Законом установлено, что граждане могут распоряжаться своим имуществом, в т.ч. и недвижимым, как угодно. Но в эту категорию не входит неприватизированное жилье. Тем не менее регулярно практикуется продажа имущества, находящегося в собственности муниципалитета. Так все-таки возможна или невозможна продажа неприватизированной квартиры

Что такое приватизация 

Приватизация — это муниципального жилья частному лицу с полной передачей прав собственности покупателю. Приватизировать квартиру возможно только единожды. В порядке исключения повторно участвовать в процедуре могут только лица, которые в первый раз делали это, будучи несовершеннолетними. 

Неприватизированная квартира является собственностью государства и предоставляется нанимателю на правах договора социального найма. Получатель имеет право на бесплатное проживание в ней, но не на полное распоряжение ею. Т.е. продать жилплощадь может только полноправный владелец, т.е. государство или муниципалитет. 

Какое жилье не подлежит приватизации 

Разрешение на приватизацию дается в том случае, если квартира соответствует всем требованиям, установленным законом. Запрет налагается на недвижимость, которая: 

  • подлежит сносу (для этого оно должно не просто выглядеть как ветхое, но и быть официально признанным таковым); 
  • имеет статус служебного жилья; 
  • изъяли из оборота; 
  • находится в закрытом военном городке. 

Также запрет может быть выдан по вине самого заявителя. Это возможно, если: 

  • использование квартиры нанимателем ставится под сомнение, по причине чего открыто судебное производство; 
  • имеются открытые просрочки по коммунальным платежам; 
  • была проведена незаконная перепланировка; 
  • он уже принимал участие в приватизации; 
  • он является собственником другого жилого помещения; 
  • у него нет договора соцнайма; 
  • неграмотно оформлена заявка на приватизацию (напр., подан неполный пакет документов, часть из них недействительна и т.д.).  

Некоторые из перечисленных ограничений возможно снять после устранения недочетов. Если наниматель считает отказ необоснованным, то он может оспорить решение муниципалитета в судебном порядке. 

Методы продажи 

Продажа неприватизированного жилья невыгодна для самого продавца — стоимость такой квартиры значительно ниже тех, что уже не принадлежат государству. Но сделки все же совершаются, что происходит 3 способами. Ход процедуры зависит от выбранного варианта. 

Приватизация 

Самый надежный, но долгосрочный способ. Его цель — заключить сделку стандартным способом. 

Этапы продажи: 

  1. получить разрешение на приватизацию; 
  2. подать документы на перевод жилья в собственность; 
  3. подписать договор на приватизацию квартиры и параллельно получить предварительную оплату от покупателя; 
  4. подать в Росреестр запрос на регистрацию права собственности на квартиру, приобретенного путем приватизации; 
  5. оформить договор купли-продажи и официально передать права собственности приобретателю. 

Самое сложное здесь — найти покупателя, который согласится на ожидание и дополнительные манипуляции. Поэтому в перечень этапов включается внесение аванса — так обе стороны будут застрахованы от отмены договоренности. Важное условие — зафиксировать передачу денежных средств на бумаге в присутствии нотариуса (платно). 

Сроки такой сделки формируются за счет оформления и регистрации заявки на приватизацию и дальнейшего внесения сведений в ЕГРН, что в общей сложности составит не менее 3 месяцев.  Также потребуются дополнительные расходы на оплату услуг Росреестра (стандартно 2000 руб.) и нотариуса (в зависимости от стоимости квартиры и расценок самой конторы, но не менее 3000 руб.). Кроме того, необходимо внести налог в размере 13%. 


Образец заявления на приватизацию квартиры от квартиросъемщика

alt: Скачать образец заявления на приватизацию квартиры от квартиросъемщика

Скачать образец заявления на приватизацию квартиры от квартиросъемщика


Регистрация покупателя 

Вся сделка основывается на договоренности между сторонами. Суть процесса — прописать покупателя и выселиться самому после получения оплаты. Т.е. это не будет продажей недвижимости в общепринятом смысле.  

Этапы продажи: 

  1. запрос на разрешение приватизации; 
  2. получение разрешения на регистрацию покупателя в продаваемой квартире*; 
  3. переоформление счета на имя покупателя**; 
  4. передача денежных средств продавцу с заключением соответствующего договора, заверенного у нотариуса; 
  5. отказ продавца от участия в приватизации продаваемого жилья; 
  6. выселение продавца и других жильцов (выезд как таковой и снятие с регистрационного учета). 

*Его тип зависит от категории покупателя. Если он является родственником продавца, то разрешение выдается от имени всех лиц, прописанных в этой же квартире 

**С этого момента все расходы по оплате коммунальных платежей ложатся на плечи покупателя. 

При таком варианте покупатель, имея на руках разрешение на приватизацию, сам выбирает дальнейшее развитие событий — присвоить квартире статус собственной или оставить во владении муниципалитета. 


Скачать образец заявления на прописку от квартиросъемщика

alt: Скачать образец заявления на прописку от квартиросъемщика

Скачать образец заявления на прописку от квартиросъемщика


Обмен жильем  

Граждане могут обмениваться неприватизированным жильем на основании ЖК РФ (ст. 72). Но в некоторых случаях сделка будет запрещена. К таковым относятся квартиры: 

  • в которых была проведена перепланировка, не согласованная с собственником; 
  • находящиеся в аварийном состоянии, что зафиксировано документально; 
  • изъятые из оборота социального жилого фонта; 
  • обмен которых хочет совершить недееспособное лицо. 

Сама процедура требует привлечения третьего лица — агентства, которое занимается продажей «буферной» недвижимости. Оно будет посредником между сторонами сделки. 

Этапы продажи: 

  1. получение разрешение муниципалитета на смену текущей неприватизированной квартиры на другую*; 
  2. обращение в агентство с целью заключения договора по оказанию услуг на оформление сделки обмена двух неприватизированных квартир; 
  3. приобретение покупателем «буферной» недвижимости, принадлежащей агентству, с полным оформлением; 
  4. заключение соглашения, после которого происходит обмен — покупатель получает квартиру продавца, а продавец — «буферную»; 
  5. Продажа «буферной» недвижимости первоначальному владельцу — агентству. 

*Одно из условий выдачи согласия — предоставление сведений о том, что новая квартира имеет ту же или схожую площадь. 

Данный способ является самым малореализуемым, поскольку в некоторых случаях довольно сложно объяснить, что выставленная схема законна, а стороны ничего не теряют. При этом агентства оказывают подобную услугу на платной основе, что потребует дополнительных расходов. Обычно оплату вносят и покупатель, и продавец. 

Независимо от выбранного способа в объявлении, выставленном на рынке недвижимости, нужно указать, что квартира принадлежит муниципалитету. Это позволить сэкономить время и сразу выявить нужную группу покупателей. 

Другие сложности 

Кроме того, что сам факт того, что квартира неприватизированная, значительно снижает шансы на удачный поиск покупателя и быструю продажу, может возникать ряд и других препятствий. 

Если есть долги 

Несмотря на то, что запрещается приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам, продавец может воспользоваться одним из вариантов решения проблемы, когда нет финансовой возможности самостоятельно закрыть этот вопрос: 

  • заключить письменное соглашение с покупателем о том, что он берет на себя все долговые обязательства; 
  • обратиться за помощью к специализированной организации, которая внесет оплату за счет своих ресурсов и будет заниматься дальнейшим оформлением сделки. 

В обоих случаях итоговая прибыль от продажи упадет, а при сотрудничестве с агентством придется оплатить комиссию. 

Читайте также «Как продать долю в однокомнатной квартире

Если прописан ребенок 

Если продавец проживает в продаваемой квартире с детьми, то на предстоящую продажу нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. Их задача — проследить за тем, чтобы несовершеннолетние не остались без жилья. Учреждение обяжет родителей предоставить официальные сведения об имеющейся альтернативной квартире, куда после отчуждения имеющейся площади переедут дети.

При этом к новому жилью предъявляются требования следующего характера: 

  • стоимость, площадь (включая количеством комнат) и общее состояние (ремонт) не ниже параметров продаваемой квартиры; 
  • в новой квартире дети будут иметь ту же долю; 
  • месторасположение квартиры (включая инфраструктуру — наличие образовательных и лечебных учреждений, магазинов, транспортной сетки и др.) не должно быть хуже предыдущего (органы опеки скорее всего не разрешат переезд из крупного города в небольшую деревню). 

Переезд в квартиру с худшими условиями проживания допускается только при необходимости использования прибыли от продажи с целью проведения лечебных мероприятий в отношении прописанного ребенка. 

Наличие несовершеннолетних существенно увеличит сроки оформления сделки, поэтому о данном факте также нужно сообщить потенциальному покупателю. 

Чего ждать покупателю 

Помимо того, что сама сделка значительно усложняется за счет дополнительных манипуляций и увеличения сроков оформления, покупателю следует понимать, что при желании купить неприватизированную квартиру: 

  • он получает не статус собственника жилья, а лишь право на проживание; 
  • есть риск столкнуться с мошенниками (напр., при обмене, когда агентства по недвижимости используют «буферные» квартиры в нескольких сделках одновременно); 
  • он не сможет воспользоваться ипотечными банковскими программами, поскольку они не предусматривают выдачу денег в долг для проведения сомнительных сделок; 
  • он должен иметь российское гражданство. 

Вместе с тем приобретение такого жилья имеет некоторые преимущества: 

  • неприватизированная квартира не может быть предметом незаконных сделок, в т.ч. и проведенных ранее (напр., после подписания договора купли-продажи не объявится давний владелец с намерениями аннулировать соглашение, в результате чего покупатель остается и без квартиры, и без денег), поскольку государственное жилье проходит все уровни проверки; 
  • значительная разница в цене (в пользу покупателя) по сравнению недвижимостью, находящейся в частной собственности; 
  • муниципальное имущество не может находиться в обременении. 

В любом случае один из обязательных этапов предпродажной подготовки — получение разрешения от собственника. Перед его выдачей государство проверит сделку на наличие противозаконных манипуляций. 

Как минимизировать риски 

Для того, что с наименьшей вероятностью приобрести не квартиру, а проблемы, нужно: 

  • тщательно проверять все документы и быть непосредственным наблюдателем на каждом этапе сделки; 
  • выбирать агентство-посредника не по принципу низкой стоимости услуг, а по отзывам реальных клиентов (желательно знакомых); 
  • передачу денежных средств проводить в присутствии свидетелей и фиксировать свои действия на бумаге в нескольких экземплярах, после заверенных нотариусом; 
  • внимательно читать каждый подписываемый документ, при возникновении вопросов за разъяснениями обращаться не только к противоположной стороне, но и к юристам; 
  • участвовать в составлении текста договора купли-продажи или обмена, а лучше привлечь для этого юриста;
  • одним из обязательных условий договора должно быть указание точных сроков снятия продавца с регистрации (также можно добавить перечень штрафных санкций за невыполнение данного и любого другого пункта соглашения);
  • запросить справку о дееспособности продавца.

Для того, чтобы гарантированно избежать обмана, лучше проводить сделку с использованием банковской ячейки. В этом случае продавец сможет забрать деньги за квартиру только после выполнения всех условий договора со своей стороны (напр., снятия с регистрации себя и других прописанных лиц, завершения каких-либо ремонтных работ и т.д.). 



Другие статьи по теме

Как получить долю в приватизированной квартире

Соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности

Иск о прекращении права пользования жилым помещением


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *