Соглашение об определении долей в квартире

Часто собственники недвижимости не выделяют доли. Они владеют имуществом на праве общей собственности. Хотя соглашение об определении долей в квартире помогло бы избежать проблем при разделе или распоряжении имуществом.

Рассмотрим в статье, для чего необходимо составлять соглашение, какие документы нужны и как его правильно оформить.

Цели соглашения и методы выделения долей

При пользовании имуществом на праве общей собственности, отсутствует четкое понятие о доли каждого проживающего лица. Есть только список владельцев недвижимости. Для определения границ конкретного собственника и составляется соглашение. Документ устанавливает четкий размер доли каждого владельца.

Это необходимо сделать, когда:

  1. супруги находятся на стадии бракоразводного процесса;
  2. муж и жена в браке и не хотят расходиться, но один из них желает распорядиться долей в недвижимости по своему усмотрению;
  3. выделение долей правопреемников при получении собственности в наследство;
  4. передеча части имущество детям (только зачатым или уже родившимся);

Заключение соглашения об определении долей между супругами на стадии развода позволит мирно разойтись, избежав долгих судебных разбирательств.

Методы выделения долей
1Добровольное соглашение
2Брачный контракт, определяющий доли мужа и жены в совместной собственности
3Судебное решение с помощью подачи соответствующего иска

Первый способ является самым мирным и быстрым с минимальным количеством финансовых затрат.

Определение размера доли

Первый этап составления соглашения — это определение размера долей. Перед тем, как начать оформлять договор, необходимо договориться со всеми собственниками об их части в общей недвижимости.

Первоначально доли, согласно ГК РФ, признаются равными. В тексте соглашения можно изменить размер части от общего имущества на любой и не придерживаться принципа равенства.

Выделение долей

В законе нет определение минимального и максимального размера выделяемой доли. Собственники должны договориться об этом самостоятельно.

Но существуют рекомендации законодательства, касающиеся размера минимальной доли на одного владельца — это 6м². А в ЖК РФ нормальный размер жилой площади на одного человека равен 12м². Он может варьироваться, в зависимости от конкретного региона страны.

Когда квартиру приватизируют, то предпочитают выделять равные доли всем собственникам недвижимости.

Определение долей в квартире, купленной за материнский капитал

Выделить части из квартиры, приобретенное за счет сертификата, гораздо труднее. Потому что, если родители воспользовались материнский капитал, то он не покрывает полную стоимость недвижимости. Как правило, сертификат составляет не более 30% от общей цены квартиры.

Согласно объяснениям Верховного Судом РФ, родители должны выделить доли детям в недвижимости пропорционально сумме предоставленного семейного сертификата.

Например, если сумма материнского капитала равна по стоимости 15м² от общего размера жилья, то эти метры и делятся на всех членов семьи. Оставшаяся площадь считается совместной собственностью супругов.

Конечно, при желании членов семьи, ребенку выделяют больше установленной обязательной. Но минимальный размер доли, которую впоследствии делят между всеми членами семьи — 10м²

Идеальный и реальные доли

Идеальные доли — это выделяемые законом равные доли в общей собственности граждан. Другое, противоположное понятие “реальные доли” означает подкрепленное соглашением, возможность каждого из супругов, собственников полноправно пользоваться и распоряжаться одной из комнат в квартире.

Иногда даже суд имеет право на законных основаниях отойти от идеальной доли и выделить реальную. Такое случается, если во время брака муж больше финансово вкладывался в квартиру, оплачивал ремонт и покупал мебель только на свои денежные средства.

Жене суд выделяет долю больше, чем у супруга, когда после развода с ней остаются дети.

Составления соглашения

Составляется договор в простой письменной форме на стандартном бланке без обязательного заверения у нотариуса, кроме некоторых исключений.

В бланке документа обязательно указать следующие пункты:

  1. личная информация о собственниках;
  2. дата и место оформления;
  3. вид недвижимости (квартира);
  4. состав имущества (количество комнат, наличие парковочного места и.т.д.)
  5. площадь (м²), с указанием этажа;
  6. размер доли каждого собственника;
  7. прописываются документы, на основании которых квартиры или частный дом были получены (договор купли-продажи, завещание);
  8. сертификат на имущество.

В конце бланка должны расписаться все владельцы недвижимости, каждому из которых вручается личный оригинал договора. С ним они направляются Росреестр для регистрации.


Образец соглашения об определении долей в квартире

alt:

Скачать образец соглашения об определении долей в квартире


Бланк соглашения об определении долей в квартире

alt:

Скачать бланк соглашения об определении долей в квартире


Требования к договору

Перед составлением соглашения необходимо договориться со всеми владельцами недвижимости, потому что без их росписи — документ не будет иметь никакой юридической силы.

В законе установлены условия, если их не придерживались, то соглашение можно признать недействительным:

  1. сведения и все реквизиты указываются полностью;
  2. представлена подробная информация, по ней можно четко определить, что является предметом договора;
  3. указаны доли собственников до соглашения и те, которыми они будут владеть после;
  4. прописаны ссылки на договоры, подтверждающие право собственности лиц (дарение, завещание и.т.д.);

Выделяются и дополнительные требования, которые должны быть указаны в соглашении:

  • процедура внесение дополнений, изменений в существующий текст;
  • порядок пользования недвижимостью, которая является объектом общей долевой собственности;
  • отсутствие финансовых споров между сторонами;
  • нет возможности в одностороннем порядке перестать выполнять договорные обязательства;
  • факт отсутствия каких-либо обременений на собственности;
  • ограниченный период на регистрацию дополнений или изменений текста соглашения.

Читайте также «Выделение доли в приватизированной квартире

Регистрация

После подписания текста документа всеми владельцами недвижимости, бланк необходимо предоставить в Росреестр для регистрации прав.

Помимо соглашения об определении долей необходимо принести:

  1. выписку из БТИ;
  2. технический и кадастровый паспорт на квартиру;
  3. документы каждого собственника;
  4. заявление о разделе долей;
  5. справку об уплате госпошлины.

Процедура оформления всех необходимых документов займет около 10 дней. Забрать их можно в течение месяца, затем бумаги передадут в архив государственного органа.

Статус квартиры, после ее разделение на конкретные доли, никак не изменится. Например, недвижимость не будет признана коммуналкой. Квитанции об оплате ЖКХ будет приходить в те же сроки, только налог на квартиру уплачивается каждым собственником самостоятельно.

После регистрации соглашения, владелец части квартиры вправе продать, обменять или подарить ее и т.д. Мнение других собственников не имеет никакого значения.

Но, если гражданин захочет продать свою долю кому-то не из владельцев недвижимости, он должен предупредить остальных собственников об условиях заключения договора купли-продажи.

Потому что, согласно закону, владельцы долевой собственности вправе иметь преимущество при продаже части квартиры другого участника.

Нужно ли заверять у нотариуса соглашение

Заверенный нотариусом документ будет иметь больше юридической силы, но обязательно это сделать необходимо в следующих случаях:

  • развод супругов;
  • приобретение квартиры за счет семейного сертификата.

В иных случаях, например, отсутствие долей в договоре купли-продажи, не является серьезной проблемой. Ведь собственники вправе самостоятельно их определить, составить соответствующее соглашение.

Документ будет заключаться в простой обязательно письменной форме и не требует заверения нотариуса, только по желанию сторон соглашения.

Это касается и получение квартиры по наследству, недвижимость просто становится общей собственностью правопреемников. Имущество признается долевым, размер частей в которой выделяется согласно свидетельству о наследстве.

Но, соглашение, которое вправе составить новые владельцы, может не соответствовать частям, указанным в свидетельстве.

Развод супругов

Бракоразводный процесс связан с разделом совместного имущества. Поэтому появляется необходимость определиться с размером доли каждого из супругов, для этого и составляется соглашение. Оно помогает избежать долговременных судебных тяжб.

Согласно нормам права, соглашение о выделении долей в квартире относится к разряду договоров о разделе общего имущества супругов, поэтому ему обязательно нужно заверять у нотариуса.

Приобретение квартиры за счет семейного сертификата

Материнский капитал выделяется на всю семью, включая отца и детей. По этой причине в квартире, частично купленной за счет маткапитала, должна выделяться доля всем членам, включая ребенка. Поэтому оформляется соглашение о выделении долей, которое обязательно должно быть заверено нотариусом.

При составлении договора размер долей не играет решающую роль и зависит только от решения родителей. Единственное условие, чтобы доля детей не была менее, чем их часть в общей сумме материнского капитала.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 250. Преимущественное право покупки
  2. «Семейный кодекс Российской Федерации» от 29.12.1995 N 223-ФЗ, Статья 38. Раздел общего имущества супругов
  3. Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»
  4. Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий
  5. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, ГК РФ Статья 254. Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли


Другие статьи по теме

Выделение доли в совместной собственности супругов

Как получить долю в приватизированной квартире

Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *