Практика выделения долей в натуре

Теоретически получить свою часть наследства из бабушкиной квартиры достаточно просто, ведь есть все документы – пошел и оформил. Но практика выделения долей в натуре выглядит несколько иначе.

Когда доли выделяют в натуральном виде

Имущественные сделки не всегда проводятся лишь по желанию самих собственников. Иногда данная мера является вынужденной. Причиной тому может стать:

  1. Невозможность проживать на одной территории по причине личностных и/или бытовых конфликтов;
  2. Необходимость свободного пользования своей долей с коммерческой целью – чаще для продажи*;
  3. Отсутствие интереса к пользованию своей долей в любом виде.

*Первоочередное право выкупа принадлежит остальным владельцам. Это значит, что в первую очередь доля для продажи должна быть предложена им. Только после их отказа можно выставлять ее на общие торги для третьих лиц.

При этом не имеет значения наличие регистрации в рассматриваемой квартире. Право на выделение своей доли есть у каждого сособственника.

Причины для запрета сделки

Однозначный запрет на выделение долей налагается на сделки, в которых квартира физически не может быть справедливо разделена на нужное количество частей. Такое наблюдается при следующих обстоятельствах:

  • Количество сособственников превышает число комнат;
  • Выделяемая комната не имеет отдельного входа;
  • Нарушаются права кого-либо из совладельцев.

Также причиной может стать наличие задолженности за оплату коммунальных услуг. Дело в том, что выделение долей подразумевает и раздел лицевого счета. Теоретически это можно сделать при отрицательных показателях, распределив минус на всех совладельцев. Но обычно имущественные сделки проводят при «чистых» счетах.

Кроме того, сделка не состоится, если хотя бы один из совладельцев квартиры против выделения долей (или одной) в натуре. Но в данном случае речь идет о добровольном порядке.

Решить ситуацию можно через суд, но при отсутствии вышеперечисленных пунктов. В любых спорных ситуациях власти предлагают выкуп выделяемой части остальными собственниками либо продажу целой квартиры и раздел выручки соответственно принадлежащим долям.

Обзор судебной и гражданской практики

Пример 1:

Иванов А.А., Петров Б.А. и Сидоров В.А. приобрели в совместную долевую собственность двухкомнатную квартиру (две комнаты по 10 м.кв., одна из них проходная) в долях (согласно размеру вложенных ими денежных средств): 2/4, ¼ и ¼ соответственно.

Иванов А.А. хочет выделить свою собственность в натуре в виде обособленной большой комнаты, поскольку знает, что проходные комнаты выделению не подлежат.

При этом двое других не согласны с таким характером выдела, т.к. подобное затруднит их будущее пользование квартирой. В связи с этим инициатор сделки обращается в суд с исковым требованием о принудительном разделе квартиры.

В итоге постановление гласит: в иске отказать, для решения проблемы квартиру продать, распределив деньги в соответствии с имеющимися долями. Аргумент: независимо от того, кто и какую долю выделяет, другим собственникам не может достаться проходная комната.

Пример 2:

Дмитриевы Д.Д. и Е.Д. в порядке наследования завладели имуществом в равных долях:

  1. частный одноэтажный дом;
  2. гараж;
  3. земельный участок;
  4. сарай.

Родственники не могли договориться между собой, а потому обратились за выделением в суд. Далее последовало множество процессов, поскольку каждую из сторон не удовлетворяли вынесенные постановления.

В результате оба участника понесли крупные финансовые и моральные потери. Это привело их к общему юристу, который заключил не достаточно подходящее, но максимально адекватное соглашение.

ТОП-5 ошибок

Неверные действия легче предупредить, чем исправлять. Потому при выделении долей в натуре следует придерживаться некоторых правил:

  • изучить законодательство на тему того, подлежит ли конкретная квартиру выделению долей;
  • попытаться мирно договориться о проведении сделки, только после этого подавать в суд;
  • если доля выделяется с целью продажи третьему лицу, то обязательно следует учитывать их первоочередное право выкупа остальных хозяев квартир*.

*Реализация недвижимости без их отказа гарантирует признание сделки незаконной, а значит – все усилия и заботы с выделением будут напрасны.

В большинстве случаев главной проблемой становится судебное разбирательство. Истцы, не уточнив детали, требуют невыполнимого, после чего проигрывают дело. В результате они не только не получают желаемое, но и теряют деньги.

Выделяя свою долю в натуре, помните, что места общего пользования так и остаются общими. Претендовать на туалет, балкон, кухню и пр. незаконно – такие требования однозначно не будут удовлетворены ни другими жильцами, ни судом.


Другие статьи по теме

Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *