Разрешение опеки на выделение доли

Родительская квартира остается в личном распоряжении взрослых, если только обстоятельства не потребуют выделения долей. Если родители использовали для погашения средства маткапитала, возникают обязательства перед остальными членами семьи, которым понадобится выделить доли. Обычно для наделения несовершеннолетних детей собственностью ждут окончания выплат и снятия обременения. Разрешение опеки на выделение доли понадобится, если собственность выделяют при наличии залога. Помимо проблем с банком сложности могут возникнуть и сложности с опекой, ведь получаемая ребенком недвижимость тут же получает обременение.

Выделение долей детям по маткапиталу в ипотечной квартире

Иногда забота о несовершеннолетних приобретает избыточный характер. Когда родители хотят улучшить условия проживания всей семьи и намереваются использовать материнский капитал, возникает проблема согласования с банком выделения долей детям, ведь кредитор не заинтересован в передаче части залогового объекта несовершеннолетнему вплоть до полной ликвидации долга и снятия залоговых ограничений.

Проблемы ждут и с выполнением требований со стороны органов опеки и попечительства. Родителям придется руководствоваться п.2 ст. 37 ГК РФ и ч.1 ст. 21 Закона об опеке.

Опека, выступая в интересах ребенка, не может противодействовать наделению имуществом несовершеннолетнего, однако в отношении ипотечного жилья возникает угроза передачи собственности в залог кредитору. Такое действие сотрудники опеки считают недопустимым и противоречащим интересам детей.

Более того, закон о материнском капитале требует получения несовершеннолетним доли именно в том жилье, которое покупается за средства из бюджета. Даже если родители предложат в качестве альтернативы более дорогую, крупную долю или целый объект в пользу ребенка, закон будет настаивать, чтобы несовершеннолетний стал совладельцем выкупаемой ипотечной квартиры.

Несмотря на тупик в ситуации, когда условия ипотеки вступают в противоречия с остальными нормами законодательства в отношении несовершеннолетних, из ситуации есть несколько выходов. В том же законе о маткапитала законодатели допускают отсрочки исполнения требования выделить имущество остальным членам семьи до момента, когда банк снимет ограничения и отменит залог.

Если обстоятельства требуют одновременного согласования ипотечного кредита и выделения доли ребенка, процесс получения заветной квартиры осложняется, однако не становится абсолютно невозможным.

Юридические сложности при выделении долей с ипотекой

Если родители планируют сменить тесную 1-комнатную квартиру на просторную 3-комнатную за счет средств банка, они могут столкнуться с серьезным препятствием в виде отказа опеки разрешить продажу и покупку нового жилья, если выделяемая ребенку подопечному часть попадает в залоговое обременение.

Надзорный орган может счесть наличие залоговых обременений как негативный фактор, угрожающий несовершеннолетнему потерей имущественных прав.

Банки тоже не в восторге от необходимости регулировать вопрос залогового обременения в связи с намерением выделить из ипотечной собственности жилые метры ребенку.

Более того, несколько лет назад сложно было даже прописать в ипотечном жилье детей, поскольку условиями ипотеки было предусмотрено обязательное согласование регистрации с банком.

В силу необычайного развития ипотечного направления и активного использования маткапитала в последние годы, а также изменения законодательства, учитывающего интересы залогодержателя, сейчас наделить долей несовершеннолетнего стало проще.

Нужно досконально знать нюансы взаимодействия с органами опеки, либо обратиться за профессиональной помощью к юристам. При наличии достаточных гарантий банку и принятию мер по защите доли ребенка, удается получить согласие опеки.

Требования опеки к сделкам с долями детей

Если потребовалось наделить несовершеннолетнего долей до снятия ипотечных обременений, нужно быть готовым к более тщательной проверке финансового положения родителей.

Надзорное ведомство попросит представить справки и выписки, которые помогут доказать платежеспособность и стабильное положение семьи:

  1. доказать наличие надежного источника финансирования;
  2. взять с работы справки 2-НДФЛ за последний период;
  3. предъявить трудовую книжку и т.д.  

Тем не менее, подобная проверка финансового положения семьи со стороны органа опеки выглядит излишней, ведь банк при выдаче ипотечного займа также тщательно оценивал шансы на благополучный возврат средств.

Есть еще один вариант обхода препятствий по покупке квартиры в ипотеку с выделением доли ребенку, когда вначале приобретается часть в пользу несовершеннолетнего, а на остальную часть квартиры оформляют ипотечный договор.

Правда, ипотека на выкуп долей встречается нечасто, и банк наверняка потребует, чтобы ипотечная доля была выделена и обособлена.


Другие статьи по теме

Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *