Могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья

Один из непреложных аргументов для запрета на принудительное изъятие квартиры – отсутствие альтернативного варианта (ст.446 ГПК). Данное правило применяется в отношении как нанимателей, так и собственников. Тем не менее это удается некоторым собственникам. Поэтому у многих жильцов возникает закономерный вопрос – могут ли выселить из квартиры, если нет другого жилья.

Понятие единственного и альтернативного жилья

О том, что гражданин имеет только 1 место прописки, говорят, когда при потере регистрации по текущему адресу он теряет и единственное жилье.

Это значит, что в его собственности больше нет ни одного объекта недвижимости, пригодного для проживания в соответствии с общепринятыми санитарными нормами. Сюда входят квартиры, частные дома, комнаты в общежитиях и т.д.

Под альтернативным понимают жилье, которое предоставляется инициатором выселения вместо изымаемого. Оно должно быть равноценным/лучше прежнего. Это касается метража, наличия удобств, качества ремонта и инфраструктуры района.

Основания для выселения

Причины для принудительного выселения граждан из квартиры разделяют на общие и те, что определяются в зависимости от вида жилья.

Общие причины

Сюда включают обстоятельства, при возникновении которых жильцы подлежат выселению независимо от того, что послужило основанием для получения прав на проживание в спорной квартире.

К данной категории относятся:

  1. возникновение задолженности по оплате коммунальных услуг сроком от 6 месяцев и более;
  2. нарушение общественного порядка и покоя граждан, проживающих в этом же многоквартирном доме/общежитии;
  3. приведение жилья в антисанитарное состояние;
  4. уменьшение площади жилого помещения по причине проведения капитального ремонта здания*;
  5. умышленная порча чужого имущества (подъезда, подвала, лестничных клеток, коммуникаций, для арендованных квартир – самого помещения или мебели/другого имущества собственника жилья);
  6. использование квартиры не для проживания (с целью организации парикмахерской, магазина и т.д.);
  7. поведение, ведущее к возникновению опасных ситуаций (пожаров, отравлению жильцов дома газом и др.).

*Основные признаки – захламление, появление паразитов (клопов, тараканов, блох), следствие жизнедеятельности и отсутствия ухода за большим количеством домашних животных и т.д.

**Поводом станет и увеличение метража, поскольку в обоих случаях нарушаются условия договора найма – по сути после внесенных изменений арендатор использует помещение, не соответствующее тому, что передавалась ему на момент подписания соглашения. Но обычно до выселения не доходит – стороны просто переоформляют договор найма.

Причины, зависящие от категории квартиры

Здесь главный фактор влияния – основания для получения жилья. Параллельно поводом для выселения могут послужить и общие причины.

Муниципальная жилплощадь

Государство или местная администрация выдают жилье гражданам на основании бессрочного договора социального найма. Поводом для его расторжения может послужить неправомерное поведение самого жильца, а именно:

Поводы для расторжения договора
1 Перепланировка помещения, не согласованная с собственником
2 Сдача квартиры арендатором третьему лицу без ведома или согласия собственника
3 Нарушение любых условий договора найма жилья
4 Лишение родительских прав лица, проживающего в квартире вместе с детьми на основании договора социального найма*
5 Смерть нанимателя

*В такой ситуации бывший родитель теряет право совместного проживания с несовершеннолетними, а значит – обязан выехать из помещения без предоставления альтернативного варианта. При этом дети не лишаются возможности использовать квартиру по прямому назначению, но они должны находиться под опекой уполномоченных лиц, которые также могут туда вселиться.

В данный список не входят некоторые обстоятельства, возникшие не по вине жильцов:

  • присвоение дому, в котором находится квартира, статуса ветхого или аварийного жилья, по причине чего уже запланирован его снос (на основании Постановления российского Правительства №47);
  • перевод квартиры в нежилой фонд (напр., помещение переоборудовано под офис или магазин).

В таких случаях собственник (муниципалитет, работодатель) должен предоставить нанимателю другое жилье, в число которого входят и объекты маневренного фонда (до тех пор, пока на балансе не появится более подходящий вариант).

Служебная квартира

Некоторые предприятия имеют в собственности объекты недвижимости, относящиеся к жилому фонду. Квадратные метры выдаются лицам, заключившим трудовой договор с собственником и не имеющим жилья либо в том случае, когда их квартира не позволяет полноценно выполнять должностные обязанности по причине отдаленного расположения от места работы.

Работодатель может на законных основаниях потребовать выселения нанимателя, если:

  • окончание/расторжение трудового договора или договора найма;
  • приобретение подходящего жилья (в т.ч. и в порядке наследования);
  • смена собственника, с которым текущий наниматель не связан трудовыми отношениями, в связи с чем договор найма утрачивает силу, а жилец теряет право пользования квартирой;
  • расторжение договора найма по желанию квартиросъемщика.

Помимо этого, здесь применимы все основания, актуальные при выселении из муниципальной квартиры (за долги по коммунальным платежам более полугода и др.).

ВАЖНО! Из служебного жилья не могут выселить ветеранов ВОВ, военнослужащих СССР и их семей, а также одиноких граждан с несовершеннолетними детьми и лиц, претендующих на улучшение жилищных условий.

Съемное жилье

Принудительный выезд из квартиры, арендованной у частного лица, возможен при нарушениях условий договора аренды. Они устанавливаются на усмотрение собственника, но общий перечень содержит:

  • правила проживания и использования квартиры (касаются не только содержания помещения, но и поведения, отношений с соседями и т.д.);
  • размер арендной платы и сроки ее внесения.

Если стороны не заключают официальное соглашение, то не стоит ждать соблюдения устной договоренности. Равно, как квартиросъемщик может отказаться платить за пользование помещением, так и арендодатель может выселить жильца как лицо, не имеющее права проживания на чужой территории.

Личная собственность

Владельцы недвижимости считают, что их выселение из собственной квартиры невозможно в принципе, поскольку никто не имеет права посягать на чужое имущество.

Однако, существует ряд обстоятельств, при наступлении которых он может потерять единственное жилье. Передавая квартиру в залог по кредиту или приобретая ее по ипотечной программе, заемщики считают, что она все еще остается в их владении, а обременение – это простая формальность.

Но это мнение ошибочно – правами на собственность обладает именно банк. Их передача прежнему/новому хозяину возможна только после закрытия кредитного договора, т.е. полного погашения долга.

В случае длительного игнорирования условий выплаты финансовое учреждение на законных основаниях может изъять предмет залога за долги по ипотеке, с целью чего в суд подается исковое заявление. Требования такого рода удовлетворяются в 100% случаев.

Далее происходит следующее:

  1. недвижимость реализуется на соответствующем рынке;
  2. долг (тело кредита, проценты, пеня) гасится за счет вырученных средств;
  3. кредитное соглашение расторгается;
  4. остаток, если таковой имеется, возвращается заемщику.

Банк, как собственник квартиры, может распоряжаться имуществом на свое усмотрение. Кроме того, условия договора займа позволяют проводить вышеуказанные манипуляции за долги по кредиту даже в случае, когда бывший должник в прямом смысле остается на улице. Единственное условие – прекращение внесения платежей должно быть зафиксировано не менее, чем за 3 месяца до взыскания.

ВАЖНО! Банк не может забрать квартиру за долги только в том случае, если заемщик не отдавал ее под залог оформляемого кредита.

Также для выселения достаточно систематически нарушать общие нормы проживания в многоквартирном доме или провести перепланировку без разрешения уполномоченного органа.

Читайте также «Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма

Другое

Здесь речь пойдет о членах семьи собственника или нанимателя. Помимо того, что к ним применимы все вышеперечисленные основания, существуют еще дополнительные факторы:

  • смена собственника (ст. 292 ГК РФ) – если владелец, родственниками которого являются указанные лица, продал квартиру, то остальные зарегистрированные там жильцы, обязаны выписаться и покинуть уже чужое имущество, т.к. они не являются членами семьи покупателя;
  • расторжение брака – бывший супруг, ранее проживавший в квартире жены, купленной до свадьбы, обязан выехать с данной жилплощади, т.к. после развода он больше не является членом ее семьи, а значит – утрачивает право на пользование ее собственностью.

Если же гражданин вовсе не имеет никакого отношения к владельцу и его квартире (нет родственных связей, регистрации по данному адресу), а также при чинении препятствий к выселению вышеуказанных категорий лиц хозяину квартиры достаточно вызвать участкового – сотрудник правоохранительных органов обладает достаточными полномочиями для принудительного исполнения воли заявителя.

Алгоритм изъятия жилья

Принудительное выселение из единственного жилья всегда осуществляется в судебном порядке. Независимо от количества подтвержденных фактов нарушений прописанные лица имеют право пользования квартирой до тех пор, пока не будет выдан соответствующий судебный запрет.

Обычно такие меры применяются в крайнем случае и после того, как использованы все попытки мирного урегулирования конфликта, когда жильцам разрешается:

  1. выплатить долг за услуги ЖКХ на более лояльных условиях (предоставляется отсрочка или реструктуризация задолженности);
  2. привести квартиру в надлежащий вид – уборка, устранения неприятных запахов, паразитов и т.д.;
  3. возместить ущерб, причиненный чужому имуществу (ликвидировать перепланировку, покрасить подъезд, оплатить ремонт лифта и т.д.);
  4. изменить свое поведение в приемлемую сторону и др.

Если решить вопрос в досудебном порядке не получилось, то инициатором выселения подается иск на принудительное снятие с регистрации. В документе следует указать:

  • полное наименование суда;
  • данные заявителя;
  • адрес и характеристики квартиры;
  • основания для проживания ответчика по данному адресу;
  • основания для выселения;
  • сведения о том, какие досудебные способы урегулирования конфликта предпринимались истцом, реакция ответчика;
  • перечень приложений;
  • дата, подпись с расшифровкой.

К исковому заявлению прилагаются материалы, доказывающие позицию заявителя – выписка о состоянии лицевого счета по адресу спорной квартиры, аудио/фото/видеофайлы, жалобы соседей и т.д.

Около месяца понадобится на рассмотрение дела и проведение заседания. Вынесенное решение (с указанием сроков исполнения) послужит основанием для принудительного выселения ответчика.

Особенности

Даже при инициации административного процесса судья вынесет решение в пользу истца скорее в том случае, когда вина выселяемого будет признана по нескольким пунктам (напр., злостное уклонение от оплаты коммунальных платежей, систематический шум и аморальное поведение в ночное время суток).
В некоторых случаях суд может согласиться с требованиями истца, но с отсрочкой их исполнения.

Такое может быть при тяжелой болезни выселяемого, тяжелого материального положения и т.д. Обычно на восстановление ресурсов отводится не более полугода, после он обязан съехать с занимаемой жилплощади.

Но и после издания судебного приказа часто жильцы не согласны с постановлением, а учитывая тот факт, что переезжать некуда, они всячески противостоят исполнению судебного решения. В таких ситуациях прибегают в помощи Федеральной Службы Судебных Приставов, которые изымают ключи от квартиры, выносят оттуда вещи ответчика и выводят его самого.

Если жилец скрывается от сотрудников ФССП, то они имеют право на выселение без присутствия ответчика. Достаточно иметь на руках исполнительный лист и пригласить 2 понятых.

Оспаривание судебного постановления

Потеря единственного жилья побуждает граждан защищаться всеми возможными способами. Главный из них – оспаривание решения о выселении. Для этого также необходимо обратиться в суд, но с апелляционной жалобой.

Основанием может быть:

  • отсутствие попыток досудебного урегулирования ситуации со стороны истца;
  • намерения незаконной реализации жилья;
  • уважительная причина возникновения повода для выселения;
  • недостаточные основания для изъятия жилплощади (долги за услуги ЖКХ за 3 месяца, единичный эпизод нарушения Закона о тишине и т.д.).

Но перед тем, как подавать исковое заявление, следует подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорт;
  • выписка из домовой книги о составе семьи;
  • аргументы в пользу отмены выселения;
  • квитанция об уплате госпошлины (300 руб.).

Попытки отмены выселения могут совершаться до тех пор, пока рассмотрением дела не займется Верховный Суд – его решение будет окончательным. На протяжении всего периода разбирательств гражданин со своей семьей имеет право на проживание в спорной квартире.

Если у выселяемого есть дети

Выселение за долги с ребенком – сложный и долгий процесс. Закон защищает детей во всех сферах, а потому лишить их единственного жилья не представляется возможным. Даже при помещении несовершеннолетнего на постоянное содержание в специализированное социальное учреждение государство обязано предоставить ему квартиру после выпуска.

ВАЖНО! Единственное условие для выселения ребенка – наличие другого жилья. При этом альтернативный вариант не может уступать характеристикам прежнего. При чем предоставлением квартиры могут заниматься не только родители, но и инициатор переезда.

В любом случае процедура проводится с привлечением органов опеки и попечительства и прокуратуры. Сотрудники первого учреждения должны проследить за соблюдением прав несовершеннолетнего, второго – норм закона.

Профилактика выселения

Для того, чтобы минимизировать риски потери квартиры, необходимо придерживаться некоторых правил ее использования:

  1. поддержание порядка и чистоты в квартире (не только в арендуемой, но и в собственной);
  2. своевременная оплата счетов (коммунальных платежей и аренды);
  3. соблюдение условий договора аренды (напр., не заводить домашних животных, не курить внутри квартиры и др.);
  4. поведение, не противоречащее социальным нормам и не нарушающее права и покой соседей;
  5. бережное отношение к чужому имуществу и готовность исправить недостатки, возникшие по вине самих жильцов;
  6. оперативное реагирование на замечания соседей и уведомления управляющей компании или собственника.

Если дело касается недвижимости, приобретенной в рамках ипотечной программы, то здесь единственно верное решение – не допускать длительных просрочек, а лучше вовсе вносить платежи вовремя.

При сложном финансовом положении нельзя просто ждать, когда ситуация наладится. Лучше сразу обратиться в банк с просьбой о пересмотре условий погашения кредита.

Когда избежать судебного разбирательства по поводу выселения не удается, то при наличии хотя бы минимального шанса на сохранение квартиры следует заручиться поддержкой опытных юристов. При самостоятельной защите своих интересов кратно возрастают риски потери единственного жилья.


Источники

  1. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ, ГПК РФ Статья 446. Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам
  2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
  3. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения



Другие статьи по теме

Как выселить квартирантов-соседей

Как выселить бывшую жену из квартиры

Судебное выселение с предоставлением другого жилого помещения


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *