prodat-kvartiru-kuplennuyu-na-materinskij-kapital

По статистике, большинство семей используют средства маткапитала на приобретение жилья. Но часто родители при получении возможности хотят продать текущую квартиру и купить другую, которая располагается в удобном районе, больше по площади или имеет другие преимущества. Рассмотрим, как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Главное о маткапитале

Маткапитал – форма государственной поддержки семей с детьми. Государство, введя в действие программу маткапитала, планирует не только поддержать финансовое состояние пар с уже рожденными детьми, но и решить демографические проблемы страны.

Раньше денежные средства от государства полагались только при появлении в семье второго ребенка. С 1 января 2020 года право на маткапитал получают семьи уже при рождении или усыновлении первенца.

Законодательство устанавливает строгий перечень целей, на которые допускается потратить выделенные средства:

  • на ипотеку;
  • на покупку и строительство жилья;
  • на оплату образования;
  • на пенсию матери;
  • на адаптацию ребенка, у которого диагностирована инвалидность.

Что касается жилья, то им может выступать как квартира или дом, так и доля. Главное, чтобы доля была выражена в виде отдельной комнаты, в соответствии с техническим и санитарным нормам. Необходимо, чтобы комната была обособленной – приобрести долю в однушке нельзя.

Если жилье куплено на средства маткапитала, то по закону все члены семьи (включая несовершеннолетних) должны получить в нем долю. После этого при необходимости такое жилье допускается продавать, предварительно получив разрешение со стороны сотрудников органов опеки и других учреждений.

Правило с выделением долей установлено законодательством по той причине, что средства маткапитала принадлежат не матери и отцу, а детям, поэтому и должны быть использованы в интересах несовершеннолетних. Пока дети не достигнут 18-летнего возраста, их имущественные права защищены государством.

Маткапитал допускается использовать для покупки жилья в любом регионе России. Переоформлять сертификат при переезде в другой регион не нужно. Если сотрудники ПФР отказывают в приеме документов, необходимо направить в ПФР претензию, указав в ней требования и срок их выполнения. Обращаться в суд вряд ли потребуется, так как подобные отказы выносятся из-за непрофессионализма сотрудников, и проблема решается в досудебном порядке.

Условия продажи жилья

При желании продать жилье родителям и другим законным представителям несовершеннолетних необходимо соблюдать следующие условия.

  1. Продаваемое жилье должно находиться в общей собственности всех членов семьи. Если семья состоит из родителей и двоих детей, то все четыре человека должны иметь соответствующие доли. При этом необязательно, чтобы доли были равными. А если родители разводятся, то размеры детских долей остаются прежними.
  2. Если продаваемое жилье приобреталось с маткапиталом и в ипотеку, то перед его продажей необходимо оформить квартиру в общую собственность. На проведение оформления (нотариальной обязанности) у родителей есть полгода.
  3. Если дети не достигли 18-летнего возраста, необходимо письменное разрешение сотрудников органов опеки. Если дети уже совершеннолетние, то потребуется получить письменное разрешение уже от них.
  4. Помимо сотрудников органов опеки, родителям потребуется обратиться в ПФР и в банк за получением разрешения и от этих организаций.
  5. Необходимо заранее позаботиться об обеспечении детей жилплощадью, условия проживания на которой должны быть как минимум не хуже тех, в которых жили дети в прежней квартире. Если доли детям в новой квартире меньше, то это должно компенсироваться улучшением условий проживания. Необходимо доказать сотрудникам опеки, что дети от проведения сделки купли-продажи жилья только выиграют. Например, родители планируют продать старую квартиру и купить другую в ипотеку, причем жилье располагается в шаговой доступности от детского сада или школы.
  6. Любой человек, который живет в квартире и прописан в ней, вправе претендовать на долю в новом жилье после продажи предыдущего.

Алгоритм действий по продаже жилья с материнским капиталом

Процедура продажи жилья, купленного на маткапитал, состоит из 4 основных действий.

1.     Оформить детям равнозначные доли, доли в жилье родственников или позаботиться о финансовой компенсации

В первую очередь родителям необходимо обеспечить соблюдение имущественных прав детей. Сделать это можно тремя способами.

Оформление равнозначных долей

Для этого необходимо договориться о единовременной сделке по продаже жилья и покупке новой квартиры/дома.

При покупке необходимо:

  1. внести задаток;
  2. указать в договоре покупки тот факт, что дети выступают собственниками;
  3. прописать в договоре доли детей;
  4. подписать предварительный договор купли/продажи для того, чтобы согласовать его с сотрудниками органов опеки.

Практика показывает, что родители часто выбирают именно такой способ продажи и последующей покупки недвижимости.

Выделение долей в квартире родственников

Другой вариант – выделить детские доли в жилье родственника (например, бабушки и дедушки). Доли выделяются в соответствии с договором дарения.

Этот способ продажи жилья с маткапиталом используется, если родители не планируют приобретать новую квартиру или, к примеру, планируют начать строительство дома, однако без выделения долей в квартире родственников не могут направить вырученные с продажи средства на строительные работы.

Иногда можно выделить детям доли меньше по размеру:

  • если квартира родственников по площади больше той, которая была продана;
  • если квартира родственников находится в элитном районе, в новом доме или иным образом отличается от проданной в лучшую сторону.

Подобные вопросы рекомендуется обсудить с юристами – в каждом регионе есть свои особенности и нюансы учета долей.

Финансовая компенсация

Что касается финансовой компенсации, то ее размер должен соответствовать стоимости проданной доли на дату совершения сделки. Родителям необходимо подготовить для сотрудников органов опеки заявление и справку о стоимости данных долей.

Когда специалисты одобрят заявление, необходимо зарегистрировать банковские счета на имя несовершеннолетних и перечислить деньги. Допускается открыть как стандартный сберегательный счет, так и счет с начислением процентов.

Есть два варианта распоряжения денежными счетами на счету:

  • как только ребенку исполнится 18 лет, он сможет самостоятельно потратить деньги по своему усмотрению;
  • до достижения ребенком 18 лет родители могут потратить деньги, но только в интересах несовершеннолетнего (например, на приобретение квартиры) и с разрешения сотрудников органов опеки.

2. Собрать документы

Для того чтобы получить разрешение от сотрудников органов опеки и зарегистрировать переход прав в Росреестре, в органы опеки или МФЦ необходимо предоставить следующие документы.

  1. Заявление матери и отца (или других официальных представителей несовершеннолетних). Если кто-то из родителей или представителей ребенка не может прибыть в учреждение, необходимо подготовить его разрешение на продажу квартиры, заверенное у сотрудника нотариального агентства. Если кто-то из родителей или законных представителей скончался или пропал без вести, потребуется приложить доказывающий данный факт документ.
  2. Паспорта матери, отца или опекунов ребенка.
  3. Свидетельство о рождении ребенка и паспорт, если ему уже исполнилось 14 лет. Если ребенок младше 14-летнего возраста, прикладывается только свидетельство.
  4. Документация на квартиру: кадастровый и техпаспорт, выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности на жилье.
  5. Правоустанавливающие документы на жилье: договор купли-продажи, приватизационное соглашение, договор дарения или мены, свидетельство о вступлении в наследственные права, ДДУ. Можно предоставить судебное постановление о праве собственности, если оно подтверждалось через суд.
  6. Если продается ипотечная квартира, необходимо предварительно связаться с банком и получить от него разрешение. Это сложный и длительный процесс. Во многих случаях банки не соглашаются на продажу такого жилья, и вопрос о предварительном погашении ипотеки приходится решать с покупателем.
  7. Если покупатель жилья пользуется средствами маткапитала, необходимо разрешение от ПФР и соответствующий сертификат.
  8. Сертификат маткапитала от продавца.
  9. Письменное разрешение супруга на продажу жилья.
  10. Если в продаваемом жилье есть доля ребенка, которому уже исполнилось 18 лет, необходимо получить письменное разрешение и от него.
  11. Страховка на жилье при наличии.
  12. Предварительный договор купли-продажи.
  13. При участии в долевом строительстве по ДДУ – справка о том, что объект готов минимум на 70%.

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться и другие документы.


Образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

alt: Скачать образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего

Скачать образец согласия отца на продажу квартиры с долей несовершеннолетнего


Необходимо убедиться в том, что договор купли-продажи составлен правильно и содержит в себе обязательные положения – например:

  • личные данные об участниках сделки, их права и обязательства;
  • основания для проведения сделки, указание на наличие подтверждающих документов;
  • характеристики жилья, адрес;
  • сумма сделки;
  • дата перечисления средств покупателем, размер задатка от него;
  • наличие социальной помощи, государственных субсидий;
  • подписи участников сделки;
  • банковские реквизиты для перечисления средств.

Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры

alt: Образец заявления в органы опеки на продажу квартиры

Скачать образец заявления в органы опеки на продажу квартиры


3. Получить разрешение от сотрудников органов опеки и ПФР

Для того чтобы удостоверить договор купли-продажи, нотариус должен получить от заявителей письменные разрешения от сотрудников органов опеки и ПФР.

Без одобрения органов опеки продажа жилья, доли в которой принадлежат детям, считается незаконной, и нарушителей ожидает наказание. Им придется вернуть полученные от государства средства маткапитала.

Для получения разрешения необходимо составить заявление и приложить к нему документы. Срок рассмотрения обращения – 15 дней. Разрешение представляет собой постановление руководителя органов опеки, содержащее его подпись. Что касается ПФР, то по закону родители должны оформить жилье в собственность всех членов семьи. При покупке квартиры в ипотеку доли выделяются после погашения кредита. До этого момента сделки с квартирой, где дети не получили доли, будут юридически незаконными. Для продажи жилья необходимо оформить квартиру по требованиям ПФР.

4. Выбрать способ продажи ипотечного жилья

Родителям необходимо договориться с покупателем о том, как будет продано ипотечное жилье:

  • продавец выплачивает ипотеку, снимает с квартиры обременение и переоформляет жилье на покупателя – для банков это оптимальный способ решения вопроса;
  • продавец с покупателем обращаются в банк и переоформляют кредитные обязательства на покупателя – в этом случае покупатель должен соответствовать всем требованиям кредитора, предоставив документы, доказывающие его платежеспособность;
  • часть денег от покупателя направляется на выплату ипотеки.

Если для выплаты ипотеки родители использовали маткапитал, то у них будет нотариальное обязательство, в соответствии с которым после выплаты ипотеки до продажи жилья необходимо выделить несовершеннолетним доли.

В то же время законодательство не устанавливает сроки для выполнения данных обязательств. После снятия с квартиры обременения срок истекает через полгода. Продать приобретенное за маткапитал жилье можно в любое время после покупки.

Для того чтобы избежать проблем с законодательством, необходимо сохранить все подтверждающие документы и получить разрешение от сотрудников органов опеки.

Требования к новому жилью

Приобретаемое жилье по качеству должно соответствовать определенным требованиям.

  1. Развитая инфраструктура. Необходимо наличие поблизости детских и школьных учреждений, парков, больниц, магазинов с товарами первой необходимости.
  2. Местонахождение квартиры. Желательно, чтобы район был безопасным.
  3. Состояние жилья. Квартира должна быть как минимум не хуже той, которую продали родители.
  4. Год постройки приобретаемого жилья. Сотрудники органов опеки не одобрят сделку, если родители планируют приобрести квартиру, находящуюся в ветхом, аварийном доме, подлежащем сносу.
  5. Достаточная площадь. Доли детей должны быть как минимум равными тем, которые были у них до продажи жилья.

С выделением долей детям есть оговорка. Законодательство РФ не устанавливает минимальные размеры долей, которые необходимо выделить детям при покупке жилья с использованием средств маткапитала.

Можно оформить на ребенка 1/10 часть доли. В этом случае при продаже жилья и покупке нового родителям достаточно указать большие по размеру доли, что выступит в качестве «улучшения» условий проживания несовершеннолетних.

Продажа жилья с маткапиталом для строительства дома

Если родители купили квартиру на маткапитал, но детские доли еще не выделили, то при желании и продать квартиру и построить дом они столкнутся со сложностью: в строящемся доме не получится выделить доли, а начать строительство без продажи невозможно из-за нехватки средств.

В этом случае порядок действий может быть таким:

  • выделить доли в продаваемой квартире;
  • продать квартиру;
  • перевести денежные средства на сберегательные счета, зарегистрированные на имя детей.

Также можно воспользоваться квартирой близкого родственника – в этом случае доли будут выделены детям в соответствии с договором дарения. Что касается использования маткапитала непосредственно для строительства дома, то в январе 2020 года Госдума одобрила такое предложение.

Допускается направлять средства маткапитала на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома на садовом земельном участке. Для этого достаточно предоставить заявление, правоустанавливающую документацию на участок и о правах владения, пользования им.

Расчет налогов

С 2020 года минимальная продолжительность владения квартирой, которая освобождает от необходимости платить налог, составляет 3 года. Срок начинает отсчитываться с даты владения, указанной в свидетельстве о госрегистрации права или в выписке из ЕГРН. При этом срок считается в месяцах (например, 3 года = 36 месяцев).

Если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, но при этом ее необходимо срочно продать, то родителям потребуется заплатить налог в размере 13%. Необходимо принимать в учет и имущественные вычеты.

Если в договоре продажи указана сумма, превышающая 70% кадастровой стоимости, то налог оплачивается одним из двух способов:

  • стоимость по договору минус стоимость покупки квартиры, подтвержденная документами;
  • стоимость по договору минус 1 млн рублей налогового вычета (если он положен в конкретном случае).

Если в документе прописана сумма, которая меньше 70% кадастровой стоимости, то необходимо учесть кадастровую стоимость на 1 января того года, в котором покупатель зарегистрировал переход права собственности на себя.

Есть два варианта расчета налога:

  • 70% кадастровой стоимости минус имущественный налог в 1 млн рублей, если он положен;
  • 70% кадастровой стоимости минус стоимость покупки квартиры, подтвержденной документами.

В каждом из рассмотренных случаев родителям потребуется подать декларацию на налоговый вычет. Самостоятельно сотрудники ФНС вычеты не оформляют.

Риски для покупателя и продавца

Для покупателя риск состоит в том, что продавец может нарушить порядок выделения детских долей. Если родители купили на маткапитал квартиру без выделения долей, то такие сделки легко оспариваются в судебном порядке. Квартиру придется возвращать предыдущим хозяевам, а денежные средства перечисляются обратно продавцу. Если родители решили продать квартиру и купить другую в другом городе, то порядок возврата обстоятельств до первоначальных может затянуться.

Инициаторами расторжения сделки в судебном порядке могут стать следующие лица:

  • достигшие совершеннолетия дети, которые узнали о несоблюдении своих имущественных прав: в этом случае покупатель может столкнуться с проблемами даже через 10-15 лет;
  • сотрудники ПФР;
  • сотрудники органов опеки;
  • прокуратура.

Если у родителей не будет средств сразу же компенсировать покупателю ущерб, то последний будет получать деньги после расторжения сделки частями, возможно – в течение многих лет.

Есть вероятность, что жилье перепродавалось много раз, и в одной из ранних сделок присутствовал маткапитал. Для того чтобы подстраховаться, покупателю необходимо оформить расширенную выписку из ЕГРП о переходе прав собственности.

Такой документ содержит полную историю о сделках, совершенных с квартирой. Если среди бывших владельцев числятся дети, то покупателю желательно отказаться от покупки такого жилья.

Продавцы же могут столкнуться с тем, что сотрудники органов опеки, ПФР или банка запретят проводить сделку. Если родители все равно продадут квартиру, не соблюдая установленный законом порядок, то они могут столкнуться с административной или уголовной ответственностью, а также с необходимостью полностью вернуть средства маткапитала.


Источники

  1. Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 N 256-ФЗ
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 28. Дееспособность малолетних
  3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 36. Исполнение опекунами и попечителями своих обязанностей
  4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
  5. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 454. Договор купли-продажи
  6. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 455. Условие договора о товаре
  7. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 456. Обязанности продавца по передаче товара
  8. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества


Другие статьи по теме

Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка

Как правильно оформить дарственную на долю в квартире

Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *