Обмен неприватизированной квартиры, жилья

Одно из главных ограничений в использовании муниципальной/государственной недвижимости – запрет на проведение любых имущественных сделок. Однако, определен ряд обстоятельств, при которых разрешается осуществлять обмен неприватизированной квартиры.

Почему возникают сложности

Полное распоряжение любым, в т.ч. недвижимым, имуществом доступно только его собственнику. Муниципальной квартирой обладает соответственно муниципалитет.

Наниматель же не является владельцем жилья, он имеет право только на его использование в соответствии с заключенным договором.

Поэтому он не может передавать чужую недвижимость в руки третьих лиц без разрешения собственника.

На что можно обменять неприватизированное жилье

Варианты обмена муниципальной квартиры ограничиваются ст.81 ЖК РФ, где речь идет только о сделке между неприватизированными жилыми помещениями.

Некоторые наниматели выходят из положения следующим образом:

  1. инициируют получение прав собственности на муниципальную квартиру;
  2. параллельно занимаются поиском варианта на обмен – приватизированное жилье;
  3. обе стороны готовят документы;
  4. по окончании процедуры заключается договор мены.

Не каждый согласится ждать, пока первая сторона приватизирует квартиру, поэтому такой вариант встречается крайне редко, либо требует доплаты за доставленные «неудобства».

Закон не ограничивает вид недвижимости, т.е. это может быть не только квартира, но и комната или частный дом. Принцип действий в любом случае будет одинаковый, различия заметны только в составе пакета документов.

С кем можно совершать обмен

Законом утвержден список лиц (физических и юридических), на жилплощадь которых наниматель может обменять занимаемую муниципальную квартиру.

Таковыми являются:

  • Государство. Здесь возможен обмен только на меньшую по площади квартиру (ст. 81 ЖК РФ). Цель обмена – уменьшить размер квартплаты по причине финансовых трудностей.
  • Другие наниматели. Самый простой вид – обмен на неприватизированной квартиру, доступный на осн. п. 1 ст. 72 ЖК РФ. Главное требование для проведения сделки – получение письменного согласия всех лиц, зарегистрированных в обеих квартирах.
  • Родственники. Это т.н. «родственный обмен» или обмен на приватизированную квартиру. Обычно совершается между молодой семьей и пожилыми родственниками, когда нанимателю необходимо дальнейшее расширение, переезд в более удобный район (поближе к месту работы/учебы) и т.д. Наниматель прописывает в муниципальной квартире вторую сторону, т.к. договор соцнайма предусматривает регистрацию его родственников. Далее проводится смена главного квартиросъемщика, а процедура идет по стандартному плану.

В основном обмен проводится по собственному желанию, но в некоторых случаях он может быть вынужденным. Такое возможно, если дом, в котором проживает наниматель, подлежит сносу, а государство/муниципалитет обязано предоставить альтернативу с хорошими условиями для проживания.

Когда обмен запрещен

Перечень ограничений регламентируется ст.73 ЖК РФ. В него включают следующие обстоятельства:

  • Неудовлетворительное состояние помещения, по причине которого оно не может быть пригодно для проживания;
  • Официально запланирован капитальный ремонт, включающий перепланировку помещений;
  • Один из участников сделки не может предоставить договор социального найма;
  • В отношении нанимателя возбуждено дело о выселении его из квартиры, которую планировалось обменять;
  • Строение исключено из муниципального/государственного жилого фонда и подлежит запланированному сносу;
  • Жилье входит в состав служебного жилого фонда;
  • После заключения сделки один из ее участников окажется в очевидно невыгодном положении (напр., при переселении в квартиру со значительно худшими условиями или вовсе подлежащую сносу);
  • Обмен ведется в отношении комнаты в коммунальной квартире, где после сделки будет проживать лицо с тяжелым течением хронического заболевания*.

*Здесь получается, что обмен совершался на одну квартиру, а по факту и по документам после ремонта это другая квартира.
**Такая сделка усугубит тяжелое состояние гражданина или навредит жильцам других комнат, а значит – обмен не может быть проведен.

В случае отказа такое решение оформляется документально и вручается обоим заявителям. При подозрении в неправомерности действий муниципалитета участники сделки могут обратиться в суд с прошением об аннулировании отрицательного ответа собственника.

Порядок проведения обмена

Алгоритм действий имеет некоторые различия в зависимости от того, кто является второй стороной обмена.

Поиск подходящего варианта для обмена

Если нет конкретной жилплощади, то поиск таковой будет довольно сложным, поскольку количество государственных квартир на общем рынке недвижимости составляет меньше 1/5.

Но здесь мало найти само помещение, еще нужно убедить его нанимателя в том, что обмен будет взаимовыгодным. Поэтому для ускорения процесса можно воспользоваться услугами агентств по недвижимости – их база содержит все виды жилья, в т.ч. и неприватизированного.

Поскольку их наниматели самовольно внесли себя в данный список, то они уже готовы к обмену. Однако, следует учитывать, что данная услуга платная.

Получение согласия

Данный пункт включает одобрение двух сторон:

  • Собственника. Муниципалитет должен провести проверку по всем параметрам на отсутствие нарушений и после выдать официальное разрешение на проведение сделки. Только при его наличии обмен состоится.
  • Всех прописанных в муниципальной квартире родственников. Для проведения любых сделок с недвижимостью необходимо получить, оформить и нотариально заверить (платно*) согласие каждого лица, прописанного в жилом помещении, подлежащем обмену.

*В т.ч. и временно снятых с регистрации (напр., проходящих службу в армии, отбывающих наказание в местах лишения свободы и т.д.).
**Стоимость услуги формируется за счет региона, статуса и внутренней политики нотариальной конторы.

Если сделка проводится между нанимателями муниципального жилья, то согласие на обмен со всех зарегистрированных лиц должны получить обе стороны. Также второй наниматель должен обратиться к администрации муниципалитета, владеющего его квартирой.

Согласие несовершеннолетних выдается от имени их родителей, но только с разрешения территориальных органов опеки и попечительства. Это значит, что по факту от лица ребенка должно быть предоставлено 2 документа.

Требуемые документы

Для того, что бы муниципалитет одобрил обмен, необходимо предоставить пакет документов следующего содержания*:

  • Заявление на разрешение проведения обмена;
  • Паспорта (копии и оригиналы) всех прописанных граждан (для несовершеннолетних лиц до 14 лет – свидетельства о рождении);
  • Согласия всех прописанных граждан;
  • договор социального найма или ордер на вселение каждой стороны**;
  • Технический паспорт;
  • Заключение проведенной оценочной экспертизы;
  • Выписка из ЕГРН о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • Выписка о состоянии лицевого счета.

*Указанный пакет предоставляется обеими сторонами сделки.
**Если обмен производится на приватизированную квартиру, то ее владелец должен предоставить правоустанавливающих документы – основания получения права собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и выписку из ЕГРН или Свидетельство о госрегистрации права.

Когда наниматель/собственник не может лично присутствовать при оформлении сделки, то его интересы может представлять доверенное лицо.

Для этого необходимо предварительно посетить нотариуса (или вызвать специалиста на дом, если нет возможности выехать в контору) и составить доверенность (платно).

Как составить договор мены

Соглашение заключается между нанимателем муниципальной квартиры (не муниципалитетом) и владельцем/пользователем второго жилого помещения согласно условиям ст.74 ЖК РФ.

Примерный текст документа должен включать:

  1. Ф.И.О., паспортные, адресные и контактные данные сторон сделки;
  2. Полный адрес и технические сведения (этаж, площадь, количество жилых комнат и т.д.) обеих квартир;
  3. Реквизиты правоустанавливающих документов обоих участников обмена;
  4. Что послужило поводом к обмену;
  5. Информация о других лицах, прописанных в квартирах, их согласие на обмен (с подписью и расшифровкой каждого из них);
  6. Стоимость недвижимости*
  7. Список приложений (документов, подаваемых в одном пакете с заявлением);
  8. Дата, подпись с расшифровкой.

*Если обмен проводится без доплаты, то следует указать одинаковую оценочную стоимость обеих квартир.


Образец договора обмена неприватизированной квартиры

alt: Скачать образец договора обмена неприватизированной квартиры

Скачать образец договора обмена неприватизированной квартиры


Читайте также «Приватизация чердака над квартирой

Переоформление договоров соцнайма

Весь пакет документов подается в территориальную администрацию. После проверки согласовывается договор мены, заключение которого автоматически отменяет действие актуальных договоров социального найма.

Далее расторгаются и заключаются другие с указанием новых адресов проживания нанимателей.

После официального обмена (по документам) стороны сделки могут начать переезд.

Занесение сведений в ЕГРН

При обмене между нанимателями муниципальных квартир регистрация прав собственности в Росреестре не требуется. После заключения такой сделки стороны не становятся владельцами недвижимости – она так и принадлежит муниципалитету.

Участники просто меняют адреса, в связи с чем и перезаключается договоры соцнайма с последующим снятием с регистрации и получением прописки по новому месту жительства.

Если же производился обмен неприватизированной квартиры на приватизированную, то право собственности на вторую перешло к нанимателю, а ранее владелец недвижимости стал нанимателем. Здесь уже необходимо зарегистрировать переуступку прав.

Для этого новый хозяин должен обратиться в Росреестр и предоставить:

  1. Паспорт;
  2. Правоустанавливающие документы на жилье: договор соцнайма с одной стороны и Свидетельство о госрегистрации права собственности + основания его получения – с другой;
  3. Договор мены;
  4. Квитанцию об уплате госпошлины.

После внесения нового собственника в ЕГРН на его имя будет выдан Сертификат о государственной регистрации права собственности на новую квартиру.

Сроки реализации

В основном количество затраченного времени зависит от скорости получения всех документов. Например, при наличии несовершеннолетнего квартиросъемщика на выдачу разрешения органов опеки и попечительства уйдет до 14 дней.

Также может затянутся и заключение новых договоров соцнайма – на это отводится до 10 дней.

Если муниципальная квартира меняется на личную собственность родственника, то сроки увеличатся и за счет регистрации имущественных прав. На проверку документов и рассмотрение заявки уйдет приблизительно 10 дней с момента обращения.

Стоимость сделки

Сам обмен носит безвозмездный характер – меняясь квартирами, участники сделки не производят доплату. Если же такой нюанс присутствует, то получатель средств должен уплатить подоходный налог – 13% от вырученной суммы.

ВАЖНО! Согласно п.17.1 ст.217 НК РФ, сделки с квартирами, приобретенными в собственность после 1 января 2016г., не облагаются налогом.

Фактически расходы возможны только при оформлении некоторых документов и получении услуг. Получение техпаспорта и некоторых справок может обойтись до 2000 руб.
Если потребовалась регистрация в Росреестре, то для физических лиц ее размер составит 2000 руб., для юридических – 22000 руб.

Отдельным пунктом идут расходы на нотариуса (заверение каждого документа оплачивается отдельно) и юристов. Также вложений могут потребовать и судебные разбирательства, если в процессе обмена кто-либо из задействованных лиц (собственник, жильцы и др.) будет препятствовать проведению сделки незаконным способом.

Чего остерегаться при обмене

Сделки с недвижимостью являются самыми рисковыми в плане мошенничества. Для того, чтобы не остаться без жилья, следует принять во внимание нюансы обмена и возможные преступные схемы.

«Буферные квартиры»

Данная схема основывается на использовании не реальной квартиры, а «буферной», которая не передается другой стороне по-настоящему, а только по документам. При этом помещение может быть задействовано сразу в нескольких сделках и в итоге не достанется никому.

Перерегистрация

Один из заключительных этапов обмена – снятие с регистрации в старой квартире и прописка в новой. Мошенники забирают задаток, не выписываясь из своей квартиры.

Во избежание потерь рекомендуется воспользоваться услугой банковской ячейки, когда получатель не сможет забрать деньги, пока сделка не будет завершена в полном объеме.

Поддельные документы

Фальсификация бумаг не может использоваться для получения квартиры, т.к. пакет документов проходит несколько уровней проверки. Такая схема применима для получения задатка, если есть разница в стоимости квартир.

Обычно при необходимости доплаты стороны не отражают данный нюанс в договоре, чтобы избежать уплаты налогов. Этим и пользуются мошенники, предоставляя поддельные документы в качестве «гаранта».

Поэтому после передачи денег пострадавшая сторона не сможет доказать причинение вреда, а преступник уходит безнаказанным. В связи с этим следует в обязательном порядке отражать на бумаге любые денежные операции или также использовать банковскую ячейку.

Кроме того, не следует слепо доверять описаниям или фотографиям квартиры, представленной обмен. Нужно лично проехать по указанному адресу и самостоятельно и при помощи специалистов сверить действительное состояние помещения и дома с тем, что указано в документах.

Обмен неприватизированной квартиры – одна из самых незащищенных сделок. В основном весь процесс ложится на плечи самих сторон. Для того, чтобы провести его максимально быстро и не стать жертвой мошенников, следует заручиться юридической поддержкой уже на первом этапе.


Источники

  1. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения
  2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
  3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
  4. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма
  5. «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)


Другие статьи по теме

Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Приватизация дома с земельным участком

Приватизация аварийного жилья


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *