Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

С появлением материнского капитала в РФ значительно участились сделки, при которых недвижимость оформляется на детей. Т.е. инициатор может отписать часть жилья еще на этапе покупки либо подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку уже после регистрации права собственности. Второй вариант встречается чаще, поскольку является более выгодным в материальном плане.

Особенности дарения

Дарение – это отчуждение прав собственности на имущество другому лицу без взимания какой-либо платы (денег, услуги и т.д.) за дар.
Доля в квартире, которая передается в дар несовершеннолетнему, одновременно может быть той же жилплощадью, где он прописан.

Если ребенок является близким родственником собственника, то такая сделка не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от стоимости жилья.

К данной категории семейных уз относят:

  • Родителя и ребенка;
  • Бабушку/дедушку и внука;
  • Братьев и сестер (в т.ч. сводных, т.е. у которых только один общий родитель).

При этом стороны должны доказать наличие родственной связи.

ВАЖНО! До совершеннолетия ребенка его интересы представляют родители, усыновители или другие уполномоченные лица. Однако, они все равно не имеют права на самовольное распоряжение подаренным ему имуществом.

Такое возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (при обогащении несовершеннолетнего за счет дара такое разрешение не требуется).

Условия процедуры

Законность дарения подтверждается выполнением некоторых требований к данной сделке:

  • Даритель не может выставлять условия для получения одаряемым предмета соглашения – имущество (в данном случае – доля квартиры) становится собственностью принимающей стороны сразу после подписания всех документов, т.е. переходит к ребенку в момент заключения соглашения, а не после окончания школы, достижения совершеннолетия, смерти дарителя и т.д.*;
  • Сделка требует заключения письменного договора дарения (при передаче имущества, стоимость которого не превышает 3000 руб., такая формальность упраздняется);
  • Аннулирование дарения практически невозможно (в особенности, если при оформлении сделки был задействован нотариус), т.к. для этого необходимо доказать наличие особых обстоятельств;
  • Передаваемая в дар доля в квартире после подписания договора будет исключена из имущества дарителя, которое в будущем подлежит наследованию, т.к. он перестает быть ее собственником.

*При наличии любого рода условий сделка будет признана ничтожной, т.к. это уже не будет являться дарением – безвозмездной передачей имущества.

Как провести дарение

Все имущественные сделки начинаются с обсуждения их сути и деталей между сторонами. В качестве подготовительного этапа здесь выступит уведомление ребенка и его родителей о том, даритель хочет безвозмездно передать в его владение долю в квартире.

Для этого не нужно отправлять официальное извещение – достаточно устно оповестить о своих намерениях. Только потом можно приступать к сбору документов и подписанию договор дарения.

Уведомление принимающей стороны больше необходимо для инициатора сделки. Дело в том, что одаряемый имеет право отказаться от дара. Такое возможно, если доля в квартире обяжет принимающую сторону к каким-либо ненужным или непомерным расходам (ежегодная уплата налога на недвижимость, содержание помещения, коммунальные услуги и т.д.).

Получив согласие, владелец доли может спокойно заниматься другими подготовительными этапами, зная, что это делается не напрасно.

Состав пакета документов

Перед заключением договора дарения необходимо собрать документы по списку:

  • Паспорт каждой стороны (для детей, не достигших 14 лет – свидетельство о рождении);
  • Документы, устанавливающие правомочность лиц, представляющих интересы ребенка, если таковыми не являются его родители;
  • Основания владения недвижимостью (договор купли-продажи, Свидетельство о наследовании и т.д.);
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на долю или выписка из ЕГРН;
  • Свидетельство о браке/разводе (предоставляется инициатором сделки);
  • Выписка из домовой книги (для информирования о количестве лиц, прописанных в обсуждаемом жилом помещении);
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Выписка о состоянии лицевого счета (будет свидетельствовать об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг)*.

*При отсутствии документы можно заказать в территориальном отделении БТИ (платно).
**Выдачу осуществляет управляющая компания.

Указанный перечень может быть расширен за счет особых обстоятельств. Например, если одна из сторон не может лично присутствовать в момент заключения договора, то его интересы обычно представляет доверенное лицо.

При этом оно обязано предоставить свой паспорт и документ, подтверждающий его полномочия (обязательно заверенный у нотариуса).

Как оформить договор дарения

Документ составляется в соответствии с нормами ст.572 ГК РФ.

В тексте обязательно прописывается:

  • Наименование;
  • Место и дата заключения соглашения;
  • Сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, адрес, контактные данные, серия и номер паспорта, кем и когда выдан), степень их родства;
  • Сведения о предмете дарения (полный адрес, этаж, метраж всей квартиры и ее жилой части отдельно, размер доли дарителя*);
  • Уведомление о порядке пользования общими помещениями;
  • Факт передачи прав собственности на долю в пользу несовершеннолетнего;
  • Подпись с расшифровкой каждого участника сделки.

*Дарителя, одаряемого, законного представителя одаряемого.
**если доля выделена в натуре, то это также следует упомянуть.

Также необходимо уточнить ее расположение в квартире относительно других помещений и долей.

Документ составляется по количеству сторон сделки (т.е. 2 штуки) + 1 экземпляр, если оформление проходит с привлечением нотариуса.


Образец договора доли в квартире несовершеннолетнему ребенку

alt: Cкачать jбразец договора доли в квартире несовершеннолетнему ребенку

Скачать образец договора доли в квартире несовершеннолетнему ребенку


Нужно ли нотариальное заверение

Как правило, любые имущественные сделки сопровождаются нотариальным заверением. Это является гарантом их законности, и в случае потенциального иска о признании ранее заключенного договора недействительным отметка сохранит действие соглашения.

При дарении можно обойтись и без нотариуса, но только в том случае, если вся квартира является собственностью инициатора сделки.

Например, отец, купивший недвижимость до заключения брака, может подарить своей дочери ее половину, составив простой письменный договор дарения даже дома без свидетелей. После можно сразу подавать сведения в Росреестр.

В то же время заверение не понадобится, если одновременно все совладельцы квартиры подарят свою долю одному и тому же несовершеннолетнему лицу. Например, родители купили квартиру, будучи в браке, и, владея по ½ помещения каждый, решили передать свою часть в дар общему ребенку.

При этом не требуется заключать два договора – по одному от отца и от матери. Здесь все также оформляется через один документ. Однако, если каждый собственник захочет оформить отдельную дарственную, то в этом случае все же нужно получить нотариальную отметку. Это обязательно даже при отчуждении прав собственности в пользу одного несовершеннолетнего.

Заверение необходимо и для дарителя, который приобрел квартиру в браке. Но в данном случае заверяется не договор дарения, а согласие второго собственника-супруга. Т.е. если каждый родитель дарит по ½ от квартиры, то нотариус не нужен. Дополнительные манипуляции потребуются только при использовании доли одного из супругов.

Нет нужды в обращении нотариусу и при определении долей в квартире, часть которой оплачена из средств материнского капитала. Пои такой сделке достаточно оформить соглашение об установлении размера долей с его дальнейшей регистрацией в ЕГРН.

Обычно при подписании документов, не требующих заверения, присутствие нотариуса организовывается только по инициативе самих сторон или одной из них. Это делается для того, чтобы специалист провел профессиональную оценку подлинности документов и проследил за тем, чтобы данная сделка не нарушила права кого-либо из ее участников.

Также нотариус поможет составить сам договор дарения (платно). Это позволит избежать ошибок в тексте, из-за которых в будущем сделка может быть признана ничтожной.

Регистрация имущественных прав

Завершающий этап сделки – регистрация информации о том, что у объекта недвижимости появился новый собственник.

Для этого нужно:

  1. собрать пакет документов (идентичный тому, что был подготовлен для заключения сделки + договор дарения);
  2. написать заявление о предоставлении услуги регистрации права собственности на долю в квартире на имя несовершеннолетнего;
  3. оплатить государственную пошлину, квитанцию сохранить и приложить к общему пакету;
  4. подать документы в Росреестр.

Также регистрация имущественных прав проводится и через МФЦ. При этом перечень документов и список действий самого заявителя, т.е. представителя несовершеннолетнего, упрощается. Ему нужно:

  1. предоставить специалисту Центра свой паспорт + свидетельство о рождении одаряемого (если ему еще не исполнилось 14 лет), правоустанавливающие документы на квартиру (или долю в ней) и договор дарения;
  2. написать заявление о предоставлении услуги регистрации права собственности через МФЦ;
  3. составить и заверить у нотариуса доверенность на имя специалиста МФЦ (необходима для заказа последним недостающих документов);
  4. оплатить госпошлину*.

*Несмотря на то, что процедура проходит через МФЦ, регистрирующим органом все равно является Росреестр, а значит – уплата госпошлины обязательна, иначе новый собственник не будет указан в ЕГРН.

Принимающий орган (неважно – МФЦ или сразу Росреестр) выдаст заявителю расписку с перечнем принятых от него бумаг. Документы будут возвращены после окончания регистрации.

На рассмотрение заявки и внесение сведений уйдет около 10 дней в зависимости от способа обращения (основная часть времени уйдет на проверку подлинности документов и наличие любого рода нарушений).

Затем заявителю следует явиться в Росреестр, где ему выдадут выписку из ЕГРН, где будет указано, что собственником доли в квартире является несовершеннолетний, в чью пользу была отчуждена недвижимость. Ребенок становится полноправным владельцем предмета дарения только после получения данного документа.

Читайте также «Выделение долей детям в ипотечной квартире

Если квартира находится о совместной собственности

Подарить долю в жилом помещении можно только в том случае, если даритель является ее единоличным хозяином. Если же он владеет частью квартиры, которая находится в совместной собственности с другими лицами, то процедура несколько усложняется. Здесь для проведения сделки дарения сначала следует понять, какая доля принадлежит каждому владельцу. Для этого нужно:

  1. определить размер своей доли, обсудив это с другими собственниками;
  2. составить соглашение об установлении долей каждого владельца;
  3. обратиться в нотариальную контору за заверением документа.

Далее можно заниматься дарением в стандартном режиме. При этом тот факт, что содольщики могут быть против данной сделки, не имеет значения.

Это значит, что инициатору не нужно получать их согласие (как, например, при отчуждении доли через продажу, что совладельцы имеют приоритетное право выкупа), т.к. он имеет право на свободное распоряжение своей собственностью.

Сопутствующие расходы

Само заключение сделки дарения проводится бесплатно. Однако, вложений потребуют некоторые этапы оформления:

Этапы оформления:Стоимость
1Заказ техпаспортаоколо 2000 руб
2Госпошлина2000 руб. для физических лиц

Если стороны прибегали к помощи юриста для составления договора, то потребуется потратить около 2000 руб. (в зависимости от региона оформления и расценок конкретной нотариальной конторы).

Также дополнительные расходы понесут те, кто воспользуется услугами нотариуса – за заверение одного документа (напр., доверенности на специалиста МФЦ) взимается 500 руб. (в соответствии с НК РФ). Если же он будет привлечен и к составлению заверяемых бумаг, то и это увеличит общую сумму.

Как правило, финансовую сторону вопроса берет на себя принимающая сторона. В данном случае, где одаряемым является несовершеннолетний, оплата заказа документов, госпошлины за регистрацию имущественных прав и заверение доверенности ложится на плечи его родителей или иных уполномоченных лиц.

Если стороны не являются близкими родственниками

Когда несовершеннолетний получает в дар имущество, которое стоит более 3000 руб. (в случае с долей в квартире так и есть), не от близкого родственника, то он становится выгодополучателем (если бы доля продавалась, то им был бы признан бывший собственник). В таких случаях принимающая сторона обязана уплатить 13% НДФЛ.

Но поскольку ребенок юридически не является платежеспособным лицом, эту сумму должны внести его законные представители, как и в случае расходов за оформление сделки.

Для этого нужно подать налоговую декларацию в территориальный отдел ФНС (2 варианта – туда, где прописан налогоплательщик, или туда, где находится предмет дарения), учитывая нюансы:

  • Уплата налога осуществляется в году, следующем за годом, в котором недвижимость была получена в дар;
  • Сроки подачи декларации – с 01.01 по 01.05 (при несоблюдении указанных сроков назначается штраф в размере 1000 руб. + 5% от НДФЛ за каждый месяц просрочки);
  • Сроки уплаты налога – до 16.07 (за игнорирование также назначается штраф в размере 1/5 от НДФЛ + пеня 1/300 от ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки).

*Т.е. в итоге нужно будет уплатить НДФЛ + штраф.

Если при заполнении налоговой декларации возникли трудности, то можно заказать данную услугу у частного бухгалтера (платно).

ВАЖНО! Налоговый вычет при получении имущества в дар не полагается.

От НДФЛ при такой форме передачи прав собственности на жилье освобождается только государство (т.к. в этом случае оно будет платить само себе, что бессмысленно) и малоимущие семьи. Например, если одаряемого ребенка воспитывает мать-одиночка с низким уровнем доходов), то налог снимается.

Сроки проведения

Составление и подписание договора дарения осуществляется в 1 день. Однако, к этому сроку следует прибавить время на согласование сделки с дарителем и подготовку документов.

Например, на изготовление нового техпаспорта квартиры может уйти до двух недель. Также общее время увеличится за счет регистрации имущественных прав. Если же в оформлении договора дарения участвовал нотариус, то и он может заняться подачей сведений о проведенной сделке в Росреестр.

Такой маневр позволит сократить сроки внесения нового собственника в ЕГРН от 1 до 3 дней (минимальный срок гарантирован, если заявка подается через интернет). В соответствии с нормами НК РФ данная услуга оказывается на бесплатной основе.

Можно ли отменить дарение

Любая сделка может быть расторгнута. Для этого необходимо согласие обеих сторон. В ином случае возможно только принудительное аннулирование договора, но для этого следует привести веский довод.

По обоюдному согласию

Если даритель и одаряемый пришли к выводу, что по какой-либо причине заключенная сделка им невыгодна, то договор может быть расторгнут.

Для этого не нужно обращаться в инстанции – здесь принимающая сторона составляет письменный отказ принимать предмет дарения.

Далее необходимо зарегистрировать документ в ЕГРН. На его основании будут внесены данные об очередной смене собственника доли в квартире.

В принудительном порядке

Аннулирование договора дарения такого рода возможно на основании обстоятельств, очерченных ст.578 ГК РФ, а именно:

  • Психологическое или физическое воздействие одаряемого или его представителя на дарителя или его родственников с целью заключения договора дарения в пользу первого;
  • Обман дарителя относительно деталей сделки;
  • Смерть прежнего собственника из-за действий одаряемого;
  • Нанесение ущерба предмету дарения, который влечет значительные повреждения, влияющие на его функционал, или полное уничтожение.

Также причиной отмены действия может послужить неадекватное состояние дарителя (по причине алкогольного или другого вида опьянения, психического заболевания) на момент подписания договора. Но обычно это очень сложно доказать, поскольку проведение медэкспертизы уже невозможно.

Еще один повод для аннулирования дарения – недочеты в оформлении документов. Таковыми могут опечатки, грамматические ошибки и недостоверные данные.

Независимо от категории нарушений требование признания сделки дарения ничтожной рассматривается только в судебном порядке. Истцом может быть не только гражданское лицо, но и кредитор, если прежний собственник подарил свою долю незадолго до инициации процедуры банкротства.

В таком случае, если суд удовлетворит заявленные требования, сделка будет расторгнута, а недвижимость взыщут в пользу заимодавца в счет долга.

По причине того, что заинтересованным лицом со стороны ответчика является несовершеннолетний, в процесс будут включены органы опеки и попечительства. Но обычно их мнение не имеет веса, поскольку незаконность сделки автоматически отменяет ее действие, несмотря на то, что жилье изымается у лица до 18 лет.

При оформлении дарственной на имя несовершеннолетнего не нужно получать дополнительный разрешения от сторонних органов или соседей и в целом договор выглядит проще. Однако, не следует пренебрегать профессиональной юридической помощью, т.к. даже небольшая неточность может в будущем оставить ребенка без переданной ему недвижимости.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 21. Дееспособность гражданина
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет
  3. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 28. Дееспособность малолетних
  4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
  5. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
  6. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 573. Отказ одаряемого принять дар
  7. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 575. Запрещение дарения
  8. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
  9. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество
  10. «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1), Статья 56. Место удостоверения договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества


Другие статьи по теме

Ипотека на выкуп доли в квартире

Как лишить собственника доли в квартире без согласия

Выделение доли в совместной собственности супругов


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *