Принято считать, что владелец ипотечной квартиры не может наделить частью недвижимости других лиц до того, как кредит будет погашен. Однако, получив согласие банка на выделение долей, процедуру можно провести в любой момент.
Почему нужно согласие банка
Покупка квартиры может осуществляться за счет нескольких финансовых источников:
- Личные сбережения;
- Материнский капитал;
- Ипотечный кредит.
В первом случае собственник может распоряжаться своей недвижимостью как и когда угодно, в том числе и выделить доли детям. Здесь речь идет о правах его как хозяина.
Сочетание последних двух вариантов (с возможностью включения первого пункта) предполагают следующие нюансы:
- Материнский капитал обязует* собственника выделить доли у приобретаемом жилье на всех получателей сертификата;
- Ипотека ограничивает покупателя в действиях, поскольку после оформления кредита квартира переходит в залог банку как гарант выплаты долга, и до момента его погашения сделки с данной собственностью запрещены.
*Т.е. это именно обязанность, а право (выбора). Владелец не может хотеть или не хотеть выделять доли – он должен это сделать.
В некоторых случаях заемщик может выделить доли из залоговой квартиры, но для необходимо получить согласие банка, который на момент действия кредитного договора выступает в качестве ее временного собственника.
И несмотря на то, что недвижимость, которая находится в обременении, включает и потенциальные (т.е. еще не выделенные, но уже гарантированно имеющиеся) доли детей и второго супруга, стать их законными владельцами до закрытая долга без разрешения кредитора нельзя.
Почему банки отказывают в выделении долей
Суть залога заключается в том, что в случае неуплаты кредита, банк может на законных основаниях конфисковать имущество, находящееся в обременении в пользу погашения долга (разница, если таковая имеется, возвращается заемщику).
В связи с тем, что государство строго следит за соблюдением интересов несовершеннолетних, изъятие у них жилья (даже небольшой доли в квартире) является прямым нарушением детских прав.
Разрешая выделение долей до закрытия ипотеки, банк рискует остаться без своих денег.
Это связано с тем, что в случае задолженности переданное в собственность ребенка имущество, забрать не получится – органы опеки и попечительства встанут на его защиту и обратиться в прокуратуру с требованием об отмене взыскания.
Как получить согласие
Гарантированных способов «выбить» одобрение банка на выделение долей не существует. Это возможно только в соответствии с внутренней политикой финансового учреждения.
Т.е. разрешение на данную сделку либо выдается, либо нет – все зависит только от наличия данной услуги в конкретном банке.
В любом случае не лишним будет подать в банк запрос на получение согласия. В некоторых индивидуальных случаях кредитор может одобрить выделение долей до закрытия займа, например, при наличии следующих обстоятельств:
- Часть долга уже выплачена;
- Оставшаяся сумма не превышает стоимость доли квартиры самого заемщика (т.е. целая квартира минус доли детей и второго супруга);
- Размер доли заемщика определен и с учетом того, что из нее уже вычли супружескую долю*.
*Имущество, приобретенная в браке является совместной собственностью. При этом не имеет значения, кто именно вложил деньги в покупку.
Также не учитывается и категория средств – заработная плата, личные накопления или кредит.
При выполнении таких условий банк может одобрить сделку по выделению долей, поскольку остаток долга может быть погашен за счет продажи части квартиры, которая в итоге будет принадлежать только заемщику.
ВАЖНО! Данный пример не является гарантированной инструкцией по получению согласия. Но в такой ситуации шансы на положительный результат гораздо выше.
Что делать, если банк не дает согласие
Государство предусмотрело ситуацию, когда одновременная покупка жилья и выделение долей будут невозможны.
В связи с этим потенциальный владелец, приобретающий жилье за счет субсидии и ипотеки, должен составить письменное обязательство и заверить его у нотариуса.
Документ гарантирует включение в состав собственников остальных членов семьи в течение не более полугода с момента закрытая кредитного договора. Выделить же доли раньше не получится.
При острой необходимости проведения сделки можно выплатить долг досрочно (в этом случае согласие финучреждения вовсе не потребуется).
Еще один вариант – оформить кредит под залог другого имущества, погасить им ипотеку, после чего расширить состав собственников.
Если вы считаете, что выделение долей может понадобиться до погашения ипотеки, то выбор банка-кредитора изначально должен опираться не только условия выдачи займа, но и на возможность проведения имущественных сделок с предметом залога.
Другие статьи по теме
- Практика выделения долей в натуре в 2021 году
- Согласие банка на выделение долей в 2021 году
- Покупка квартиры с выделением долей детям в 2021 году
- Список документов для выделения долей детям в 2021 году
- Регистрация соглашения о выделении долей в росреестре в 2021 году
- Выделение долей детям из совместной собственности без нотариуса в 2021 году
- Отказ от доли в квартире, купленной с помощью маткапитала в 2021 году
- Регистрация соглашения о выделении долей в 2021 году
- Нужен ли ребенок при выделении долей в 2021 году
- Разрешение опеки на выделение доли в 2021 году
- Согласие на выделение долей в квартире в 2021 году
- Соглашение о выделении доли земельного участка в 2021 году
- Выделение долей квартиры у нотариуса в 2021 году
- Выделение долей при разводе супругов в 2021 году
- Выделение долей по материнскому капиталу через росреестр в 2021 году
- Обязательное выделение доли ребенку в 2021 году
