Продажа доли в приватизированной квартире

Сделки с недвижимостью всегда связаны с длительной подготовкой документов и многоэтажным оформлением. Продажа доли в приватизированной квартире имеет еще более сложный механизм, т.к. дело касается только части жилого помещения.

Что такое доля в квартире

Получение имущественного права на недвижимость возможно не только в отношении целой квартиры или конкретной комнаты, но и доли. Это значит, что при долевой собственности каждый из хозяев обладает в каком-то смысле «виртуальной» частью, которую нельзя выделить в натуре по причине особенностей планировки или метража жилого помещения.

Граждан, у которых есть доля в пределах одного объекта недвижимости, называют совладельцами, содольщиками или сособственниками.

Все расходы и доходы по его содержанию и использованию распределяются в соответствии с размером доли. Например, владелец 1/3 квартиры обязан вносить треть от общей суммы за квартплату и ремонт, получая ту же часть от арендной платы при сдаче жилья в наем или от его продажной прибыли.

Как возникает долевая собственность

Приобретение такой формы владения имуществом возможно в случаях:

  • Содольщики являются наследниками бывшего собственника квартиры, который прямо указал в своем завещании размер долей и их будущих владельцев;
  • Совладельцы намеренно купили квартиру, разделив ее на доли или приобрели уже разделенную на части жилплощадь – по одной доле на каждого*;
  • Супруги (бывшие или действующие) решают разделить квартиру, приобретенную в период брака.

*Доли могут быть неравнозначными – все зависит от воли наследодателя. В данном случае продажа доли возможна еще до получения официального статуса собственника.
**Обычно такое наблюдается, когда несколько лиц хотят вложить деньги, но на отдельную квартиру для каждого средств не хватает.

Условия продажи

Долевая собственность является сложной формой владения имуществом, а потому законом определены условия распоряжения ею, в т.ч. и продажи.

Право преимущественной покупки

Ст.250 ГК РФ определяет порядок предпродажных действий, а именно – поиска покупателя доли. Владелец не может продать свою часть квартиры без ведома сособственников. При этом в первую очередь он должен предложить выкупить недвижимость именно им.

Сначала известить о намерении продать свое имущество можно в неформальной форме – устно. Если же ни один из них не согласен, то потребуется составить официальное обращение с обязательным указанием стоимости недвижимости. Его необходимо отправить заказным письмом – так при возможном возникновении споров продавец сможет доказать, что все делал по закону и первоначально предоставил право выкупа совладельцам.

Срок ответа хозяев других долей составляет 1 месяц. В результате либо заключается договор на сделку, либо составляются отказы, и продавец выбирает любого другого покупателя. Последнее возможно и в том случае, когда другие содольщики проигнорировали предложение. Здесь на руках инициатора будет его уведомление и отсутствие согласия и отказа.

ВАЖНО! Цена за долю должна быть одинаковой как при предложении сособственникам, так и третьим лицам.

Без задокументированного отказа остальных совладельцев приобретать долю сделка со сторонним покупателем не может быть заключена в соответствии с пп.40, п.1, ст.26 ФЗ о регистрации недвижимости.

Нужно ли согласие содольщиков

При проведении приватизации квартиры заявитель должен взять с каждого прописанного по данному адресу лица согласие на ее реализацию. Однако, законом установлено, что собственник имеет право распоряжаться своим имуществом на личное усмотрение, в т.ч. и передавать его другим лицам.

Поэтому продажа своей доли квартиры осуществляется без согласия других собственников. Но учитывая, что за ними сохраняется приоритетное право покупки, уведомить их о своих намерениях все же придется.

Не требуется согласие содольщиков и в том случае, когда один из них передал свою часть в залог по кредиту. При неисполнении долговых обязательств финансовая организация может продать обремененную недвижимость без запроса мнения владельцев остальных долей.

Нюансы

Продажа недвижимости практически всегда сопровождается рядом нюансов. Но еще большего внимания требуют сделки в отношении доли жилого помещения.

Особенности использования доли

Перед заключением сделки следует уведомить покупателя о том, что размер его доли не соответствует фактическому размеру какого-либо помещения – они все являются общими среди совладельцев и используются в равно степени, если иное не установлено мирным соглашением (достаточно договориться в устной форме).

Это значит, что один из собственников не может выделить свою долю в натуре, заняв одну из жилых комнат, если их количество и метраж не соответствует количеству совладельцев и размену их долей. Также нельзя забрать в единоличное пользование общие помещения – кухню, санузел, ванную, коридор и т.д.

Если же продавцу удалось выделить свою долю в натуре (отдельную комнату), то покупателю следует разъяснить, что после покупки комната станет его личной собственностью, а кухня, ванная и т.д. так и останутся для общего использования.

Стоимость доли

Для того, чтобы определить стоимость части квартиры, следует учитывать, что права пользования жилым помещением есть у нескольких собственников. По этой причине возникают сложности пользования недвижимостью.

Такой нюанс является решающим фактором при установлении цены. Это значит, что, например, стоимость ¼ доли квартиры не равна общей стоимости помещения, поделенной на 4.

Также необходимо принять во внимание характер доли – можно ли ее выделить в натуре. Если да (напр., отдельную комнату), то ее ценность будет гораздо выше той, что просто указана на бумаге.

Налог на прибыль от продажи

Стандартный размер НДФЛ (налога на доходы физических лиц) составляет 13%, но есть ряд обстоятельств, наличие которых позволяет значительно снизить данную сумму.

В их число включают:

  1. Владение имуществом менее 3 лет – уплата налога с той части прибыли, которая превышает имущественный вычет в 1 млн. руб. (напр. при продаже доли 1 млн. 350 тыс. руб. сумма НДФЛ составит 13% от 350 тыс., а именно – 45.5 тыс. руб.);
  2. Владение имуществом более 3 лет – полное освобождение от уплаты подоходного налога.

В первом случае есть существенный нюанс. Если в течение 1 налогового периода гражданином было реализовано несколько объектов недвижимого в рамках вышеуказанных льгот, то вычет в 1 млн. руб. предоставляется на общую сумму прибыли, а не каждый предмет продажи.

Наличие несовершеннолетнего

Продажа доли с несовершеннолетним будет несколько сложнее. Дело в том, что ребенок не является дееспособным, а значит не может самостоятельно представлять свои интересы и принимать решение по отчуждению жилья. Его законными представителями являются родители, но и они не могут гарантировать защиту интересов несовершеннолетнего.

Для проведения сделки нужно получить официальное разрешение от территориальных органов опеки и попечительства, которое следует приложить к общему пакету. На его выдачу может уйти до 2 недель. В течение этого времени учреждение проведет экспертизу, чтобы удостовериться в наличии у ребенка альтернативного варианта, не уступающего по характеристикам тому, что выставлено на торги.

Если готового жилья нет, но планируется его покупка с участием средств, вырученных от продажи доли, то обе сделки должны заключаться одновременно. После приобретения новой квартиры или ее части нужно сразу прописать там несовершеннолетнего.

Принудительное расторжение сделки

Отмена продажи возможна, если одна из сторон договора или третье лицо заметили нарушение норм законодательства. Если инициатором расторжения купли-продажи является совладелец, то, как правило, он претендует на отчужденную долю. В таких случаях подается исковое заявление с дальнейшим разбирательством. При этом на выявление преступных действий и обращение в суд есть только 3 месяца с момента продажи доли квартиры.

Пример из судебной практики

Гражданин А, являясь собственником 1/3 квартиры, решил продать данное имущество, о чем разместил объявление на одном из интернет-ресурсов. На него подал отклик гражданин Б. При осмотре и обсуждении условий обе стороны решили подписать договор купли-продажи.

Через 4 недели после официального заключения сделки один из совладельцев квартиры – гражданин В, собственник 1/3 доли – обратился с исковым заявлением в суд по месту нахождения квартиры.

Список требований включал:

  1. на основании того, что гражданин А не уведомил совладельцев о продаже своей доли квартиры и не предложил ее гражданину В признать недействительным и аннулировать договор купли-продажи месту гражданами А и Б;
  2. обязать гражданина А заключить договор купли-продажи доли квартиры с истцом.

Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме на основании того, что ответчик не предоставил право преимущественной покупки (в соотв. со ст.250 ГК РФ). Доля квартиры была продана истцу по стоимости, установленной для гражданина Б при первичной реализации недвижимости.

Схема продажи

Учитывая все вышеуказанные факторы, общий алгоритм действий будет выглядеть следующим образом:

  1. обращение в органы опеки и попечительства за разрешением о продаже доли, если на ее территории зарегистрирован несовершеннолетний;
  2. подготовка документов;
  3. уведомление совладельцев о намерении продать свою часть квартиры с предложением ее выкупа;
  4. оформление отказа сособственников покупать предложенную долю;
  5. составление и подписание договора;
  6. передача денег;
  7. снятие с регистрации продавца и его родственников;
  8. выселение продавца;
  9. регистрация имущественных прав;
  10. получение прописки по новому адресу;
  11. уплата НДФЛ.

Если продавец заведомо решил, что доля будет продана одному из совладельцев, то п.3 модно опустить, т.к. имущество и так реализуется с соблюдением интересов других владельцев.

ВАЖНО! Заключение договора и проведение оплаты лучше совершать в присутствии нотариуса. Это касается не только выдачи полной суммы после подписания соглашения, но и внесения предоплаты. Подобные меры предосторожности позволят избежать мошеннических действий с обеих сторон.

Читайте также «Как продать долю в однокомнатной квартире

Какие нужны документы

Объемный перечень документов объясняется тем, что государство хочет защитить обе стороны (по большей части покупателя) от действий мошенников. Часть бумаг должна подтвердить правомочность продавца на владение недвижимостью, а также отсутствие каких-либо серых схем при ее реализации на рынке.

Общий перечень составляют:

  • Паспорта каждой из сторон;
  • Основание наличия права собственности на квартиру у продавца (договор купли-продажи, дарения, мены и т.д.);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности на имя продавца или выписка из ЕГРН;
  • Основание перехода права собственности к покупателю – договор купли-продажи;
  • Технический и кадастровый паспорта на недвижимость*;
  • Выписка из домовой книги о количестве лиц, прописанных на общей площади квартиры;
  • Отказы содольщиков от выкупа предложенной части квартиры.

*При отсутствии таковых нужно обратиться в БТИ и заказать документы, на выдачу которых уйдет около 2 недель.

Если продавец купил долю, находясь в браке, то для ее продажи необходимо получить согласие второго супруга.

ВАЖНО! Все согласия и отказы требуют официального оформления в присутствии нотариуса с проставлением соответствующей отметки. Услуга оказывается за денежное вознаграждение с отдельной оплатой за каждый документ. Сумма зависит от расценок самой палаты.

При посещении нотариальной конторы каждому совладельцу следует взять с собой паспорт и документы, подтверждающие их статус собственника доли.

Правила оформления договора

Текст документа должен содержать следующие сведения:

  • Наименование документа, город и дата составления;
  • Ф.И.О., паспортные, адресные и контактные (обычно номер мобильного телефона) данные продавца и покупателя (или нескольких);
  • Полная информация о предмете договора (адрес, этаж, общая площадь и метраж доли, количество комнат, наличие других помещений, кадастровый номер, реквизиты Свидетельства о госрегистрации права продавца);
  • Данные лиц, прописанных в квартире и имеющих права пользования недвижимостью после заключения данного договора купли-продажи (с указанием реквизитов правоустанавливающих документов);
  • Цену;
  • Лицо, ответственное за оплату сопутствующих расходов (услуги нотариуса, заказ каких-либо справок и др.);
  • Условия сделки (оплата, залог, снятие с регистрации, сроки выселения/вселения и др.).

Документ составляется в письменной форме в 3 экземплярах – по одному для сторон сделки и для регистрации в Росреестре. Нотариальное заверение договора необязательно.


Образец договора купли продажи доли в квартире

alt: Скачать образец договора купли продажи доли в квартире

Скачать образец договора купли продажи доли в квартире


В данном образце указаны основные положения и условия. Текст документа можно дополнять любыми пунктами на усмотрение сторон и при наличии дополнительных обстоятельств – напр., наличие залога, предоплаты и пр.

Регистрация в ЕГРН

Данный этап уже не касается бывшего владельца – внесением данных о новом собственнике занимается сам покупатель. Цель регистрации – официально зафиксировать переход права собственности на недвижимое имущество.

Для этого нужно:

  1. собрать документы (см. ниже);
  2. написать заявление о предоставлении услуги;
  3. оплатить государственную пошлину (для физлиц – 2000 руб., для юрлиц – 22000 руб.);
  4. подать заявку вместе с пакетом документом в Росреестр.

На проверку документов и обработку данных уйдет около 10 дней, по истечении которых заявитель получит Сертификат о государственной регистрации права собственности. Только после этого покупатель официально станет владельцем доли квартиры.

Любая операция с жильем сопряжена с множеством рисков. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи следует внимательно проверить документы другой стороны, а на этапе оформления осуществить передачу денег с заверением нотариуса. Также не лишним будет получить консультацию у юристов. В особенности это касается покупателя – специалисты проверят предмет продажи на наличие ранее проведенных серых сделок.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 250. Преимущественное право покупки
  2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав


Другие статьи по теме

Как получить долю в приватизированной квартире

Как перевести долю в квартире в комнату

Выделение долей детям в ипотечной квартире


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *