Выделение доли в приватизированной квартире

Общая долевая собственность рождает много споров между совладельцами. Жильем одновременно обладают все, но полноценно – никто. Поэтому часто выделение долей в приватизированной квартире становится одним из немногих способов разрешения конфликтов.

Причины возникновения общей долевой собственности

Возникновение права собственности на квартиру у нескольких человек обусловлено обстоятельствами приобретения недвижимости.

По завещанию или дарственной

Единоличный владелец квартиры может передать права собственности не только одному лицу, но и сразу нескольким. Обычно такое случается, если у него нет приоритетного получателя недвижимости.

Основанием для переуступки прав здесь будет завещание (а в итоге – свидетельство о наследовании) или договор дарения. Например, бабушка вписала в завещание всех детей или подарила ее всем внукам. Документ будет содержать не только характеристику квартиры и ее будущих владельцев, но и размер их долей.

Также совместная долевая собственность образуется в результате наследования и без завещания. Такое возможно, когда прежний владелец заранее не позаботился о том, кому и в каком размере достанется его имущество. Тогда оно одновременно переходит всем наследникам в равной степени.

Покупка в период брака

Любое имущество (за исключением предметов личного пользования и интеллектуальной собственности), приобретенное в период брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в каком-либо договоре (в простом соглашении или брачном контракте).

При этом не имеет значения, на чье имя оно записано. Так, например, квартира, купленная мужем (на его деньги и имя) после свадьбы, автоматически признается общей между ним и женой, т.е. находится в совместной собственности.

Если супругами (устно или официально) не обозначены какие-либо условия распределения долей на имущество, то по умолчанию они признаются равными – по ½ на каждого.

Совместная покупка

Цены на недвижимость не позволяют каждому желающему приобретать отдельное жилье. Но группа единомышленников может совместными усилиями приобрести одну квартиру на всех.

Как правило, размер доли каждого из них определяется за счет внесенной суммы. Он прописывается еще на этапе оформления договора купли-продажи.

Хозяева могут проживать в общей квартире (по сути она неформально приобретает статус коммунальной) или сдавать ее в аренду.

Долевая приватизация

Данный вариант актуален только в том случае, если квартира еще не приватизирована. Недвижимость оформляется в совместную долевую собственность на этапе подачи документов на переуступку прав от муниципалитета.

В заявке на предоставление услуги необходимо указать всех желающих принять участие в приватизации. Но на это могут рассчитывать только официальные жильцы выделенной квартиры – сам наниматель либо его родственники, также получившие прописку по данному адресу.

Безвозмездно приватизировать долю в муниципальной квартире могут только те лица, которые ранее не принимали в этом участия. В противном случае приобретение недвижимости таким способом будет платным.

ВАЖНО! Потенциальные сособственники не могут приватизировать квартиру по отдельности (каждый – свою долю) и в разные периоды. Все действия совершаются одновременно и в отношении всего жилого помещения.

После окончания процедуры все ее участники будут признаны долевыми собственниками.

Статус общей совместной собственности наделяет совладельцев правом пользования и разделением дохода, полученного от квартиросъемщиков (равным или соразмерным их долям).

Но при этом в соответствующей степени распределяются и обязанности. В основном это касается финансовой стороны содержания недвижимости (оплаты коммунальных услуг, капитального и косметического ремонта).

Причины выделения доли

Совместная собственность на квартиру означает, что начало прав одного совладельца – это конец прав другого. Такое определение не всегда помогает мирно разрешить вопрос о порядке пользования жильем. По этой причине многие содольщики желают четко определить границы личного имущества.

Выделение доли часто характерно при непреднамеренном получении квартиры в общую собственность (напр., в порядке наследования), когда новые владельцы не планировали совместное пользование недвижимостью.

В таких случаях есть два выхода:
1Продать квартиру целиком и разделить деньги
2Выделить доли в натуре и продать их по отдельности либо определить порядок пользования жильем, заключив соответствующее соглашение

Также подобное наблюдается и при разводе, когда супруги не могут жить вместе на одной жилплощади, а потому требуется раздел совместно нажитой квартиры.

Варианты выделения доли в приватизированной квартире

Классический случай при выделе доли – получения права собственности на часть недвижимости в натуре. Это значит, что за каждым совладельцем официально (с регистрацией права) закрепляется конкретная территория.

Проще всего это сделать, когда количество и метраж жилых комнат (учитывая тот факт, что каждая из них должна быть изолированной с отдельным входом, т.е. непроходной) совпадает с размером долей (в этом случае говорят об идеальных долях).

Например, легко распределить трехкомнатную квартиру, если количество сособственников равно трем. При этом остальные помещения (кухня, ванная комната, туалет, балкон, коридор, кладовая) разделу не подлежат и признаются местами общего пользования.

Если число хозяев, площадь жилого помещения или планировка не позволяют осуществить выделение долей согласно их размеру, то существует такой вариант, как выдача денежной компенсации. Это значит, что кто-либо из сособственников выкупает другие доли, выделив их прежним хозяевам денежные средства в установленном общим решением размере.

ВАЖНО! Стоимость доли в квартире не определяется как часть от полной цены. По причине того, что такой вид собственности характеризуется наличием нескольких владельцев, ведение такого хозяйства в некоторой степени усложняется. Соответственно, такая недвижимость падает в цене.

Такой выход обычно характерен в отношении тех совладельцев, чья доля существенно меньше других. Т.е. выделить ее в квадратных метрах невозможно физически, а приобрести оставшуюся, более ценную, часть квартиры не позволяет финансовое положение.

Далее действует правило права приоритетного выкупа, когда первыми лицами, которым при продаже предлагается доля, должны быть сособственники. Только в случае их отказа хозяин может выставить долю на общий рынок.

Процедура выделения

Получение своей части квартиры может проходить несколькими способами. Все зависит от того, смогли ли договориться между собой содольщики. Также в некоторых случаях могут потребоваться дополнительные манипуляции.

Определение долей

Данная процедура является первым этапом на пути к выделу доли из общего имущества.

Сначала нужно узнать о характере прав собственности на квартиру. Если за каждым из владельцев закреплена какая-либо часть от жилья, то можно сразу приступать к выделу долей.

Такое возможно, когда сособственники получили свою часть квартиры на основании документа, в котором уже был прописан размер их долей. Далее, согласно его тексту, им остается только получить причитающиеся метры.

Когда же сособственники не имеют документа, содержащего условия передачи квартиры, разделенную на части, а недвижимость просто находится в совместной собственности, то в первую очередь необходимо заняться определением размера доли каждого ее участника.

Изначально они считаются равными. Если с этим согласны все хозяева одного помещения, то путем проведения переговоров заключается мирное соглашение, в котором перечисляются все совладельцы и часть их собственности в отношении общей квартиры (½, ¼ и др.).

Если же кто-либо против равнозначного распределения долей, то он может обратиться за помощью в суд. В ходе разбирательства могут вскрыться факты, которые повлияют на изменение установленных размеров:

  • Проживание одного из владельцев по другому адресу;
  • Степень заинтересованности в использовании своей доли;
  • Степень вложений каждого содольщика (тот, кто больше всех потратился на содержание жилья, обычно получает большую часть);
  • Основания получения доли.

После определения размера долей совладельцы еще не могут присвоить себе конкретную часть квартиры – для этого нужно провести их выдел в натуре, что по структуре будет напоминать первую процедуру.

Заключение мирного соглашения

Стандартный выдел доли осуществляется путем заключения мирного соглашения, когда стороны, посовещавшись между собой, приходят к единому мнению о том, какую именно часть квартиры выделить каждому из них. И здесь необязательно наличие идеальных долей.

Адекватное восприятие ситуации всеми участниками переговоров поможет распределить части квартиры даже в том случае, когда один владелец вложил в облагораживание еще совместной жилплощади свои личные денежные средства и время, а другой даже никогда не был в общей квартире.

Соглашение оформляется в присутствии нотариуса с последующим заверением (платно). Его задача – удостоверится в том, что все участники сделки:

  • Находятся в трезвом состоянии;
  • Не имеют психических отклонений, которые могут повлиять на принятое решение;
  • Действуют по собственному желанию, без принуждения;
  • Действуют из личных интересов, а не по принуждению;
  • Рассматриваемое имущество действительно принадлежит им на правах совместной собственности;
  • Имущество не находится в залоге или под арестом.

При составлении текста документа стороны могут прибегнуть к помощи специалиста (также платно) либо заняться этим самостоятельно, после чего явиться в контору только для проставления подписей и отметки о засвидетельствовании сделки.

Для этого нужно учитывать перечень данных, которые должно содержать соглашение:

  • Место и дату подписания;
  • Ф.И.О., паспорт (серия, номер, когда и кем выдан), адрес и контактный номер телефона каждого содольщика;
  • Сведения о предмете соглашения – полный адрес, этаж, количество квадратных метров жилой площади и квартиры в целом, количество комнат, наличие дополнительных помещений;
  • Реквизиты документа-основания владения данным имуществом (договор купли-продажи, дарения, обмена и т.д.), почему право собственности на него носит совместный характер;
  • Размер доли каждого участника соглашения*;
  • Регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
  • Кадастровый номер жилого помещения;
  • Информация о том, находится ли квартира в обременении и имеются ли долги по оплате коммунальных услуг;
  • Подписи сторон (с расшифровкой), в т.ч. нотариуса (+ печать нотариальной конторы).

*Основания, на которых доли были распределены именно таким образом, указывать необязательно.

Здесь же можно указать порядок пользования общими помещениями – кухней, санузлом и т.д. Сюда включают время нахождения каждого жильца, характер и размер места, отведенного под их предметы быта и т.д. Но также допускается и заключение отдельного соглашения с освещением только этого вопроса.


Образец соглашения о выделении доли в натуре из общей долевой собственности приватизированной квартиры

alt: Скачать образец соглашения о выделении доли в натуре из общей долевой собственности приватизированной квартиры

Скачать образец соглашения о выделении доли в натуре из общей долевой собственности приватизированной квартиры


Перед посещением нотариуса стороны сделки должны собрать пакет документов. В него включают:

  1. Паспорт (свидетельство о рождении – для тех, кому еще нет 14 лет) каждого участника;
  2. Основание получения прав собственности на долю в квартире (договор купли-продажи (в т.ч. чеки), мены и др.);
  3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности, если среди совместного имущества имеются объекты недвижимости;
  4. Свидетельство о заключении/расторжении брака (если сторонами соглашения являются действующие/бывшие супруги);
  5. Технический и кадастровый паспорт;
  6. Выписка о состоянии лицевого счета.

После того, как соглашение будет подписано, сособственники займут квартиру согласно условиям документа либо проведут какие-либо сделки в отношении недвижимости и распределят вырученные средства.

Читайте также «Как получить долю в приватизированной квартире

Решение вопроса через суд

Потребность в судебном разбирательстве при выделении долей возникает в том случае, если совладельцы не могут решить, кто из них займет определенную часть квартиры.

Для того, чтобы инициировать процесс, один из собственников должен подать соответствующий иск о принудительном разделе общего жилого помещения. При этом необязательно «разбивать» на части всю квартиру – заявитель может настоять на выделении только своей доли.

Прежде, чем подавать иск, следует самостоятельно или при помощи специалистов из БТИ (предпочтительно использовать второй вариант) определить территорию, которую заявитель хочет выделить как свою долю.

Сотрудники Бюро помогут определить, можно ли в принципе провести данную процедуру в рамках представленного помещения и целесообразно ли инициировать судебное разбирательство по данному вопросу.

При положительном исходе экспертизы будет выдано заключение в возможности удовлетворения требований заявителя, при отрицательном – соответствующий акт.

Истцом может быть сам владелец доли, органы опеки и попечительства (если при распоряжении совместной долевой собственностью были нарушены права несовершеннолетнего лица) или кредитор для конфискации имущества владельца с целью оплаты долгов.

Ответчиками по делу будут выступать остальные сособственники жилплощади. Соответственно, исковое заявление составляется в отношении всех указанных лиц.

Помимо стандартных данных документ должен содержать:

  • Полный адрес спорной квартиры;
  • Размеры долей и основания владения своей частью недвижимости для каждого сособственника;
  • Требования истца – в каком виде он хочет выделить свою долю*.

*Нелишним будет указать и натуральную (количество метров, расположение данной зоны в квартире), и денежную (какую сумму хочет получить заявитель за продажу своей доли другому совладельцу) форму на случай отклонения судом одной из них.


Образец искового заявления о выделении доли из приватизированной квартиры

alt: Скачать образец искового заявления о выделении доли из приватизированной квартиры

Скачать образец искового заявления о выделении доли из приватизированной квартиры


Иск подается в составе пакета документов, схожего с тем, что требуется для определения размера долей. К нему следует добавить:

  • Официальные результаты экспертизы БТИ;
  • Возможные аргументы в пользу удовлетворения исковых требований*;
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины.

*Например, заявитель не может проживать вместе с остальными совладельцами в одной квартире. Поэтому он хочет выделить свою долю в натуре, которую затем планирует продать, а вырученные деньги вложить в приобретение отдельного жилья.

Само заявление составляется в нескольких экземплярах – по количеству участников процесса + суд (т.е. минимум 3).

В течение 5 дней после обращения станет известно о назначенной дате заседания, о чем обе стороны будут уведомлены заказным письмом. Итоговый результат может быть известен не только после первого процесса.

Если истца или ответчика не устроит начальный результат, то возможно дальнейшее рассмотрение дела в апелляционном порядке, что затянет процесс на срок от полугода и более.

Если суд решит, что истец должен получить денежную компенсацию взамен отчуждения доли, то последний переуступает свои права на часть квартиры другому сособственнику.

В результате между сторонами заключается договор купли-продажи. После выплаты всей суммы получатель денег снимается с регистрации в рассматриваемом помещении и лишается права собственности на долю.

Регистрация права собственности

Несмотря на то, что совладельцы уже зарегистрированы в качестве хозяев квартиры, необходима перерегистрация права собственности, поскольку изменился характер владения квартирой. Это нужно независимо от того, на основании чего были распределены доли – через мирное соглашение или по решению суда.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. подготовка пакета документов;
  2. оплата госпошлины;
  3. подача заявки В Росреестр*;
  4. получение выписки о назначении нового владельца конкретной части квартиры.

*Можно воспользоваться сервисом МФЦ «Мои документы». Посреднические услуги в подаче заявки на регистрацию имущественных прав оказываются бесплатно.

Собственнику только нужно оплатить госпошлину в отношении самого Росреестра.

Пакет документов будет идентичен тому, что требовался для выделения долей. К нему следует добавить основание для перерегистрации (соглашение, решение суда), заявление на предоставление услуги и квитанцию об оплате государственной пошлины.

Расходы

Степень финансовых растрат зависит от того, каким путем совладельцы квартиры добились выделения долей. Если случилось через добровольное соглашение, то денежные средства понадобятся только для оплаты услуг нотариуса.

Согласно пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ, заверение одного документа обойдется в 500 руб.

Дополнительная статья расходов – плата за перерегистрацию имущественных прав. Сегодня она составляет 2000 и 22000 руб. для физических и юридических лиц соответственно.

Данная сумма будет истребована только с лица, инициировавшего выдел своей доли. Остальные сособственники должны заплатить по 350 руб. каждый.

Если вопрос о выделении долей решался через суд, то денежные потери могут возрасти в десятки раз. Также следует учитывать, что если конфликт интересов сособственников возник и на этапе определения размера долей, то двойное разбирательство подразумевает соответствующее увеличение расходов на решение проблемы.

Выделение доли в приватизированной квартире – несложный и незатратный процесс, если всем собственникам удалось договориться между собой. Для того, чтобы права каждого из них были соблюдены, перед процедурой рекомендуется проконсультироваться у юриста.


Источники

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
  2. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 N 138-ФЗ, Статья 132. Документы, прилагаемые к исковому заявлению


Другие статьи по теме

Как подарить долю в квартире несовершеннолетнему ребенку

Ипотека на выкуп доли в квартире

Как лишить собственника доли в квартире без согласия


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *