soglashenie-o-pereraspredelenii-dolej-v-obshchej-dolevoj-sobstvennosti

Собственники могут распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение, в т.ч. и заключать различные сделки. Если у одного объекта владения несколько законных хозяев, то это может происходить между ними. Одной из такой сделок является изменение размера или характера долей в отношении недвижимости, для чего составляется соглашение о перераспределении долей в общей долевой собственности на квартиру или иное имущество. За регулирование отношений собственников недвижимого имущества отвечает Гражданский и Земельный Кодекс РФ.

Понятие долей

Одним объектом недвижимости могут обладать несколько лиц (физических и юридических), что случается при наследовании, приватизации или его совместном приобретении. Обычно он оформляется одновременно на детей и родителей. При этом количество владельцев не зависит от категории имущества.

Границы доли определяются через мирную договоренность либо по принуждению судебной власти. Каждая часть может быть равноценной или меньше/больше остальных. Когда определенные условия не установлены, весь дом/квартира/участок по умолчанию распределяется между владельцами в равной степени (напр., 1/2 для 2, 1/3 для 3 и т.д.).

ВАЖНО! Госдумой рассматривается обсуждение законопроекта о введении запрета на продажу микродолей в квартирах. Его принятие поможет исключить мошеннические сделки путем установления минимального размера жилплощади, опираясь на региональные нормы.

Когда необходимо перераспределение

В некоторых случаях может понадобиться изменение размера ранее выделенных долей. Такое возможно, если один из собственников:

  • Осуществил ремонтные работы или другим способом неотделимо улучшил собственность, а значит – увеличил его стоимость. В таком случае он может потребовать скорректировать свою часть соразмерно потраченным средствам (на осн. п. 3 ст. 245 ГК РФ). Здесь в меньшую сторону изменится размер долей остальных совладельцев, при этом сохранится их прежняя стоимость.
  • Увечил общую площадь за счет собственных средств. В этом случае размер долей изменится только на бумаге, но не фактически (напр., была ¼, а станет 1/7, при этом метраж останется прежним).

Чаще причиной становятся стандартные виды сделки по передаче собственности другому лицу – продажа, обмен или дарение.

Составление соглашения

Согласно тексту п. 1 ст. 252 ГК РФ, долевая собственность может быть расформирована среди совладельцев путем заключения соглашения. Это происходит добровольно, когда они не имеют возражений в отношении оформляемой сделки. Документ должен отражать следующие сведения*:

  • место и дата заключения договоренности;
  • личные и контактные данные всех собственников;
  • адрес и внутренние данные объекта недвижимости, дата внесения в Росреестр;
  • характеристика прежних и предполагаемых долей (размер, расположение, кому принадлежали и будут принадлежать);
  • кадастровые сведения (если речь идет об изменении долей на землю);
  • причина оформления сделки;
  • характер перераспределения долей – платно или бесплатно (в первом случае необходимо указать сумму, от кого и кому передается или другие условия, напр., обмен), упомянув соответствующие документы – напр., договор купли-продажи;
  • есть ли обременение;
  • права совладельцев (напр., на то, чтобы оспорить сделку в течение определенного периода);
  • количество изданных экземпляров (в зависимости от количества дольщиков + 1 экземпляр для регистрирующего органа);
  • дата оформления, подписи участников, нотариальная отметка.

*Перечень может быть расширен на усмотрение совладельцев (напр., добавлены условия использования долей, поводы для аннулирования сделки и т.д.). Специалист нотариальной конторы, который принимает соглашение, проверит законность сделки и соблюдение прав всех ее участников. Его задача – проконтролировать правильность составленного соглашения, убедиться в дееспособности сособственников, объяснить каждому последствия совершаемых действий.


Соглашение об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на жилой дом

alt: Скачать образец соглашения об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на жилой дом

Скачать образец соглашения об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на жилой дом


Соглашение об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участок

alt: Скачать образец соглашения об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участок

Скачать образец соглашения об изменении (перераспределении) долей в праве общей собственности на земельный участок


Нюансы

Перераспределение долей на дом может осуществляться в любое время, но при соблюдении ряда условий:

  • имущество не должно находится в обременении, без долгов и неоплаченных счетов – при их наличии сделка не будет одобрена даже с согласия совладельцев взять на себя имеющиеся обязательства;
  • не наложен запрет на отчуждение (передачу другому лицу путем дарения, продажи и др.) долей;
  • обязательно официальное оформление сделки с регистрацией в Росреестре и заверением у нотариуса*;
  • все совладельцы должны быть в курсе проводимых манипуляций и согласны на перераспределение.

*Отчуждение и переход прав на имущество должно быть засвидетельствовано уполномоченным лицом (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ).

Нотариальное зав-ерение не требуется, если предмет соглашения расположен на территории СНТ. В этом случае необходимо организовать собрание владельцев, составить протокол и получить подпись председателя. Также услуги нотариуса не понадобятся, если при осуществлении сделки корректируются только границы долей без изменения сособственников (отчуждение прав у одного или привлечение других).

Сделка не будет признана законной, если с ней несогласен кто-либо из собственников, чьи имущественные права будут затронуты. Поэтому необходимо получить предварительное письменное согласие.

Также существуют некоторые нюансы перераспределения долей:

  • Участники данного процесса автоматически становятся владельцами равнозначных долей. Первичное перераспределение возможно, если один из сособственников еще на этапе оформления откажется от своей части недвижимости. Это же правило применяется в отношении наследуемого имущества.
  • Результатом изменения долей не может стать препятствие к доступу на свои доли других сособственников. Границы должны проходить так, чтобы каждый из них мог свободно пользоваться своей частью недвижимости.

Ко всем видам недвижимости применяется понятие преимущественного права покупки. Это значит, что при желании одного из совладельцев продать свою долю первое предложение о покупке должно поступить в адрес остальных собственников. Только после их отказа он имеет право на совершение сделки с другими лицами. При этом условия приобретения должны быть равными, т.е. продавец не может намеренно завышать цену для совладельцев.

Оформление соглашения

Одно лишь соглашение не делает сделку законной. Полная процедура оформления выглядит следующим способом:

  1. информирование всех сособственников и получение согласия у задействованных лиц;
  2. сбор пакета документов;
  3. составление соглашения;
  4. совершение платежей, если передача имущества происходит в формате купли-продажи;
  5. проставление нотариальной отметки (платно);
  6. занесение данных в Росреестр с предварительной уплатой госпошлины*.

*Также это можно сделать через территориальный МФЦ, но это увеличит сроки регистрации сделки.

Пакет документов готовится заранее и предоставляется при регистрации соглашения. В него входит:

  • паспорт* каждого участника сделки (документы тех, чьи доли не задействованы, не нужны);
  • документы на право собственности всех участников перераспределения (свидетельство о праве на наследование доли, договоры заключенных сделок на ее приобретение);
  • справки об отсутствии долгов и обременения;
  • выписка из ЕГРН и домовой книги;
  • технический паспорт;
  • кадастровые документы на участок (если речь идет о собственности на землю);
  • справка о стоимости имущества;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • заявление на оказание услуги регистрации.

*Свидетельство о рождении, если собственник не достиг 14 лет. Также необходимо предоставить паспорт представителя и документ, удостоверяющий правомочность его действий.

ВАЖНО! Нужно заранее убедиться в равенстве указанных в техпаспорте данных с реальным расположением комнат. Несоответствие возможно при проведении перепланировки без последующего оформления нового документа в БТИ.  В противном случае, когда нарушения будут замечены, сособственников ждет штраф. При чем большую часть оплатит тот, чья доля увеличилась после заключения соглашения.

Стоимость

Заключение сделки сопровождается определенными расходами. Общая сумма состоит из услуг, предоставляемых на некоторых этапах ее оформления:

  • работа юриста – зависит от количества и характера оказываемых услуг, стажа работы и статуса специалиста (средний региональный минимум юридической консультации – 1500-2000 руб.);
  • работа нотариуса – 0.5% от стоимости каждой доли (каждый совладелец вносит плату, соразмерную его части имущества) в пределах 300-20000 руб. (ст. 333.24 НК РФ), при работе с некоторыми видами имущества платеж может составлять строго фиксированную сумму – 500 руб.;
  • госпошлина за услугу по внесению данных в ЕГРН – 2000 руб. или 22000 руб. для физических и юридических лиц соответственно.

Если достигнуть консенсуса не удалось, то изменение долей достигается через исковые требования в суде. При этом один из владельцев может потребовать получения своей части недвижимости в натуре. Если это невозможно (напр., по причине нанесения ущерба разделяемому имуществу, отсутствии интереса к его использованию или незначительном размере доли), то закон допускает заменить долю собственности на соразмерную компенсацию со стороны остальных сособственников (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Как и при рассмотрении других дел, все расходы, требуемые во время судебного процесса, понесет проигравшая сторона.

Заключение соглашения – несложная процедура, но незначительные погрешности могут стать препятствием для признания сделки законной. Поэтому ее проведение лучше доверить юристу.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
  2. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
  3. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 8.1. Государственная регистрация прав на имущество
  4. «Налоговый кодекс Российской Федерации» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, Статья 333.24. Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий


Другие статьи по теме

Выселение незаконно проживающих граждан

Выселение из служебного жилого помещения 

Исковое заявление о выселении из квартиры


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *