Согласие банка на выделение долей

Принято считать, что владелец ипотечной квартиры не может наделить частью недвижимости других лиц до того, как кредит будет погашен. Однако, получив согласие банка на выделение долей, процедуру можно провести в любой момент.

Почему нужно согласие банка

Покупка квартиры может осуществляться за счет нескольких финансовых источников:

  1. Личные сбережения;
  2. Материнский капитал;
  3. Ипотечный кредит.

В первом случае собственник может распоряжаться своей недвижимостью как и когда угодно, в том числе и выделить доли детям. Здесь речь идет о правах его как хозяина.

Сочетание последних двух вариантов (с возможностью включения первого пункта) предполагают следующие нюансы:

  • Материнский капитал обязует* собственника выделить доли у приобретаемом жилье на всех получателей сертификата;
  • Ипотека ограничивает покупателя в действиях, поскольку после оформления кредита квартира переходит в залог банку как гарант выплаты долга, и до момента его погашения сделки с данной собственностью запрещены.

*Т.е. это именно обязанность, а право (выбора). Владелец не может хотеть или не хотеть выделять доли – он должен это сделать.

В некоторых случаях заемщик может выделить доли из залоговой квартиры, но для необходимо получить согласие банка, который на момент действия кредитного договора выступает в качестве ее временного собственника.

И несмотря на то, что недвижимость, которая находится в обременении, включает и потенциальные (т.е. еще не выделенные, но уже гарантированно имеющиеся) доли детей и второго супруга, стать их законными владельцами до закрытая долга без разрешения кредитора нельзя.

Почему банки отказывают в выделении долей

Суть залога заключается в том, что в случае неуплаты кредита, банк может на законных основаниях конфисковать имущество, находящееся в обременении в пользу погашения долга (разница, если таковая имеется, возвращается заемщику).

В связи с тем, что государство строго следит за соблюдением интересов несовершеннолетних, изъятие у них жилья (даже небольшой доли в квартире) является прямым нарушением детских прав.

Разрешая выделение долей до закрытия ипотеки, банк рискует остаться без своих денег.

Это связано с тем, что в случае задолженности переданное в собственность ребенка имущество, забрать не получится – органы опеки и попечительства встанут на его защиту и обратиться в прокуратуру с требованием об отмене взыскания.

Как получить согласие

Гарантированных способов «выбить» одобрение банка на выделение долей не существует. Это возможно только в соответствии с внутренней политикой финансового учреждения.

Т.е. разрешение на данную сделку либо выдается, либо нет – все зависит только от наличия данной услуги в конкретном банке.

В любом случае не лишним будет подать в банк запрос на получение согласия. В некоторых индивидуальных случаях кредитор может одобрить выделение долей до закрытия займа, например, при наличии следующих обстоятельств:

  1. Часть долга уже выплачена;
  2. Оставшаяся сумма не превышает стоимость доли квартиры самого заемщика (т.е. целая квартира минус доли детей и второго супруга);
  3. Размер доли заемщика определен и с учетом того, что из нее уже вычли супружескую долю*.

*Имущество, приобретенная в браке является совместной собственностью. При этом не имеет значения, кто именно вложил деньги в покупку.

Также не учитывается и категория средств – заработная плата, личные накопления или кредит.

При выполнении таких условий банк может одобрить сделку по выделению долей, поскольку остаток долга может быть погашен за счет продажи части квартиры, которая в итоге будет принадлежать только заемщику.

ВАЖНО! Данный пример не является гарантированной инструкцией по получению согласия. Но в такой ситуации шансы на положительный результат гораздо выше.

Что делать, если банк не дает согласие

Государство предусмотрело ситуацию, когда одновременная покупка жилья и выделение долей будут невозможны.

В связи с этим потенциальный владелец, приобретающий жилье за счет субсидии и ипотеки, должен составить письменное обязательство и заверить его у нотариуса.

Документ гарантирует включение в состав собственников остальных членов семьи в течение не более полугода с момента закрытая кредитного договора. Выделить же доли раньше не получится.

При острой необходимости проведения сделки можно выплатить долг досрочно (в этом случае согласие финучреждения вовсе не потребуется).

Еще один вариант – оформить кредит под залог другого имущества, погасить им ипотеку, после чего расширить состав собственников.

Если вы считаете, что выделение долей может понадобиться до погашения ипотеки, то выбор банка-кредитора изначально должен опираться не только условия выдачи займа, но и на возможность проведения имущественных сделок с предметом залога.


Другие статьи по теме

Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *