Приватизация комнаты в коммунальной квартире

Классический случай приватизации – получение прав собственности на муниципальную квартиру. Но данная услуга доступна не только в отношении целого помещения, но и его части. Однако, приватизация комнаты в коммунальной квартире проводится с некоторыми отличиями.

Законодательная база

Процедура регулируется несколькими нормативными актами:

  • N178-ФЗ «О приватизации…» от 21.12.2001г. – формирует свод правил и условий проведения процедуры приватизации недвижимого имущества;
  • N218-ФЗ «О государственной регистрации…» от 13.07.2015г. – определяет алгоритм действий при регистрации имущественных прав на недвижимость;
  • Ст. 41 ЖК РФ – устанавливает порядок пользования коммунальной квартирой.

Также в приватизации применяются нормы Налогового Кодекса РФ. Они регулируют размеры государственной пошлины и стоимости услуг нотариуса.

Понятие коммунальной квартиры

Статус коммунальной получает квартира, в которой каждая отдельная жилая комната принадлежит и используется разными собственниками. Остальные помещения (коридор, кухня, ванная комната, санузел, балкон, кладовая) являются местами общего пользования.

Владельцами коммунальной квартиры (целой или ее части) могут быть физические, юридические лица, муниципалитет или государство. Право на пользование жилым помещением выдается на основании договора социального найма.

Там может быть прописан не только сам наниматель, но и его родственники. При этом с каждым нанимателем заключается отдельное соглашение с указанием конкретной комнаты.

Условия приватизации

Перед тем, как подавать заявку на получение прав собственности, необходимо убедиться в том, что комната в коммунальной квартире соответствует следующим требованиям:

  1. Наличие отдельного входа;
  2. Наличие статуса жилого помещения,
  3. Документе-основание* на пользование комнатой содержит информацию о том, что комната определена как отдельное помещение;
  4. Помещение выделено из общей квартиры, по результатам чего на него оформлен технический паспорт.

*Договор социального найма или ордер.

Сам заявитель должен являться гражданином РФ, имеющий законные основания пользования данным помещением. Комната же должна числиться за муниципалитетом или государством.

Приватизировать служебную недвижимость не получится, т.к. право проживания здесь закрепляется только на срок действия трудового договора.

После его окончания бывший наниматель обязан покинуть занимаемую территорию, куда позже вселится новый сотрудник предприятия-собственника.

Порядок действий

Алгоритм приватизации идентичен аналогичной процедуре в отношении целой квартиры. Отличия будут только на некоторых этапах по причине использования квартиры несколькими нанимателями.

Получение согласия других жильцов

Первое, с чего следует начать приватизацию – удостовериться в том, что другие лица, зарегистрированные на данной территории, не против данной процедуры. Их согласие должно быть оформлено на бумаге и заверено у нотариуса (платно).

Каждый гражданин, имеющий прописку по рассматриваемому адресу, также может принять участие в приватизации. После завершения процедуры совладельцы будут обладать равными правами на распоряжение и пользование комнатой. Лицо, которое не желает становиться собственником, должно задокументировать свой отказ и также заверить его нотариально.

Те же документы от имени граждан, проживающих в других помещениях этой же квартиры, не требуются. Это значит, что приватизация комнаты в коммуналке возможна и без согласия соседей по квартире.

ВАЖНО! Если жильцы намеренно затягивают выдачу и оформление согласия и отказа, но наниматель может получить их через суд.

Подготовка документов

Общий пакет документов на приватизацию комнаты в коммунальной квартире включает:

  • Паспорт каждого прописанного на данной площади лица;
  • Заявление на приватизацию;
  • Договор соцнайма или ордер на вселение;
  • Техпаспорт;
  • Кадастровый паспорт;
  • Выписка о количестве лиц, прописанных в данной комнате;
  • Выписка о состоянии лицевого счета;
  • Справка о том, что участник приватизации ранее не получал недвижимость таким способом (по одной на каждого);
  • Нотариально заверенная доверенность на третьих лиц от тех, кто не может лично присутствовать при подаче заявки;
  • Свидетельство о смерти граждан, ранее прописанных в комнате.

Если среди задействованных лиц есть несовершеннолетние, то необходимо предъявить свидетельство о рождении (для тех, кто не достиг 14 лет) и разрешение от органов опеки на отказ от приватизации. Привлечение сотрудников социального учреждения необходимо для защиты интересов ребенка.


Пример договора социального найма комнаты в коммуналке

alt: Скачать пример договора социального найма комнаты в коммуналке

Скачать пример договора социального найма комнаты в коммуналке


Заявление на приватизацию

Заявление составляется от имени любого участника приватизации. Главное – наличие прав на проживание, т.е. он должен быть непосредственно нанимателем или членом его семьи, зарегистрированным в комнате.

Содержание документа должно отражать:

  1. наименование принимающего органа;
  2. личные, паспортные и контактные данные заявителя;
  3. сведения о комнате – адрес, расположение, статус (выделенная или нет, если да, то нужно указать реквизиты техпаспорта);
  4. основания пользования комнатой с реквизитами документа;
  5. информация о наличии других зарегистрированных жильцов, их согласия и отказы от участия в процедуре с подписью каждого из них;
  6. просьба о предоставлении права приватизации;
  7. перечень приложений – остальных документов, входящих в пакет;
  8. дата, подпись с расшифровкой.

В конце документа должны быть проставлены подписи всех лиц, прописанных в комнате независимо от того, какое отношение они имеют к приватизации.


Образец заявления на приватизацию комнаты в коммунальной квартире

alt: Скачать образец заявления на приватизацию комнаты в коммунальной квартире

Скачать образец заявления на приватизацию комнаты в коммунальной квартире


Подача заявки

Весь пакет подается в администрацию муниципалитета или территориальный отдел МФЦ. Во втором случае пакет документов может быть неполным – недостающие бумаги соберет сотрудник Центра. Для этого понадобится составить доверенность на его имя с последующим обязательным заверением у нотариуса (платно).

Если заявка будет одобрена, то обратившийся получит постановление с разрешением на передачу ему прав собственности на комнату в коммуналке. Затем между сторонами заключается соответствующий договор, после чего наниматель становится владельцем муниципальной жилплощади.

При отказе в приватизации решение также будет оформлено официально и вручено заявителю.

Регистрация сделки

Официальное подтверждение владения комнатой заключается в выдаче Свидетельства о государственной регистрации права. Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставив пакет документов, аналогичный тому, что подавался при запросе разрешения на приватизацию.

Необходимые документы для получения Свидетельства о государственной регистрации:
1Заявлением на предоставление услуги регистрации имущественных прав
2Договором на переуступку прав собственности
3Квитанцию об уплате государственной пошлины*

*2000 руб. для физических лиц и 22000 руб., если владельцем становится организация.

Заявка регистрируется в день обращения.

Сроки реализации

Государством обозначен срок проведения приватизации – 60 дней, из которых 15 дней должно уйти на подготовку документов, а остальное время – на процедуру оформления. Но, как правило, в эти рамки не вписывается получение согласия жильцов комнаты, если некоторые из них не хотят давать свое одобрение.

Также может затянуться и сбор бумаг, если этим занимается сам наниматель, поскольку это зависит от наличия у него свободного времени. Несмотря на то, что в среднем на выдачу справок уходит до 14 дней, увеличению сроков может поспособствовать и категория некоторых документов – напр., на получение техпаспорта понадобится около месяца.

Кроме того, сроки оформления зависят от способа обращения – при задействовании МФЦ приватизация продлится на несколько дней.

Читайте также «Приватизация дома с земельным участком

Причины для отказа в приватизации

Не всегда наличие договора социального найма дает право на приватизацию комнаты в коммуналке. Запрос на услугу может быть отклонен, если в деле фигурируют следующие обстоятельства:

  • Дом, в котором находится жилое помещение, после проведения межведомственной комиссии получил статус аварийного и подлежит сносу;
  • Заявитель уже имеет в собственности ранее приватизированную им недвижимость;
  • Неверно укомплектован пакет документов (состав, сведения и т.д.);
  • Квартира не имеет официального статуса коммунальной;
  • Жилое помещение входит в состав социального жилого фонда;
  • Дом расположен на территории закрытого населенного пункта, в т.ч. военного городка;
  • Комната является частью общежития, а не квартиры;
  • При сделке нарушаются права несовершеннолетних лиц.

Также в переуступке прав собственности будет отказано, если заявитель подлежит выселению на законных основаниях. Такое возможно при нарушении условий договора соцнайма.


Образец иска о признании отказа в приватизации комнаты в коммунальной квартире незаконным

alt: Скачать образец иска о признании отказа в приватизации комнаты в коммунальной квартире незаконным

Скачать образец иска о признании отказа в приватизации комнаты в коммунальной квартире незаконным


Основания для выселения из коммуналки

Поводами расторжения договора между муниципалитетом и нанимателем послужат:

  1. Нарушение тишины в неположенное время;
  2. Нарушение покоя соседей и общественного порядка;
  3. Порча имущества муниципалитета и соседей;
  4. Неоплата коммунальных счетов более полугода;
  5. Использование комнаты не с целью проживания нанимателя.

Это значит, что, например, сама по себе задолженность по оплате коммунальных услуг сроком от года не может быть причиной для запрета приватизации, но станет поводом к расторжению соглашения, что и повлечет отказ.

Если квартира не признана коммунальной

Такое возможно, когда договор соцнайма заключался с 1 жильцом, а все остальные не связаны между собой родственными связями. Т.е. по документам это обычная муниципальная квартира, используемая 1 нанимателем, а по факту – коммунальная.

При этом существует 2 выхода:

  • Всем вместе приватизировать целую квартиру в долевую собственность, после чего выделить доли каждого нового владельца;
  • Официально выделить комнату из общей площади.

Второй вариант доступен только с согласия всех жильцов квартиры, а также при полной изоляции помещения и наличии отдельного выхода. Это значит, что проходная комната не может быть выделена.

Если же все условия соблюдены, то на помещение будет выдан отдельный технический паспорт, а сама процедура будет проведена при участии БТИ.

Можно ли приватизировать две комнаты

Если наниматель нуждается в улучшении жилищных условий (когда количество зарегистрированных граждан не соответствует нормам жилплощади на 1 человека), а в это время освобождается соседняя комната, то он получает приоритетное право на пользование данным жилым помещением.

Для расширения необходимо обратиться к собственнику для перезаключения договора соцнайма, подав соответствующее заявление. Предварительно необходимо заказать справку из ЕГРН, в которой будет указано количество лиц, прописанных в маленькой комнате. Это послужит основанием для предоставления дополнительной площади.

Наниматель может приватизировать все комнаты, выданные в его пользование на основании договора с муниципалитетом. Если он занимает все жилые помещения, то в данном случае можно претендовать на получение в собственность всей квартиры целиком.

Процедура проводится в обычном порядке. При этом комнаты приватизируются не по отдельности, а все сразу.

Нюансы

Если все комнаты в коммунальной квартире заняты нанимателями и каждый из них одновременно решит подать заявку на приватизацию занимаемой площади, то квартира перейдет в общую долевую собственность всех обратившихся. Такой результат возникает по причине неделимости помещений общего пользования.

После приватизации комнаты новый владелец получает:

  • Жилое помещение – в собственность;
  • Долю в общей долевой собственности на помещения общего пользования.

Выдел доли на общие помещения в натуре невозможен. Это значит, что при желании продать данную собственность необходимо предупредить покупателя о том, что вместе с комнатой он не получит конкретную часть кухни, санитарного узла и т.д.

Плюсы и минусы

Приватизация предоставляет полное распоряжение имуществом. Такую комнату можно дарить, продавать, обменивать, передавать в залог по кредиту и т.д.

ВАЖНО! Даже после приватизации комнаты использование общих помещений осуществляется в том же порядке, что и до приобретения права собственности на муниципальную недвижимость. Т.е. собственник одного из помещений не может чинить препятствия к использованию мест общего пользования соседями.

Вместе с тем право собственности влечет за собой обязательное участие в ремонте помещений общего пользования соразмерно отношению площади приобретенной комнаты ко всей квартире.

Точная сумма расходов выделяется в несколько этапов:

  1. площадь приватизированной комнаты делится на площадь остальных, что покажет долю владельца в отношении мест общего пользования;
  2. при необходимости реставрационных работ собственник вносит сумму, равную части, выделенной в п.1*.

*Чем больше метраж комнаты, тем больше доля ее владельца в помещениях общего пользования, а значит – выше сумма растрат на их содержание, в т.ч. и при необходимости проведения ремонта.

Кроме того, продажа такой комнаты осложнится тем, что сначала нужно предложить ее покупку своим соседям по коммунальной квартире. Только после их отказа можно разместить объявление в общем доступе.

Но самые большой недостаток – отсутствие возможности улучшить условия за счет других жилых помещений. Это значит, что гражданин, который стал собственником части коммунальной квартиры не может рассчитывать на соцнайм других свободных муниципальных комнаты, т.к. имеет свою жилплощадь. По этой же причине теряется шанс на предоставление отдельной квартиры (в особенности при большом количестве зарегистрированных в комнате лиц).

К тому же при получении дома статуса аварийного жилья расселению в благоустроенные квартиры подлежат только наниматели – собственники получат компенсацию, соразмерную состоянию помещения, т.е. крайне незначительную. Поэтому перед тем, как подавать заявку на приватизацию комнаты в коммунальной квартире, следует взвесить все «за» и «против». Возможно, с приобретением такой собственности следует повременить.


Источники

  1. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ
  2. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
  3. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире


Другие статьи по теме

Приватизация аварийного жилья

Приватизация квартиры через МФЦ

Сколько занимает времени приватизация квартиры


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *