Приватизация нежилых помещений в жилом доме

Перевод муниципальной квартиры в личную собственность — уже давно привычное явление. Но также встречается и приватизация нежилого помещения в жилом доме. Во втором случае процедура несколько видоизменена по причине некоторых особенностей рассматриваемого предмета имущества. 

Возможна ли приватизация нежилого помещения

Нежилое помещение — это объект недвижимости, непригодный для проживания. Это значит, что оно не оснащено необходимыми коммуникациями и не отвечает общим санитарным нормам. Таковыми могут быть: 

  • офисы; 
  • коридоры; 
  • подвалы; 
  • санузлы и т.д. 

Т.е. данный термин применяют в отношении всех помещений, которые предназначены для общего пользования (для бытовых, лечебных, коммунальных, развлекательных, торговых и других целей).

В жилом доме это чаще всего подвалы, чердаки, лифты, подъезды. Обычно в их приватизации заинтересованы различного рода предприниматели, желающие открыть салон, клинику, магазин и др.

Законность приватизации

Закон разрешает переводить нежилое помещение в личную собственность. Принципиальное отличие от той же сделки в отношении квартиры — необходимость внесения оценочной стоимости приобретаемого объекта.

Дело в том, что во втором случае любой гражданин РФ имеет право на разовое безвозмездное участие в приватизации. Если же дело касается нежилого помещения, то процедура приобретает характер сделки купли продажи недвижимости у государства или муниципалитета.  

Пошаговая инструкция

Общий план действий выглядит следующим образом: 

  1. удостовериться в том, что занимаемое помещение подлежит приватизации*;
  2. собрать документы;
  3. написать и подать в администрацию муниципалитета заявление на приватизацию в составе полного пакета документов;
  4. получить официальное разрешение на проведение процедуры (выдает собственник недвижимости);
  5. провести оценку помещения (должно быть получено официальное заключение на бумажном носителе) посредством привлечения уполномоченного органа;
  6. оплатить приватизацию (квитанцию сохранить);
  7. оформить договор о передаче недвижимости в собственность заявителя.

*Можно свериться с информацией тематических ресурсов либо лично обратиться в местную администрацию за устными разъяснениями.

Далее следует подать в Росреестр заявку о регистрации приобретенных имущественных прав. 

Документы

Главный документ при намерении провести приватизацию нежилого помещения в многоквартирном доме — заявление на предоставление данной услуги. 

Оно пишется от имени одного лица даже в случае, когда процедуру планируется провести в коллективном порядке.

Текст заявки должен содержать: 

  • Ф.И.О., серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адресную и контактную информацию;
  • сведения о регистрации заявителя в качестве индивидуального предпринимателя (указать серию, номер учредительного документа, кем и когда выдан);
  • вид деятельности ИП;
  • ссылка на Федеральный Закон N209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»;
  • данные арендуемого нежилого помещения (метраж, адрес);
  • основания пользования — договор аренды (номер, срок действия);
  • просьба о передаче недвижимости в собственность заявителя;
  • перечень приложений;
  • дата, подпись.

ВАЖНО! Заявление подается в адрес муниципалитета, а не жильцов. Жильцы, приобретая квартиру в многоквартирном доме, становятся собственниками оговоренной площади. Все остальное принадлежит одновременно всем и никому из них, а значит — является имуществом муниципалитета.

Т.е. жильцы имеют право на постоянное безвозмездное использование таких помещений, но их владельцами они не являются. 


Образец заявления на приватизацию нежилого помещения в жилом доме

alt: Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения в жилом доме

Скачать образец заявления на приватизацию нежилого помещения в жилом доме


Далее перечень необходимых бумаг будет зависеть от того, кто является заявителем — физическое или юридическое лицо. В первом случае для подтверждения личности достаточно паспорта, во втором — необходимо приложить все учредительные документы предприятия, а также доверенность, выписанная на имя официального представителя юрлица.  

Кроме того, в обоих случаях заявление нужно дополнить: 

  1. договором аренды*; 
  2. техпаспорт на помещение (выдает БТИ); 
  3. выписка из ЕГРН; 
  4. отказ нанимателя от приватизации (если на момент подачи заявки нежилое помещение сдается в аренду); 
  5. выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. 

*Его наличие не носит обязательный характер, но если на приватизацию одного помещения будут претендовать несколько лиц, то предпочтение отдадут тому, что имеет на руках договор аренды, в особенности при заключении соглашения на срок от 3 лет).

Также документ создаст препятствия, когда некое стороннее лицо захочет приобрести данное помещение в личную собственность. Для этого нужно получить разрешение арендатора, после чего само соглашение о найме должно быть расторгнуто в срочном порядке. 

Внесение денег за перевод недвижимости в личную собственность необходимо осуществлять только после получения разрешения на приватизацию. Платежный документ, свидетельствующий о внесении оговоренной суммы, нужно сохранить. На его основании заявителю на руки будет выдан акт приемки-передачи по сути выкупленного нежилого помещения. 

ВАЖНО! Если передача денежных средств была произведена через интернет-банкинг, то после этого необходимо получить выписку из банка с подтверждением перечисления нужной суммы со счета заявителя на счет собственника недвижимости.

Сроки исполнения

Общее количество времени на полное проведение приватизации формируется за счет нескольких составляющих:

  • около 1 месяца на сбор документов; 
  • до 2 месяцев на анализ заявки; 
  • около 1 месяца на регистрацию имущественных прав. 

При необходимости получения разрешения в судебном порядке процедура может затянуться еще на полгода. 

Стоимость приватизации нежилого помещения

Здесь полученная цифра также складывается из нескольких пунктов. С первыми расходами заявитель столкнется еще на этапе оформления документов*:

  • до 5000 руб. за технический паспорт из БТИ; 
  • от 350/950 руб. за выписку из ЕГРН; 
  • 2000/22000 руб. за регистрацию имущественных прав в Росреестре. 

*Стоимость указана для физических и юридических лиц соответственно. 

Стоимость нежилого помещения

Главная статья расходов — это выкуп самого помещения после оценки его стоимости. Как правило, запрошенная муниципалитетом сумма на порядок ниже указанной на рынке недвижимости. Поэтому в финансовом плане приватизация выгоднее стандартной покупки. 

Но также недвижимость может быть выставлена муниципалитетом на аукцион. Такое возможно, когда претендентов на приватизацию несколько, но приоритетного права нет ни у кого. При этом лот достается тому, кто готов выплатить максимальную сумму. Это значит, что реализация имущества на торгах может значительно повысить стартовую стоимость.

Оплату нужно производить единовременно, т.е. сразу вносится вся сумма. При нехватке личных средств можно воспользоваться услугой кредитования. 

Читайте также «Заявление на приватизацию квартиры

Можно ли отменить приватизацию

Случается, что после проведения всех манипуляций и переводе нежилого помещения в частную собственность новый владелец сожалеет о принятом решении. Закон разрешает отменить сделку в течение 3 лет после регистрации имущественных прав.

При этом заявителю будут возвращены только те средства, которыми он оплатил сам объект недвижимости. Прочие расходы (оформление документов, регистрация в Росреестре и др.) не возмещаются.

Могут ли отказать в приватизации нежилого помещения в жилом доме

Часто заявители сталкиваются с тем, что собственник нежилого помещения отказывает им в приватизации. В некоторых случаях такое решение можно оспорить.

Основания для отказа в приватизации

Приватизация нежилого помещения в многоквартирном доме невозможна, если:

  1. использование данной площади одним лицом закрывает доступ к общей собственности жильцов (напр., приватизация некоторой части подвального помещения может закрыть вход к секторам проживающих в доме граждан);
  2. недвижимость находится в ветхом или аварийном состоянии* и подлежит капитальной реконструкции или сносу (здесь запрет будет на руку заявителю, поскольку это убережет его от неоправданных расходов и рисков в итоге полного износа потерять свое имущество);
  3. есть ошибки хотя бы в одном из предоставленных документов (речь идет не только о недостоверных или неполных сведениях, но и о нарушениях норм правописания и составления заявления);
  4. заявитель не соответствует требованиям, предъявляемым к кандидатам на приватизацию (отсутствие российского гражданства, несовершеннолетний возраст).

*В первом случае степень износа здания составляет не менее 70%, во втором — не менее 90%. 

Также в прошении может быть отказано, если заявитель заранее произвел оценочную экспертизу, но установленная стоимость его не устроила. В таких случаях муниципалитет либо идет на уступки и снижает цену, либо выдает запрет на приватизацию.

Что делать

Когда наниматель понимает неправомерность отказа, первое, что следует сделать — обратиться к собственнику с просьбой аннулировать предыдущее решение, ссылаясь за нормы законы.

Также следует узнать — не является ли данное помещение предметом торга на аукционе недвижимости. В этом случае не нужно прибегать к лишней волоките — достаточно просто выкупить его. 

Если уладить вопрос мирным путем не получается, то единственный способ получения разрешения на приватизацию — запросить его через суд.

Для этого нужно: 

1. Убедиться в наличии оснований для обращения, т.е. собрать доказательства незаконных действий собственника, чтобы подтвердить свою точку зрения;
2. Собрать полный пакет документов (см. ниже);
3. Написать исковое заявление и подать его вместе с остальными материалами в территориальный суд по месту расположения спорного нежилого помещения;
4. Посетить все заседания;
5. Исполнить вынесенное решение.

В некоторых случаях суд согласен на аннулирование прежнего решения муниципалитета, но с некоторыми оговорками. Подобное наблюдается, если истец при использовании помещения допустил некоторые погрешности — например, произвел несанкционированную перепланировку или проигнорировал часть коммунальных платежей.

Законодательная база не содержит прямого запрета на приватизацию в таких случаях — они являются лишь временным ограничением. Поэтому здесь развитие событий будет следующим: 

  1. предложение суда исправить недочеты;
  2. предоставление доказательств их устранения (официальное согласование перепланировки (или демонтаж новых стен и возведение их на старом месте), выписка из лицевого счета как свидетельство погашенной задолженности и т.д.);
  3. приступить к приватизации.

Если суд удовлетворил требования истца, а ответчик (муниципалитет или государство) не желает их реализовать, то приватизация будет проведена с подключением Федеральной Службы Судебных Приставов. 

Какие нужны документы

Список документов, необходимых для рассмотрения дела в суде, представляет собой тот же пакет бумаг, что предоставляется при подаче заявки на приватизацию. Также пакет нужно дополнить следующими позициями:

  • исковым заявлением;
  • заявлением на приватизацию;
  • задокументированным отказом собственника;
  • подтверждением участия в обслуживании спорной недвижимости*;
  • подтверждением наличия законных оснований на право приватизации нежилого помещения;
  • квитанцией об уплате госпошлины.

*Это могут быть чеки за расходы на косметический и капитальный ремонт, квитанциями за оплату коммунальных услуг и т.д.

Сколько это стоит

Исковое заявление с требованием получения разрешения на приватизацию является неимущественным и рассматривается в административном порядке. Размер платежа при этом равен: для физических лиц — 300 руб., для юридических — 6000 руб.

Дополнительные расходы могут возникнуть при необходимости нотариального заверения каких-либо документов и привлечения адвокатов для юридической поддержки и представления своих интересов в суде.

Стоимость оказания таких услуг зависит от внутренней политики каждой отдельной нотариальной палаты и юридической компании.

Судебная практика по разрешения споров о приватизации нежилых помещений

При юридически правильном отказе муниципалитета вероятность отмены такого решения через суд стремится к нулю. Выиграть дело можно только в том случае, если действующий собственник дал отписку, указав надуманную причину для запрета приватизации.

При грамотно составленном иске заявитель добивается удовлетворения своих требований практически в 100% случаев.

Пример из судебной практики: 

Гражданин Иванов, являясь индивидуальным предпринимателем, на основании договора с муниципалитетом арендовал подвал в многоквартирном доме для осуществления парикмахерской деятельности. Узнав, что помещение можно приватизировать (платно), он изучил нормативно-правовые акты по этому вопросу, получил официальную оценку его стоимости, накопил нужную сумму и обратился в городскую администрацию с заявлением о приобретении подвала в частную собственность. По истечении 1 календарного месяца Иванов получил отказ в приватизации, аргументированный наличием незначительной задолженности по некоторым коммунальным платежам. Зная, что наличие такого обстоятельства не противоречит действующему законодательству, он подал иск в суд с требованием все-таки разрешить ему приватизировать арендуемое нежилое помещение по причине ничтожности аргументов ответчика. Суд удовлетворил заявление Иванова с отсрочкой исполнения решения до тех пор, пока долг не будет погашен. Истец внес необходимое количество денежных средств, после чего приступил к приватизации, а после — регистрации прав собственности.

Нюансы

Выкуп муниципальной недвижимости значительно расширяет возможности нанимателя в плане использования арендованной площади. После получения статуса ее собственника станет возможным:

• проведение любых имущественных сделок — продажи, сдачи в аренду, дарения и т.д.;
• оформление кредитов на более выгодных условиях, поскольку теперь есть недвижимость, пригодная в качестве залога;
• перепланировка помещения в соответствии с личными предпочтениями и потребностями;
• перевод недвижимости в жилой фонд.

Но вместе с тем заявитель должен понимать, что приватизация обязывает взять на себя расходы по оплате всех последующих ремонтных работ. Также теперь потребуется регулярно вносить налог на недвижимость.

Кроме того, следует учитывать, что не все планы в отношении полученного помещения могут быть реализованы. Например, если владелец захочет открыть там ночное заведение, то скорее всего жильцы многоквартирного дома будут против.

Получение разрешения на приватизацию в мирном ключе и дальнейшие действия не требуют юридической помощи — составить заявление и собрать минимальный пакет документов можно самостоятельно. Но при необходимости обращения в суд лучше заручиться поддержкой профессионалов. Хороший адвокат не только грамотно представит интересы доверителя в суде, но уже на этапе подготовки (составление иска, сбор доказательной базы) обеспечит гарантированное удовлетворение его требований.



Другие статьи по теме

Как получить долю в приватизированной квартире

Приватизация комнаты в общежитии

Расселение приватизированной квартиры при сносе дома


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *