 1. Установление возможных претендентов на квартиру

Перед тем, как затевать выделение из собственного имущества долей, необходимо обозначить потенциальных собственников.  Помимо супругов (в том числе, бывших) переоформление в долевое имущество может быть востребовано получателями квартиры в качестве дара, наследование, использование в погашении ипотечного долга маткапитала.

При наличии единого решения и отсутствии споров между совладельцами квартиры, можно обойтись без визита в нотариальную контору, явившись лично в МФЦ. Если имущество было подарено, унаследовано или куплено разводящимися супругами в период семейной жизни, без суда обходится редко.

Когда круг получателей долей определен, остается узнать их мнение и выбрать способ переоформления – мирно, без суда, либо через судебное разбирательство.

Этап 2. Определение варианта переоформления

С каждым из совладельцев определяют, каким именно образом будет проводить определение долей. Если все стороны согласны с одним из вариантов распределения имущества, составляют мировое соглашение.

Если процедура не предполагает выделения наследственной или дарственной доли, а получатели не являются законными супругами, обходятся без нотариуса, самостоятельно заполняя договор по образцу. Наследникам, супругам и получателям квартиры в дар без визита в контору нотариуса не обойтись.

Если не удалось принять единое решение относительно размера долей и нового порядка владения, заинтересованная сторона оформляет предложение в письменном виде, а по истечении отведенного срока ответа можно обращаться в суд с иском, подготовив список прилагаемой документации.

Этап 3. Расчет долей в квартире

При определении долей учитывают порядок, установленный для разных ситуаций. Равный раздел предусмотрен для стандартных ситуаций, когда нет дополнительных факторов для иного распределения:

  • приватизации;
  • наследования;
  • расторжения брака;
  • оформлении купли-продажи.

Такой вариант подходит для общих случаев, но неприменим, если получение жилья предусматривало неравное распределение имущества:

  1. Завещание, если оно предполагает разный объем права для получателей наследства.
  2. Покупка, если есть подтверждения, что финансирование сделки проходило в разных пропорциях).
  3. Получение в дар (исходят из положений договора дарения с добровольным выделением доли согласно желанию собственника).

Этап 4. Подготовка документации

В процессе подготовки к подписанию соглашения и переводу квартиры в долевую собственность понадобятся документы:

  1. Личный документ (паспорт или равноценный удостоверяющий документ) каждого владельца.
  2. Выписка ЕГРН, свидетельство о регистрации права из Росреестра.
  3. Если собственник несовершеннолетний или недееспособен, необходим разрешительный документ из отдела опеки и попечительства.
  4. Подготовленный бланк соглашения, устанавливающий доли участников раздела квартиры. Если собственниками являются супруги, функции соглашения выполняет брачный договор.
  5. Свидетельства, устанавливающие семейное положение (в разводе или в зарегистрированном браке). Документ необходим, если переоформлением занимается бывшая или текущая семейная пара.
  6. Если соглашение подписывает представитель, предварительно оформляют доверенность.

Оформление мирового соглашения поручают нотариусу или привлеченному юристу. При желании стороны вправе самостоятельно подготовить документ, используя образец соглашения по переводу в долевую собственность.

Если добровольное разделение на доли невозможно, готовят исковое заявление в суд и ожидают вступления судебного решения в силу.


Образец соглашения о переводе совместной собственности в долевую

alt: Скачать образец соглашения о переводе совместной собственности в долевую

Скачать образец соглашения о переводе совместной собственности в долевую


Этап 5. Регистрация изменений в Росреестре

Когда получен документ-основание для переоформления квартиры, готовят новый пакет документации для Росреестра:

Документация для Росреестра
1Гражданские паспорта сособственников;
2Мировое соглашение или вступившее в силу судебное постановление;
3Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка ЕГРН, договор купли-продажи, дарственная и т.д.)
4Если кто-либо из сторон не может присутствовать при подаче документации, готовят нотариальную доверенность.

Подготовленный пакет вместе с квитанцией об уплаченной пошлине подают в Росреестр, предварительно написав заявление с просьбой зарегистрировать право собственности.

Местом подачи документации может стать отделение Росреестра, либо МФЦ по месту нахождения сторон. Если личное присутствие невозможно, передают подготовленный пакет через представителя, либо отправляют по почте заказным письмом с описью.

Предусмотрен также дистанционный способ подачи через портал Росреестра или из личного аккаунта в Госуслугах (понадобится заверение электронной подписью).

По истечении положенного времени собственники получают подтверждающие документы на собственные доли в имуществе, а в соглашении ставят отметку о госрегистрации.

Особенности перевода из долевой в общую собственность

Иногда необходимо провести обратный процесс, когда долевая собственность переоформляется в общую. Наиболее часто с такой необходимостью сталкиваются ипотечные заемщики, которые хотят получить имущественный вычет по всей стоимости квартиры.

Дело в том, что при долевом варианте владения квартирой, каждому из владельцев предоставляется право получить вычет в размере стоимости своей доли, но не всегда другая сторона может его оформить. Чтобы сохранить возможность использования своего налогового права в полном объеме, супруги договариваются переоформить долевую ипотечную квартиру в общую собственность.

Законодательство допускает обратный процесс в рамках такого же соглашения сторон, если залогодержатель не препятствует переоформлению права собственности.

В Росреестр придется подготовить следующий перечень документации:

  1. заявления от совладельцев;
  2. кадастровый паспорт;
  3. соглашение собственников долей;
  4. письменное разрешение от банка-залогодержателя на смену формы собственности;
  5. ипотечный договор;
  6. выписка ЕГРН;
  7. закладная со стороны банка;
  8. брачное свидетельство (если заемщиками являются супруги);
  9. регистрационная пошлина.

Документы передают в Росреестр напрямую или через МФЦ, в зависимости от порядка, установленного в регионе. После рассмотрения поданного пакета Росреестр вносит изменения в регистрационные записи и выдает подтверждающую выписку ЕГРН об общедолевой собственности.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
  2. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ, Статья 34. Совместная собственность супругов
  3. «Налоговый кодекс Российской Федерации» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий


Другие статьи по теме

Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире

Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу

Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *