vydelenie-dolej-detyam-v-ipotechnoj-kvartire

Имущественные отношения предполагают право распорядиться собственностью по личному усмотрению, включая возмездную или безвозмездную передачу другим лицам, включая детей. В некоторых случаях возможность выделения собственности превращается в обязательство, а неисполнение карается по закону. Хотя любой родитель может столкнуться с потребностью наделить ребенка долей, особую актуальность приобретает выделение долей детям в ипотечной квартире, когда родители воспользовались помощью государства и потратили на оплату части недвижимости предоставленные по маткапиталу деньги.

Каждый ребенок находится под защитой государства, гарантирующего соблюдение интересов несовершеннолетних. Перед тем, как приступать к каким-либо действиям в отношении с недвижимостью, родителю стоит внимательно изучить правовую сторону вопроса и разобраться в действующих регламентах.

Целесообразность выделения долей несовершеннолетним

Прежде, чем решиться на наделение долей несовершеннолетнего в родительской квартире, необходимо помнить, что с момента появления у ребенка имущественного права, родитель теряет возможность распоряжаться той частью собственности, которая будет выделена. Чтобы продать квартиру, которой частично владеет ребенок, предварительно понадобится согласовать сделку с отделом опеки. Разрешение может быть получено в 2 случаях — подопечный получает аналогичное равноценное или лучшее жилье, либо вырученные за часть собственности деньги кладут на счет в банке на имя ребенка вплоть до достижения им совершеннолетия.  

Несмотря на очевидные сложности, которые несет выделение долей детям, в ряде случаев эта процедура целесообразна:

Иногда цель покупки – решить вопросы с обеспечением ребенка собственностью в будущем, поэтому выделение доли несовершеннолетнему – первый шаг на пути к переоформлению недвижимости в полном объеме. 

Правила выделения долей в ипотечной квартире

Использование в сделке с квартирой денег банка налагает свои ограничения. На весь период погашения долга квартира поступает в залоговое обеспечение, и ни одна сделка с перерегистрацией собственности на любого другого человека без согласования с банком невозможна. Даже в случае с обязательством наделить семью долями в квартире после использования капитала закон учитывает введенные на период выплаты ипотеки ограничения и откладывает срок исполнения раздела на полугодовой период после снятия ограничений с права на собственность.

Варианты оформления

Если квартира уже оформлена на взрослых родителей-заемщиков, после снятия обременения с силу ипотеки они могут по собственной инициативе наделить ребенка частью имущества. Если в погашении долга участвовал маткапитал, желание превращается в обязанность, но также невозможно до снятия обременения с права распоряжения собственностью, т.е. после окончательной выплаты.

Предусмотрено 2 варианта выделения доли ребенку:

  1. Подписание соглашения.
  2. Дарственная.

Порядок наделения имуществом ребенка

Алгоритм переоформления недвижимости с выделением части ребенку, предполагает следующую последовательность действий:

  1. Заемщик оформляет ипотечную недвижимость в собственность с наложением ограничений на право распоряжения.
  2. После окончательной выплаты долга обратиться в Росреестр с бумагами и закладной из банка и снять обременение. Отдельной пошлины при снятии ограничений платить не потребуется.
  3. Получить выписку ЕГРН с подтверждением полноценного права распоряжаться собственностью. Все сделки и распоряжения ипотечным жильем становятся возможны только после удаления в база Росреестра записи об обременении.
  4. Оформить договор дарения или соглашение о разделе. Подписываемых оригиналов должно быть на 1 больше – для передачи в Росреестр.  Во избежание неприятностей, для составления и заверения договора стоит обратиться в нотариальную контору.
  5. Зарегистрировать имущественные изменения. Помимо отделения Росреестра подобные вопросы уполномочен принимать к рассмотрению МФЦ по месту расположения квартиры.

Нужен ли нотариус?

Много вопросов возникает у родителей в связи с привлечением нотариуса. С одной стороны, расходы на него делают процесс передачи имущества более затратным. С другом стороны, нотариус обеспечивает соблюдение законности, заверяя соглашение надлежащим образом.

Если квартира оформлена в качестве общей совместной собственности, если нотариус не привлекался к составлению соглашения, при подаче пакета документации в Росреестр, супругам порекомендуют пройти через раздел общей квартиры, и только после регистрации долей выделять детям кусочек жилплощади.

С 2016 года без нотариуса заключение сделки с долями в недвижимом имуществе, включая оформление его части на несовершеннолетнего, не предусмотрено. Более того, не смысла самостоятельно писать документ, поскольку у нотариуса есть подготовленные бланки.

Документы для Росреестра

При обращении в Регистрационную Палату для оформления перехода прав на часть имущества, необходимо подготовить пакет документации:

  1. Заявление от лица всех собственников (если их несколько).
  2. Экземпляры подписанного соглашения или дарственной. Если нотариус их не заверял, это должен сделать сотрудник госучреждения при принятии документов.
  3. Личные документы, идентифицирующие личности (паспорт РФ или свидетельство о рождении).
  4. Документация, подтверждающая право распоряжения имуществом (договор с продавцом квартиры, ипотечное соглашение, договор о долевом участии для новостроек).
  5. Свидетельство о семейном положении (из ЗАГСа).
  6. Квитанция об оплате регсбора.

Пакет документов передают напрямую или черед отделение МФЦ. На обработку запроса после подачи комплекта документации отводят 10 дней. По завершении регистрационного процесса выдадут новую выписку с указанием обновленного состава собственников.


Образец соглашения о выделении долей детям в ипотечной квартире

alt: Скачать образец соглашения о выделении долей детям в ипотечной квартире

Скачать образец соглашения о выделении долей детям в ипотечной квартире


Расходы на выделение долей

Итоговые расходы на переоформление части собственности на ребенка, зависят от выбранного варианта передачи части имущества. Основные затратные статьи, применяемые независимо от выбора способа наделения несовершеннолетнего имуществом, это:

  • Государственная пошлина 2 тысячи рублей за регистрационные услуги (в Росреестре или МФЦ).
  • Тариф нотариуса (если оформлена ипотека, для родительского обязательства). Он зависит от региона обращения и обычно составляет 1-1,5 тысячи рублей.
  • Сбор в 0,5% от стоимости квартиры, но не более 20 тысяч рублей.

Нотариусу платят за подготовку документа и компенсацию затрат на расходные материалы.

В чем особенность покупки квартиры с материнским капиталом?

Поскольку использование в покупке материнского капитала налагает определенные обязательства по отношению к остальным членам семьи, включая детей, стоит разобраться в вопросе отдельно.

По закону родитель обязан наделить всех правом собственности всю семью, разделив квартиру на несколько частей. Однако этого можно избежать, если член семьи взрослый и способен принимать юридически самостоятельные решения.

Если речь идет о ребенке до 18 лет, простой отказ в законном выделении собственности будет расцениваться как нарушение закона, либо попытка мошенничества. По этой причине выделение долей стало одним из популярных поводов обращения в нотариальную контору.

Необязательно выделять всем членам семьи отдельные доли. Супруги могут сохранить за собой право на общую совместную долю в ипотечной квартире.

Главным документом, которым будет руководствоваться заемщик при снятии обременений – нотариальное обязательство, подготовленное в свое время для ПФР, в котором указано, что держатель сертификата обязуется выделить долю в течение 6 месяцев после снятия ограничений с права собственности.

Важно! В нотариально заверенном документе содержится фраза с предупреждением о последствиях в случае несоблюдения взятого обязательства выделения долей каждому члену семьи, согласно нормам закона. Однако в российском законодательстве РФ нет четких указаний на ответственность родителей в случае несоблюдения предписания.

По факту, опасность для проигнорировавших закон родителей исходит от представителей прокуратуры, поскольку они проводят периодические проверки по истории использования материнского капитала. Если выявляют нарушения, документы передают в суд, который уже в принудительном порядке решает вопрос о выделении долей на несовершеннолетних.

Читайте также «Как продать квартиру купленную на материнский капитал

Законодательные нормы

В процессе определения мероприятий по выделению долей в рамках использования маткапитала при покупке ипотечной жилплощади исходят из положений закона №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года.  В законодательном акте «О дополнительных мерах господдержки семей,» в пункте 4 ч.1.1 ст. 10 говорится о порядке переоформления собственности, купленной с помощью семейного сертификата.

Главная норма, закрепленная законодательством, звучит как обязательство об оформлении недвижимости в общедолевую собственность. Однако детали процесса и правила реализации в законах не разъяснены. Рекомендуется отталкиваться от разъяснений ВС РФ, приведенных в Обзоре от 22 июня 2016 года.

Как определить доли детей?

В некоторых ситуациях ипотечная квартира рассматривается как временный этап с возможностью дальнейшей продажи и замены на более удобное, комфортное, просторное жилье.  По этом причинам оговорка относительно наделения детей долей в квартире многих отпугивает от использования материнского капитала.

На самом деле, закон оставляет достаточно возможностей для того, чтобы наличие прав на часть собственности не стало камнем преткновения при согласовании последующей сделки продажи в отделе опеки.

Нигде не говорится, что родитель обязан распределить в равных долях собственность, ведь в финансировании покупки участвовали деньги не только маткапитала.

Помимо простого варианта, когда семья делит жилплощадь в равных пропорциях на всех, есть разнообразные варианты, как могло бы выглядеть распределение:

  • Родители сохраняют совместно нажитое имущество в виде единой доли.
  • Совершеннолетние члены семьи по собственному желанию отказываются от выделения.
  • Квартира или дом полностью регистрируются на детей.

Более того, нет оснований считать, что все доли должны быть одинаковыми по размеру. Это может быть равное отношение между детьми с уменьшением доли родителей, либо наоборот, номинальное выделение менее 1% от квартиры в качестве доли, с расчетом на дальнейшие планы по продаже или иные действия с имуществом.

Когда доля ребенка уменьшается, следует помнить 2 важные ограничения, которых придерживаются надзорные органы:

  1. Выделить доли пропорционально сумме маткапитала. Если куплена недвижимость исключительно за деньги маткапитала, было бы разумными распределить его на всех. Но если покупалась 10-миллионная квартира, то доля маткапитала едва составляет двадцатую часть от общей суммы плюс проценты банку, выплаченные за годы ипотеки родителями. В таком случае, разделу с выделением доли на детей подлежит только эта 1/20 часть, купленная за государственные деньги.
  2. Второе правило основывается на принятых нормах обеспечения граждан РФ жилплощадью. Определяя долю несовершеннолетнего, стоит предварительно поинтересоваться действующими нормативами по метражу. Согласно ЖК РФ, этот размер равен 12 квадратным метрам, однако он может быть снижен до 6 метров. Данное ограничение актуально, если приобретена квартира в 200 квадратных метров и родитель решил снизить долю несовершеннолетнего, планируя впоследствии продать жилье. Если куплена малогабаритная однокомнатная квартира, при всем желании семья из 4 человек не сможет выполнить норму, поэтому данное требование снимается.

Как делить имущество в ипотеке при разводе, если был использован маткапитал?

За годы выплаты ипотеки далеко не все семьи сохраняются. В результате, один из супругов решает получить свою часть в нажитом совместно имуществе. Сделать это, имея регистрационный запрет «в силу ипотеки», уполномочен только суд куда разводящиеся супруги обращаются за разделом.

При определении долей каждого суд обязан учесть вклад в финансирование сделки каждой из сторон. Если использовался материнский капитал, его будут распределять на всех членов семьи, как и следует из федерального законодательства.

Судья обычно делит квартиру на равные доли, учитывая интересы несовершеннолетних. Их доли сохранятся в составе общего имущества того родителя, с кем будут проживать дети после развода.

При разделении ипотечного жилья на доли при разводе сохраняется обременение в силу ипотеки. Это значит, что без решения банка урегулировать вопрос владения квартирой, ее частями и обслуживания долга не удастся. В отдельных случаях суд может вынести решение о разделе, однако за второй стороной судебного процесса сохраняется право обжаловать решение, если оно не устроит.



Другие статьи по теме

Как перевести долю в квартире в комнату

Как продать долю в однокомнатной квартире

Стоимость дарственной доли квартиры у нотариуса


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *