Приватизация аварийного жилья

Закон запрещает проводить сделки по передаче прав собственности на жилье, износ которого не позволяет использовать его по прямому назначению. Однако, существует ряд нюансов, благодаря которым возможна приватизация аварийной квартиры.

Понятие аварийного жилья

Под аварийным понимают жилое помещение, которое не может использоваться по прямому назначению. Причиной тому является практически полный (от 70% и выше) эксплуатационный износ здания (либо по причине природных катастроф), что грозит обрушением, а значит – жизнь и здоровье зарегистрированных там граждан находятся под угрозой.

Получение статуса аварийного жилья осуществляется на основании акта межведомственной комиссии, которое передается в Росреестр с последующим исключением недвижимости из жилого фонда.

При проведении анализа состояния квартиры специалисты руководствуются следующими критериями:

  • Наличие разрушений в стенах;
  • Размеры дверных проемов, габариты комнат, состояние и размер лестниц;
  • Наличие лифтов у 5- и более этажных домов;
  • Наличие и соответствие санитарным нормам всех коммуникационных систем (водопровод, газоснабжение, электричество, вентиляция, отопление);
  • Теплоизоляция (в холодное время года не ниже 18 градусов);
  • Изоляция от наружных вод.

При нарушении норм такие помещения официально признаются непригодными для проживания и в дальнейшем подлежат реконструкции или сносу. В обоих случаях граждане подлежат переселению.

Выселение из небезопасной квартиры

Обычно реконструкция требует больших финансовых вложений и задействования массы ресурсов для демонтажа и возведения новых стен и коммуникаций. Поэтому часто местная администрация принимает решение снести постройку.

При этом собственник обязан предоставить достойную замену, которая включает:

  • Не меньшее количество квадратных метров жилой площади на каждого зарегистрированного гражданина;
  • Схожую инфраструктуру;
  • Налаженные коммуникации и удобства;
  • Удовлетворительное санитарное состояние и ремонт.

Если же собственник хочет восстановить дом, то на время ремонта все квартиросъемщики также переезжают в альтернативное жилое помещение.

Когда муниципалитет не может предоставить равноценное постоянное жилье, то наниматели аварийных квартир переменяются в объекты маневренного фонда.

При этом заключаются новые договоры социального найма с соответствующей перерегистрацией по новому адресу.

Порядок действий и сроки

Если дом официально получил статус аварийного, то его приватизация невозможна на основании ст.4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Но без заключения комиссии объект недвижимости признается полностью пригодным для жилья. Соответственно, получение права собственности на муниципальную квартиру осуществляется в стандартном режиме.

Получение согласия других жильцов

Если в квартире зарегистрированы другие лица, то претендент на приватизацию должен получить их согласие на проведение процедуры. Также потребуются официальные отказы тех из них, кто не хочет становиться одним из собственников аварийного жилья.

В обоих случаях необходимо документальное оформление с обязательным заверением у нотариуса. Процедура проводится в течение 1 рабочего дня.

Подготовка пакета документов

Полученные согласия и отказы – только часть общего списка бумаг.

Для подачи запроса на приватизацию необходимо подготовить*:

  1. Паспорт гражданина РФ каждого приписанного в квартире жильца (для несовершеннолетних лиц до 14 лет – свидетельства о рождении**);
  2. Заявление на разрешение приватизации;
  3. Основания пользования муниципальной квартирой – договор социального найма или ордер;
  4. Выписка о состоянии лицевого счета, свидетельствующая об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
  5. Выписку из ЕГРН о составе семьи, где указано количество лиц, зарегистрированных по данному адресу;
  6. Документы на квартиру.

*Список может быть расширен за счет особых обстоятельств. Например, отсутствующих жильцов могут представлять уполномоченные лица, предъявив доверенность на передачу полномочий доверителя с обязательной нотариальной отметкой.

**При наличии детей отказ от их имени составляется родителями и опекунами, но только с разрешения органов опеки и попечительства.

На изготовление некоторых документов может уйти до 14 дней. В среднем на подготовках документов необходимо затрать около нескольких недель.

Читайте также «Сколько занимает времени приватизация квартиры

Как составить заявление на приватизацию аварийного жилья

Документ составляется по общему образцу. В «шапке» заявления указывается полное наименование принимающего учреждения и сведения о заявителе – Ф.И.О., паспортные данные, адрес и контактный телефон.

Основной текст должен содержать:

  • Адресные и технические сведения о квартире, включая метраж;
  • Основания для вселения с описанием разрешающего документа (номер, когда и кем выдан);
  • Просьба о предоставлении права приватизации квартиры с отсылкой к законодательным нормам;
  • Сведения обо всех зарегистрированных гражданах, наличие их согласия и отказов от участия приватизации;
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления, подпись с расшифровкой.

При возникновении сложностей в составлении заявления на приватизацию аварийного жилья принимающий орган выдаст образец документа.


Образец заявления о признании аварийного статуса недвижимости

alt: Скачать образец заявления о признании аварийного статуса недвижимости

Скачать образец заявления о признании аварийного статуса недвижимости


Подача заявки

Пакет документов подается в местный административный орган. Само заявление может быть составлено удаленно, но подписи всех прописанных жильцов и сведения об их отказе от участия в приватизации проставляются в присутствии специалиста.

Полная регистрация запроса проводится в день обращения. Для его рассмотрения собирается комиссия. На обработку данных и вынесение решения уйдет несколько недель.

В случае отказа будет издан акт, при положительном ответе – постановление на приватизацию.

Подписание договора

На основании вынесенного постановления с нанимателем заключается договор на приватизацию.
Общий срок переуступки прав собственности на муниципальное жилье составляет 2 месяца. Поэтому по истечении данного времени соглашение должно быть подписано.

Регистрация права собственности

Завершающим этапом получения муниципальной квартиры в собственность является регистрация имущественного права в ЕГРН.

Для этого нужно подать заявление на оказание услуги, параллельно предоставив те же документы, что подавались вместе с запросом на приватизацию.

Пакет следует дополнить:

  • Постановлением администрации;
  • Договоров на приватизацию;
  • Квитанцией об оплате госпошлины.

Новый владелец помещения будет зарегистрирован течение 10 дней, после чего ему выдадут Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

ВАЖНО! Услуга платная. Размер госпошлины для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб.

Приватизация через суд

Приватизация в судебном порядке проводится в случае отказа собственника в переуступке прав собственности на квартиру. Если статус аварийного жилья был получен с соблюдением всех норм законодательства, выиграть дело не получится.

Удовлетворение исковых требований возможно, только если этот статус будет аннулирован, что достигается благодаря:

  • Доказательствам нарушения правил проведения экспертизы межведомственной комиссией, т.е. аварийность будет недоказанной;
  • Капитальному ремонту здания, по итогам которого оно больше не будет представлять опасность для жизни и здоровья;
  • Заключению независимой экспертизы, результатом которой стало опровержение статуса аварийности и последующее признание состояния дома удовлетворительным для проживания.

При наличии хотя бы одного из перечисленных аргументов наниматель может обратится в суд с требованием аннулировать запрет и выдать разрешение на приватизацию.

Для это следует предварительно собирать пакет документов, который содержит:

  1. Паспорт;
  2. Договор социального найма или ордер на вселение в муниципальную квартиру;
  3. Копию заключения межведомственной комиссии о признании жилого помещения аварийным;
  4. Отказ муниципалитета в предоставлении права приватизации;
  5. Доказательства неправомерности отказа;
  6. Исковое заявление
  7. Квитанция об уплате государственной пошлины (300 руб.)*.

*Одним из исковых требований может быть компенсация расходов на судебные тяжбы (за исключение услуг адвоката), а при их удовлетворении ответчик будет обязан возместить ущерб.

В течение 5 рабочих дней после обращения заявка будет обработана, а истец получит уведомление о предстоящем судебном заседании. Его результаты зависят от доказательной базы истца.

Вынесенное решение может быть оспорено в установленные законом сроки вплоть до обращения в Верховный Суд, чей вердикт будет окончательным.

Судебная практика

Верховный Суд, проанализировав судебную практику по делам об отказах приватизации аварийного жилья, выявил следующие наиболее частые правонарушения:

  • Некачественно проведенная экспертиза. Собственник не запрашивает услуги специалистов (либо подкупает их для вынесения «нужного» решения), а делает выводы о состоянии дома, основываясь на визуальном впечатлении. Такое применяется, если недвижимость является ценным объектом (находится в центре города или имеет историческую ценность и др.) и какое-либо лицо заинтересовано в выселении оттуда граждан.
  • Намеренно заниженная стоимость компенсации. Здесь также речь идет о подножных данных экспертизы. Но в данном случае это делается с целью наживы за счет в разы уменьшенных выплат нанимателям при их выселении из аварийного жилья.

В конечном итоге вынесение решений основывается на весомости доказательной базы. Поэтому при достаточных аргументах и консультации у юристов истцам удается аннулировать отказ в приватизации или получить достойную замену изъятому жилью.

Недостатки приватизации аварийного жилья

Приватизации квартиры, непригодной для проживания – рискованное мероприятие, поскольку имеет весьма существенные недостатки.

В их число входят:

  • Участие в оплате работ (в т.ч. и капитальных) по реконструкции жилых помещений;
  • Ежегодная уплата налога на недвижимость при невозможности ее полноценного использования;
  • Нерациональное использование единственной бесплатной возможности приватизации муниципального объекта недвижимости;
  • В случае выплаты компенсации ее размер будет несущественным, поскольку непригодная для проживания квартира не несет особой ценности.

Кроме вышеперечисленного, хозяин аварийного жилья все равно потеряет приобретенное имущество, т.к. реставрационные работы – это лишь временная мера по поддержанию функционала здания.

В итоге дом пойдет под снос. Поэтому оптимальный вариант – дождаться расселения и приватизировать благоустроенное жилье.


Источники

  1. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1
  2. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»
  3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома


Другие статьи по теме

Приватизация квартиры через МФЦ

Сколько стоит приватизация квартиры

Как получить долю в приватизированной квартире


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *