dolya-v-kvartire

Регистрация недвижимого имущества – довольно сложная процедура с массой подводных камней. Она требует от участников юридической грамотности и огромного терпения. Во многом от того, удастся ли получить свою долю в приватизированной квартире, зависит возможность совершать дальнейшие сделки с имуществом – куплю-продажу, мену и обмен, дарение и наследование. Возникает вопрос, возможно ли это? В какие инстанции нужно обращаться? Разберемся в данной статье.

Кому полагается доля?

Все лица, зарегистрированные по месту жительства в квартире на основании договора социального найма, вправе принимать участие в ее приватизации. Любой совершеннолетний гражданин может отказаться от своей доли, если он не выписался из квартиры еще до перехода недвижимости в частную собственность. Однако это правило не касается тех лиц, которые были зарегистрированы в жилом помещении с самого рождения. Они могут оформить свою часть даже при снятии с регистрационного учета по месту проживания.

Зарегистрировать право владения частью приватизированной квартиры также могут:

  • Наследники, имеющие право на обязательную долю, и лица, указанные в завещании наследодателя;
  • Члены семьи умершего и все, кто находился у него на иждивении;
  • Одаряемый по договору дарения;
  • Покупающая сторона по договору купли-продажи.

Оформление сделок приватизации требует письменного согласия всех граждан, проживающих по данному адресу, а также несовершеннолетних детей в возрасте от 14 лет. Все они имеют право заявить о своем желании претендовать на долю.

Недвижимость может переходить в общую долевую собственность или передаваться в полное владение одного из проживающих в помещении лиц. В остальных случаях участники приватизации вправе получить равные доли. Если жилье перешло в собственность семьи из 3 человек, каждый из них может оформить на себя треть квартиры.

Способы выделения доли

Получить свою часть в общем недвижимом имуществе, которое принадлежит нескольким собственникам, — значит стать одним из его совладельцев. Существует множество видов сделок, в ходе которых человек может стать участником общедолевой собственности.

С 31 июля 2019 года порядок регистрации всех операций с приватизированной недвижимостью заметно упростился. Рассмотрим подробнее все способы, как можно приобрести ее часть, если ты не собственник.

Сделка купли-продажи

Если ты собственник доли в квартире и собираешься ее продать, тебе необходимо учесть ряд особенностей. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавцу придется получить согласие всех участников долевой собственности. Каждый из них имеет приоритетное право выкупа «свободной» части, и пока они не откажутся от этой возможности, продающая сторона не сможет заключить сделку.

Законодательство разрешает продажу отдельной части жилья. Процедура, как правило, проходит в несколько шагов:

  1. Собственник в письменном виде уведомляет совладельцев о продаже своей доли;
  2. Если все участники отказались от приоритетного права и не ответили на запрос в течение 30 дней, можно приступать к регистрации сделки;
  3. Обе стороны составляют договор и обговаривают отдельные вопросы по этому соглашению;
  4. Документы вместе с договором передаются нотариусу, и он отправляет заявку в ФКП «Росреестра»;
  5. Покупатель получает выписку из ЕГРН;
  6. Между участниками происходит передача средств.

Имейте в виду, что оформление доли — это всего лишь получение права собственности на недвижимость. Остальные собственники имеют те же самые полномочия, что и вы. Их части в общедолевом владении не могут увеличиться или уменьшиться.

Зачастую граждане, не имеющие финансовых возможностей для покупки квартиры, предпочитают покупать сначала комнаты, а затем постепенно выкупать всю недвижимость. Мало кого радует перспектива делить дом с чужими людьми, поэтому получение согласия всех собственников — самый важный этап в данной сделке.

Дарственная на квартиру

Дарение — один из самых распространенных видов сделок с имуществом, особенно среди членов семьи и родственников: родителей и детей, старшее поколение, братьев и сестер и т.д. Однако эта процедура во многом отличается от купли-продажи. Главный момент, на который стоит обратить внимание — если собственник хочет подарить свою часть жилья, ему не нужно добиваться согласия совладельцев, органов опеки и попечительства и всех лиц, прописанных в квартире. В соответствии с п.2 ст. 246 ГК РФ, участник общедолевой собственности может оформить дарственную на кого угодно, но это право касается только его части. Распоряжаться всем жилым помещением он, к сожалению, не может.

Поэтому, если собственник один, получить долю через дарение можно еще проще:

  1. Собственник готовит документы;
  2. Обе стороны обсуждают нюансы сделки и составляют договор дарения;
  3. Дарственная подается в МФЦ или Регпалату для государственной регистрации сделки;
  4. Получатель уплачивает подоходный налог, если стороны сделки не являются близкими родственниками.

Есть одно ограничение — ребенок не может подарить свою часть квартиры кому-либо, даже родителям. Он может только продать ее, если мать или отец предоставят органам опеки доказательства, что они купили несовершеннолетнему аналогичную недвижимость взамен.

Договор мены долей

Многие ошибочно полагают, что обменять можно только то имущество, которое полностью находится в вашей собственности. На самом деле, заключить подобную сделку можно даже с частью общедолевой квартиры. Но даже эта процедура имеет свои особенности.

Единственный законный способ осуществить мену — заключить соответствующий договор. В нем должны быть прописаны права и обязанности сторон, а также доплата — важный момент, о котором некоторые собственники, к сожалению, забывают. Разрешается обмен частями в разных объектах недвижимости или обмен доли на другое имущество (автомобиль, драгоценные украшения или бытовую технику).

Обмен подразумевает получение материальной выгоды, поэтому данная сделка облагается НДФЛ. Налог в размере 13% взимается с разницы в цене двух жилых помещений. Если ваше имущество оценено дороже, вам придется отдать часть дохода государству.

Наследование части недвижимости

Наследование доли квартиры — общеизвестный и самый безопасный способ передачи имущества после смерти собственника. С 2005 года данная сделка не облагается налогом, но если жилплощадь будет продаваться, владелец должен уплатить НЛФЛ и подать налоговую декларацию.Если наследодатель прописан в квартире, и ее доля находилась в его собственности, после смерти она переходит во владение близких людей.

Различают следующие виды наследования:

  • По закону в порядке очередности;
  • По завещанию с указанием правопреемников и размером их долей;
  • Наследственная трансмиссия — переход права на принятие наследства.

Если получателей несколько, и вы входите в их число, вам нужно написать заявление о принятии наследства. Регистрацией передачи имущества занимается нотариус – именно он знакомит наследников с завещанием и проверяет его законность. Как только ваше право на получение доли подтвердится, вам нужно зарегистрировать переданное право собственности в Росреестре.


Образец заявления о принятии доли в квартире в наследство

alt: Скачать образец заявления о принятии доли в квартире в наследство

Скачать образец заявления о принятии доли в квартире в наследство


Процесс регистрации прав на недвижимость

Каждый участник совместного владения может распоряжаться только своей частью. Чтобы продать, подарить или обменять имущество, нужно подтвердить факт государственной регистрации права, и доля в квартире — не исключение. 

Принципы оформления права собственности определены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в нормах гражданского права. Нужно знать все детали этой операции, чтобы правильно зарегистрировать долю и не потерять деньги и время.

Куда обратиться?

Государственная регистрация права собственности означает внесение сведений о полученной вами части в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Это единственный способ доказать факт наличия у вас недвижимости, оспорить который можно только через суд.

Право собственности на часть жилья можно зарегистрировать в нескольких инстанциях:

  • Нотариальная контора. У нотариуса можно оформить сделку по передачи доли другому лицу, заверить договор дарения или купли-продажи, даже если это не требуется в вашем случае;
  • Многофункциональный центр. Это удобный центр, где комплексно предоставляются различные государственные и муниципальные услуги по принципу «одного окна»;
  • Регистрационная палата. При совершении регистрации в отношении доли органы Росреестра указывают ее точный размер и уточняют сведения об остальных субъектах, владеющих частями в праве общей собственности;
  • Районный суд. Долевые споры часто требуют вмешательства суда.

Оформление части квартиры, например, на ребенка может быть рассмотрено как процедура раздела имущества.

Если хотя бы одна из сторон не желает идти на уступки, вопрос, связанный с совместной формой владения можно решить через суд.

Основанием для подачи иска может служить раздел приватизированного жилья между супругами, имущественный спор между наследниками, а также необходимость оспорить совершенную сделку.

Оформлять долю должен новый владелец, независимо от того является он гражданином РФ или другой страны. Если собственник несовершеннолетний, в качестве его законных представителей могут выступить родители, усыновитель, опекун или попечитель или другие лица на основании нотариальной доверенности. С 14 лет ребенок вправе зарегистрировать право собственности самостоятельно.

Перечень обязательных документов

Факт передачи имущества, находящегося в совместной собственности, устанавливается с помощью документов, наделяющих лицо определяющим полномочиями по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

K таким бумагам относят:

  • Договор купли-продажи;
  • Договор дарения;
  • Постановление суда;
  • Завещательное распоряжение наследодателя;
  • Постановление суда о признании доли в праве общей долевой собственности.

Помимо вышеперечисленных документов новому собственнику понадобятся другие бумаги, в которых будет установлен размер выделяемой доли. Если такая информация отсутствует, можно считать, но собственники могут распоряжаться жильем в равных условиях.


Образец договора купли-продажи на долю в приватизированной квартире

alt: Скачать образец договора купли-продажи на долю в приватизированной квартире

Скачать образец договора купли-продажи на долю в приватизированной квартире


Для оформления части квартиры новоиспеченному владельцу понадобятся следующие документы:

  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность каждой стороны сделки;
  • Соглашение об оформлении долей;
  • Соглашение о разделе общего имущества в случае развода;
  • Свидетельство о праве на наследство;
  • Выписка из домовой книги;
  • Нотариально заверенное согласие супруга.

Все документы предоставляются в оригинальном виде и проверяются сотрудниками Росреестра на предмет законности регистрации. Впоследствии участник общедолевой собственности получает соответствующую выписку.


Образец соглашения о выделении долей

alt: Скачать образец соглашения о выделении долей

Скачать образец соглашения о выделении долей


Сроки и стоимость услуги

Стороны обязаны оплатить госпошлину за регистрацию совершенной сделки. В соответствии с пп. 2 п.1 ст. 333.33 НК РФ, ее стоимость составляет 1400 рублей. Сбор оплачивается получателем, но на практике для регистрирующих органов не имеет значения, кто перечислит средства.

Если заявителям нужно заверить договор дарения или купли-продажи — нотариальный сбор за данную услугу составит 0,5% от стоимости доли жилья. Однако размер данной суммы не может быть меньше 300 рублей или больше 20 000 рублей. Об этом говорится в 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.

Лицо, уполномоченное на совершение нотариальных действий, в течение 5 дней должно уведомить налоговую инспекцию о совершении сделки. После того, как завершится процедура оформления права собственности, получатель доли может прописаться в квартире на законных основаниях.


Хоть большинство россиян и предпочитают иметь недвижимость в единоличной собственности, по-прежнему остается немало приватизированных квартир, перешедших в долевую собственность. Как показывает статистика, около 80% жилых помещений оформлены сразу на нескольких граждан. Эксперты отмечают, что сделки с такой недвижимостью не так уж и просто осуществить. Чтобы получить свою долю в приватизированной квартире, нужно тщательно разобраться в данном вопросе.



Другие статьи по теме

Как продать долю в однокомнатной квартире

Договор дарения 1/2 доли квартиры

Стоимость дарственной доли квартиры у нотариуса


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *