Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире

Продажа долевой собственности имеет свои нюансы. Законодательство защищает права совладельцев квартир, если они заинтересованы в расширении своей доли в недвижимости или полном выкупе всех частей и создании единого объекта недвижимого имущества. Согласно п.1 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в общей собственности у других сособственников сохраняется первоочередное право на выкуп. Любая сделка купли-продажи в пользу третьих лиц возможна только после того, как подписан отказ от преимущественного права покупки доли в квартире. Помимо квартир, аналогичное право распространяется и на любые другие объекты недвижимости.

Законодательные нормы

Под преимущественным правом подразумевают защиту гражданских прав сособственников имущества, реализуемую в виде первоочередной возможности выкупить другую долю или несколько долей. Остальные собственники, независимо от родства, получают равные права участвовать в выкупе, если кто-либо захочет продать часть своего имущества.

Основанием для переоформления станет предложение от одного из собственников купить долю, согласно ст. 250 ГК РФ. Время на принятие решения по объектам недвижимости – 1 месяц, а по движимому имуществу – 10 дней, после чего продавец сможет предлагать свое имущество другим покупателям.

Согласно п.2 ст. 250, извещение о намерении продать долю в собственности поступает сособственникам в письменном виде, информируя о размере имущества, его стоимости, иных условиях предполагаемой сделки.

Право на продажу части в общем объекте собственности в пользу третьих лиц дает письменный отказ других владельцев от предложенной сделки. Условия предполагаемой купли-продажи для посторонних лиц не должны отличаться от тех, которые были указаны в извещении.

Если продавец проигнорирует обязательство предложения к выкупу своей доли, согласно п.3 ст. 250, заинтересованная сторона из числа других сособственников вправе обратиться в суд в трехмесячный срок с требованием перевести права покупателя на себя.

Законодательство, устанавливая первоочередность полномочий совладельцев, не предусматривает возможности оформления уступки права на других лиц.

Отказ несовершеннолетнего

Зачастую приходится решать вопрос согласования сделки с несовершеннолетним сособственником. На него также распространяется преимущественное право выступать покупателем части в общей собственности. Оформлением отказа от выкупа занимаются его законные представители – родители и опекуны, предварительно согласовать это решение с органами опеки.

Разрешительный документ получают на основании полученного от взрослого представителя несовершеннолетнего заявления. Вместе с заявлением следует приложить документы, доказывающие отсутствие возможности купить часть имущества в пользу несовершеннолетнего. Как только будет получено разрешение, родители вправе подписать отказ.

Порядок действий при отказе от покупки доли в квартире

Планируя оформить отказ от преимущественного права, собственник доли действует в следующем порядке:

  1. Дождаться получения извещения в письменном виде с предложением выкупить часть за определенную стоимость.
  2. В течение месяца принимают решение купить или отказаться от предложенной сделки.
  3. Если решено отказаться от доли, составляют письменный документ с отказом от покупки и заверяют бумагу в нотариальной конторе.
  4. При отсутствии возможности идти в нотариальную контору или при пропуске отведенного срока продавец вправе предлагать свою часть имущества другим покупателям, не меняя условий сделки.

Распоряжение частью имущества более сложное, поскольку предполагает учет мнения других совладельцев. Не стоит игнорировать их право на выкуп, чтобы не столкнуться с риском оспаривания сделки с посторонним покупателем.

Для сособственников важно понять, что затягивать процесс ожидания не получится, поскольку закон отвел 1 месяц на принятие решения и подготовку к выкупу. Отсутствие письменного отказа может оттянуть предстоящую продажу всего на 30 дней.

Чтобы исключить оспаривание, продавцам рекомендуется увеличить срок ожидания письменного ответа еще на 2 недель, не случай, если решение по предложенной сделке отправили по почте.

Какие документы потребуются?

Любая сделка с недвижимостью предполагает повышенную ответственность со стороны участников. Чтобы соблюсти требования закона, согласно п. 4 ст. 42 закона № 218 от 13 июля 2015 года, необходимо оформить письменный отказ, сопроводив его подтверждающими документами:

  • копия извещения с предложением купить часть собственности;
  • квитанции о том, что предложение отправлено в письменном виде по почте;
  • заверенное нотариусом свидетельство о предложенном варианте сделки.

Закон не требует предоставления в Росреестр самих отказов для переоформления права собственности. Однако нужно понимать, что их отсутствие при совершении сделки с другим покупателем раньше, чем истечет положенное по закону время, влечет проблемы с оформлением и последующий риск оспаривания. Обычно отказ хранится заинтересованными участниками сделки – покупателем или продавцом.

При оформлении самого отказа в нотариальную контору следует подготовить:

  • паспорт или иной удостоверяющий личность равноценный документ;
  • извещение с предложением выкупа, направленное в адрес сособственников квартиры;
  • документы, подтверждающие право на долю в общей собственности (свидетельства о регистрации собственности, выписка из ЕГРН);
  •  квитанция об уплаченной пошлине.

Игнорирование права на преимущественную покупку

Хотя закон предоставляет остальным владельцам право на первоочередный выкуп части имущества, он не ограничивает возможность продажи в адрес третьих лиц, если никто из сособственников не захочет расширять свою площадь в квартире.

Отсутствие отказа со стороны владельцев квартирных долей не является поводом для запрета сделок. Просто дата оформления договора купли-продажи с посторонним покупателем откладывается на месяц.

Если отказ не оформлен, продавец ждет 1 месяц плюс еще 1-2 недели, чтобы удостовериться, что документ не был отправлен по почте, и назначает дату сделки с другим человеком.

Правила безопасной сделки с отказом от доли

Чтобы обезопасить себя от случаев оспаривания в суде сделки, следует уделить особое внимание подтверждению факта отправки уведомлений:

  1. Письменное уведомление о продаже отправляют заказным письмом с уведомлением о получении.
  2. Отправку сопровождают описью вложений.
  3. Если адресат не получит извещение, продавец части имущества обращается в адресное бюро или правоохранительные органы с целью розыска сособственников.
  4. Когда истечет 1 месяц, отведенный на ответ, обращаются в нотариальную контору, с подтверждающими факт отправки уведомлений документами. Нотариусу предъявляют копии отправленных извещений, квитанции о почтовой отправке, копии заявлений в правоохранительные органы с целью розыска. Проверив информацию об исполнении обязательств в рамках преимущественного права на выкуп, нотариус выдаст свидетельство об отправке извещения и полном выполнении требований законодательства.

Предприняв эти меры, любой владелец части общей собственности будет спокоен за благополучное завершение сделки в пользу третьей стороны, даже если другие сособственники попытаются оспорить сделку в суде.

Читайте также «Как перевести долю в квартире в комнату

Можно ли оформить без нотариуса?

При перерегистрации имущества в Росреестре не станут требовать письменного отказа от других сособственников, что освобождает от необходимости посещать нотариальную контору в обязательном порядке.

Однако такой вариант сделки влечет за собой повышенные риски для обеих сторон, поскольку открывает возможность оспаривания и последующего переоформления прав и обязанностей покупателя на другого заинтересованного сособственника. Без нотариуса сделки с отказом от преимущественного права выкупа доли рискованны.

Как составить отказ?

Обычно вопрос с правильным составлением документа об отказе от выкупа решается при посещении нотариальной конторы. При самостоятельной подготовке документа придерживаются установленного образца, обращая внимание на правильное составление текста и включения в него всех необходимых реквизитов.

Можно скачать образец отказного письма, либо составить его лично, придерживаясь определенной последовательности. Закон не устанавливает строгих норм при составлении бумаги и не требует использования какого-либо унифицированного бланка.

Важно, чтобы можно было впоследствии доказать о факте волеизъявления сособственника относительно предложенной сделки и отказа от выкупа.

Содержание документа

При подготовке бланка необходимо учитывать наличие в нем следующих реквизитов:

  1. Информация по квартире, где планируется продавать долю (точный адрес).
  2. Основные характеристики предлагаемой к продаже площади (адрес, количество метров, размер доли).
  3. Стоимость жилья к выкупу.
  4. Период времени, предоставленный для решения.
  5. Сведения о том, кто собирается передать собственность (ФИО, паспортные данные, контакты).

Составление отказа по образцу

Значительно облегчает процесс подготовки бланка использование образца. Никаких специальных форматов для составления отказа не предусмотрено. Главное, чтобы документ был оформлен письменно и содержал всю необходимую информацию.

Последовательность подготовки отказа представлена ниже:

  1. Название нотариальное конторы, где планируется заверение бумаги.
  2. Наименование документа — «Отказ».
  3. Населенный пункт, дата подписания.
  4. Информация о собственнике, включая паспортные данные, адрес, дату рождения.
  5. Подтверждение факта получения извещения о планируемой сделке отчуждения.
  6. Ссылка на законодательные нормы.
  7. Утверждение, что с уведомлением получатель ознакомился.
  8. Подпись, расшифровка.

На документе в обязательном порядке должна быть отметка нотариуса о заверении отказа.


Образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

alt: Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире

Скачать образец отказа от преимущественного права покупки доли в квартире


Расходы и сроки

Планируя сделку с частью собственности, продавцам следует учитывать дополнительные расходы и сроки, сколько потребуется времени еще на подготовку к продаже.

Затраты на оформление

При обращении к нотариусу нужно быть готовым к оплате пошлины плюс возможные дополнительные услуги. Стоимость у нотариуса равна 1000 рублей в среднем, однако каждая ситуация различается, и возможны отклонения от общей суммы.

За дополнительные услуги при подготовке документа могут взимать от 100 рублей. Рекомендуется заранее уточнять тариф нотариуса в конкретном регионе и определять, как именно будет оформлено отказное заявление.

Сроки оформления

Законом установлен единый срок ожидания решения по предложенному выкупу. Преимущественное право действует в течение 1 месяца, который отводится на оформление отказа или оповещение о согласии с условиями сделки.

Поскольку оповещение может быть отправлено почтовой отправкой, юристы советуют продавцам увеличить время ожидания еще на пару недель.

Сам отказ оформляется сразу, не требуя длительного ожидания или справок.

Сроки действия

Поскольку ст. 250 ГК РФ ограничивает срок действия преимущественного права 1 месяцем, в отказном заявлении не устанавливают специальных ограничительных сроков. Документ действует до момента изменения ситуации – оформления купли-продажи, либо пересмотра условий сделки, требующих оформления нового отказа.

От того, насколько правильно будет оформлен отказ, соблюдаются ли положения закона о преимущественном праве, зависит успешная продажа доли.

Поскольку законодательство требует учитывать интересы сособственников, которые могли бы расширить границы своей жилплощади путем присоединения выкупленной доли, необходимо действовать в строго указанные сроки, сохраняя подписанный и заверенный отказ как документальное подтверждение, что права остальных владельцев квартиры были соблюдены.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
  2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество


Другие статьи по теме

Как продать долю в однокомнатной квартире

Как получить долю в приватизированной квартире

Выделение долей детям в ипотечной квартире


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *