Нередки ситуации, когда однокомнатной квартирой владеют несколько собственников, например, получив ее по наследству. В таких случаях даже между близкими родственниками практически неизбежны конфликты, поскольку продать долю в однокомнатной квартире третьим лицам задача не из легких. Ситуация порой усугубляется и тем, что другой сособственник отказывается продавать жилье целиком и долю выкупать не собирается. При этом определить порядок пользования такой недвижимостью зачастую тоже оказывается невозможным. Рассмотрим подробнее, как на практике реализовать долю в «однушке», в том числе и без согласия остальных собственников.

Продажа доли по закону

Продажа доли в квартире существенно отличается от реализации жилья целиком. Именно поэтому, прежде чем совершать сделку, следует поинтересоваться, каким нормативно-правовым актам  она должна соответствовать.

В частности, распоряжение долевой собственностью и ее продажа регулируется гл. 16 ГК РФ, а переход права собственности происходит на основании № 218-ФЗ.

К слову, доля может быть, как натуральной, например, если за собственником закрепляется комната, которой он может пользоваться, и идеальной — такая доля указывается в процентном соотношении, например, ½ или ⅓.

В однокомнатной квартире нельзя выделить долю в натуре, поэтому у сособственников неделимого жилья будут идеальные доли в праве собственности.

По закону, сособственники могут распоряжаться жильем так, как захотят. Тем не менее, существуют определенные ограничения. В частности:

  • сделать квартиру объектом той или иной гражданско-правовой сделки, например, продажи, мены, дарения, исключительно с согласия всех сособственников. Это прямо указано в п. 1 ст. 246 ГК РФ. Иными словами, если хотя бы один из участников долевой собственности против сделки, то она не состоится;
  • сделка по продаже доли может состояться по волеизъявлению ее обладателя в том случае, если первым в списке кандидатов на ее выкуп будут остальные дольщики, что предписано ст. 250 ГК РФ.

Существуют некоторые нюансы, на которые следует обратить внимание, дабы избежать неблагоприятных последствий в дальнейшем. Так, один из дольщиков может направить иск.

В частности, он может заявить, о том, что не был надлежащим образом извещен, и что он не давал согласия на сделку.

В данном случае, у него может получиться доказать судье свою правоту и договор будет признан недействительным.

Именно поэтому следует все документировать. Например, извещение лучше направлять письмом с описью вложения. Если же уведомление подается при личной встрече, то второй экземпляр с подписью другого дольщика нужно сохранить для себя.

В свою очередь, при отказе дольщиков от выкупа, заверять его в нотариальной палате.

Таким образом, если один из сособственников планирует продать свою долю, то он должен известить других дольщиков о предстоящей сделке. Приведенная ниже пошаговая инструкция расскажет о порядке действий при реализации доли.

Как продать долю

Реализация имущественных прав состоит из нескольких этапов. Рассмотрим подробнее каждый из них.

1. Собственник определяет цену, за которую он хочет реализовать свою долю, а также условия предстоящей сделки. Кроме того, ему предстоит найти покупателя, который согласиться приобрести его долю.

2. Заключению договора купли-продажи должно предшествовать уведомление прочих дольщиков о планируемой сделке по продажи доли третьим лицам. При этом порядок извещения должен соответствовать правилам, предусмотренным в п. 2 ст. 250 ГК РФ.

В частности, извещение должно быть оформлено в письменном виде. В содержании собственник должен указать цену продажи доли, а также прочие условия сделки. При этом письменный документ требуется даже в том случае, если дольщики проживают на одной жилплощади и видят друг друга каждый день.

К слову, вручить уведомление можно лично и под роспись или же направить ценным письмом, сделав при этом опись вложения.

После того, как извещение передано адресату, он может обдумать предложение в течение 30 дней и принять решение о выкупе доли. В таком случае он должен будет совершить сделку на условиях продавца.

Можно продать жилье и вовсе без согласия других собственников, если отказались от выкупа, который им предложил хозяин доли.

В частности, при получении отказа от всех совладельцев однокомнатной квартиры, а также неполучении ответа в течение 30 дней, можно будет на законных основаниях приступить к поиску других покупателей.

3. Подготовка документов для регистрации сделки.

Любая сделка предполагает предварительный сбор необходимых документов. В данном случае, собственнику понадобятся:

  • паспорта договаривающихся сторон;
  • документы, подтверждающие права лица на жилье. Таковыми могут быть договор купли-продажи, дарственная, выписка из ЕГРН и тп.;
  • бумаги, свидетельствующие об отсутствии каких-либо обременений на объект недвижимости;
  • непосредственно договор продажи доли;
  • кадастровый паспорт на «однушку», план здания поэтажный, экспликация. Взять их можно непосредственно в БТИ или заказать через МФЦ;
  • выписку из домовой книги;
  • согласие супруга на реализацию доли, исходя из ст. 35 СК РФ. Оформляется у нотариуса. Согласие не требуется, если доля не является общим имуществом супругов;
  • копии уведомлений, свидетельствующие о том, что дольщики были предварительно предупреждены о предстоящей сделке;
  • разрешение попечительских органов, если участником сделки является несовершеннолетнее лицо.

4. Оформление договора о купле-продаже «однушки».

5. Подача документации в регистрирующий орган для внесения изменений в ЕГРН.

С 1 февраля 2019 года, все материалы, необходимые для госрегистрации можно подать не только через МФЦ, но и посредством нотариуса в режиме онлайн.


Образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

alt: Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире


Оформление договора

Сделка по купли-продажи доли в «однушке», предполагает обязательное составление договора, который в дальнейшем скрепляется подписями сторон.

Поскольку не существует строго унифицированной формы этого документы, тем не менее, любой аналогичный документ, схож по своей структуре.

В частности, он должен содержать:

1. Преамбулу.

В ней фиксируются сведения о договаривающихся сторонах, а также обозначается, кто является продавцом, а кто покупателем.

2. Далее прописываются условия, по которым происходит реализация доли в однокомнатном жилье.

В частности, в этом разделе придется указать, какая доля в квартире продается, а также, на каком основании она принадлежала собственнику.

Здесь же необходимо в целом дать характеристику всему отчуждаемому объекту, несмотря на то, что происходит реализация не всей квартиры, а лишь доли в праве. Речь идет о местоположении недвижимости, этаже, количестве комнат, общей площади, кадастровом номере.

3. Затем прописывается покупная цена, а также то, каким образом будет производиться расчет с продавцом, наличными или безналичным расчетом.

В этом же разделе можно предусмотреть отсрочку или рассрочку платежей, использование ячейки в банке и тп.

Например, если  продавец получил от покупателя доли задаток, это нужно прописать в содержании договора. Кроме того, придется указать и то, когда и каким образом будет передана оставшаяся часть суммы.

4. Сведения об обременениях.

А именно данные о том, что реализуемая доля не заложена, не предана в пользование третьим лицам, не находится под арестом, а также отсутствуют в отношении нее какие-либо иные обременения.

5. Ответственность.

Что касается ответственности, то в документе можно указать положение, согласно которому, ненадлежащее исполнение стороной договора обязательств, будет являться поводом для полного возмещения всех возникших вследствие этого убытков. А также следует предусмотреть возможность компенсации морального вреда.

6. Разрешение споров.

В содержании соглашения можно прописать условия о том, что стороны для решения споров должны использовать досудебный порядок урегулирования. И только после этого, если конфликт не будет разрешен, прибегать к судебному порядку.

7. В конце содержания стороны вписывают полностью свои ФИО и проставляют подписи.

При этом сторонам будет достаточно просто изложить документ на бумаге и подписать его. Необходимости заверять соглашение в нотариальном порядке, по закону нет. Тем не менее, чтобы закончить сделку, сторонам придется обратиться в Росреестр.

Если второй собственник против выкупа доли квартиры, то можно через суд добиться признания его доли незначительной, а также заменить выдел доли денежной компенсацией, эквивалентной ее стоимости.

Читайте также «Как выселить человека из квартиры если он в ней прописан но не собственник

Продажа доли через суд

Продажа доли может произойти и в судебном порядке. Как правило, в суд приходится обращаться собственникам для принудительной продажи жилья.

Например, однокомнатная квартира досталась по наследству двум дольщикам, у которых данное жилье не является единственным.

 При этом один из них единолично проживает в квартире и не желает продавать ее целиком, как и выкупать ½ доли у другого сособственника.

В подобных ситуациях можно подать иск в районный суд с целью продать жилплощадь и обязать ответчика выплатить истцу 50 % от полученной с продажи суммы.

Такой иск должен составляться по правилам ст. 131 ГПК РФ. В частности в нем необходимо указать наименование суда, сведения о сторонах, а также изложить, в чем выражаются противоправные действия ответчика. Также необходимо указать и адрес спорного жилья.

Кроме того, истцу в обоснование иска следует ссылаться на то, что обе стороны являются сособственниками недвижимости в равных долях. При этом проживать стороны вместе не могут.

На иске должна быть поставлена дата и подпись истца. Кроме того, к нему прикладываются необходимые документы. В их число входят:

  • квитанция об уплате госпошлины;
  • доверенность, если от имени истца действует представитель;
  • документы, на которых истец основывает свои требования. В частности в суд можно представить документ о рыночной стоимости жилья, в том случае, если имеются соответствующие результаты экспертизы;
  • документы, подтверждающие, что был соблюден досудебный порядок разрешения конфликта;
  • иные материалы, согласно ст. 132 ГПК РФ.

В том случае, если ответчик не согласиться со стоимостью, определенной оценщиком, он может подать ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В результате рассмотрения суд может вынести решение о выплате истцу компенсацию за ½ его доли в квартире, а также признать за ответчиком право собственности на «однушку». А, кроме того, регистрация права собственности на ½ доли истца будет признана также недействительной.

Регистрация в Росреестре

Регистрировать непосредственно договор в Росреестре не нужно, однако, согласно закону № 218-ФЗ потребуется регистрация перехода права собственности на долю в квартире.

Для того чтобы внести соответствующие изменения в госреестр придется передать заранее подготовленный список документов вместе с тремя экземплярами договора. Кроме того, необходимо приложить заявление с просьбой о регистрации.

Передать документы можно как через нотариуса в режиме онлайн, так и непосредственно через подразделение в МФЦ.

После завершения процедуры, собственник получит на руки выписку из ЕГРН.

К слову, для физлиц пошлина за такую регистрацию обойдется в 2000 рублей.

Таким образом, как видно из содержания статьи, сделка по продаже доли в однокомнатной квартире является довольно сложной. Тем не менее, избежать проблем удастся, если  следовать рекомендациям, приведенным выше рекомендациям. Важно помнить, что продаже доли в «однушке» должно предшествовать уведомление остальных дольщиков, иначе сделку можно будет признать недействительной.

В крайних случаях, при возникновении серьезных конфликтов с сособственниками можно попытаться продать жилье через суд. Однако и в таких ситуациях следует непременно соблюдать уведомительный порядок. Несмотря на неоднозначную практику, у истца есть шанс, что суд признает за ответчиком право собственности на жилплощадь и обяжет компенсировать истцу его долю.



Другие статьи по теме

Выселение незаконно проживающих граждан

Выселение из служебного жилого помещения

Исковое заявление о выселении из квартиры


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *