vyselenie-grazhdan-iz-specializirovannyh-zhilyh-pomeshchenij

Многие жильцы квартир, полученных от муниципалитета, думают, что имеют полное право распоряжаться ими на свое усмотрение, но это далеко не так. А в некоторых случаях практикуется выселение граждан из специализированных жилых помещений.Собственник не может самовольно лишить жильца предоставленной недвижимости, но и в очерченных законом случаях существуют некоторые нюансы.

Общие понятия 

Специализированное жилое помещение (или спецфонд) – это муниципальная или ведомственная недвижимость, которая выдается гражданам для временного проживания на период заключения трудового или иного договора с учреждением-собственником. Ст. 92 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ) установлен перечень жилых строений и отдельных помещений*, которые относятся к спецфонду: 

  1. общежития (в т.ч. студенческие); 
  2. маневренный фонд**; 
  3. служебные квартиры; 
  4. квартиры, предназначенные для выпускников детских домов, за которыми не закреплено жилье родственников; 
  5. социальные учреждения с проживанием (детский дом и др.); 
  6. дома для беженцев. 

* Указанные объекты не могут передаваться третьим лицам путем дарения, продажи, наследования и пр.  

**Это может любое жилое помещение (от комнаты до частного дома), которое выдается гражданам на период, пока не будет выделено постоянное жилье. 

Владелец имеет право попросить жильца освободить выделенное помещение при наступлении некоторых обстоятельств.  

Когда можно выселить 

Выселение граждан из объектов спецфонда регулируется ст. 103 ЖК РФ. Подобное производится в случаях, когда: 

  1. заканчивается срок действия договора социального найма помещения; 
  2. наниматель добровольно отказывается от предоставляемой жилплощади; 
  3. не соблюдаются правила эксплуатации – помещение доводится до антисанитарного состояния или используется не для проживания нанимателя; 
  4. имуществу наносится умышленный вред (сюда входит не только буквальное нанесение повреждений стенам, окнам, коммуникация и пр., но и несогласованное проведение перепланировки); 
  5. в течение полугода (или более) с момента вселения не вносятся платежи за пользование коммунальными услугами; 
  6. жильцы отличаются асоциальным поведением, что негативно сказывается на покое и благополучии соседей (пострадавшие должны предоставить доказательства неоднократного* нарушения их прав); 
  7. на помещение налагается арест. 

*Единичный случай скорее всего не сможет стать причиной для выселения. 

При несогласии нанимателя с причиной выселения необходимо предоставить доказательства права проживания в спорной квартире. 

Когда нельзя выселить 

Также ст. 103 ЖК РФ обозначен список лиц, которые не подлежат выселению: 

  • сотрудники предприятия или служащие, которые получили I или II группу инвалидности вследствие травмы во время работы/службы; 
  • гос- и военнослужащие (включая членов их семей); 
  • члены семьи сотрудника/служащего, который умер в период действия контракта; 
  • пенсионеры. 

Данные лица должны освободить квартиру из спецфонда только в том случае, если у них имеется другое жилье. В противном случае поиск альтернативной недвижимости ложится на плечи собственника.  

Алгоритм выселения 

Выезд из специализированного жилого помещения осуществляется:  

  • в административном (добровольном) порядке; 
  • на основании судебного решения, когда договор расторгается принудительно. 

От выбранного способа частично будет зависеть ход процедуры. 

Административный порядок 

В первую очередь здесь подразумевается окончание срока действия договора социального найма (обычно он совпадает с трудовым договором), после которого жильцы теряют право на нахождение в выданном помещении.  

Также выселение возможно и с согласия самого нанимателя даже при преждевременном расторжении соглашения. Основанием может стать личное решение (напр., гражданин больше не хочет проживать в доме престарелых, т.к. родственники забирают его к себе) или согласие с претензиями собственника. 

В любом случае договор соцнайма расторгается по соглашению сторон, после чего жильцы: 

  1. аннулируют прописку по данному адресу; 
  2. возвращают ключи собственнику или другому уполномоченному лицу; 
  3. составляют акт приемки-передачи ТМЦ, который подписывается обеими сторонами. 

Далее бывший наниматель переезжает на другое место жительства, которое было найдено им самостоятельно. 

Читайте также «Как получить долю в приватизированной квартире

Судебный порядок  

Такой вариант рассматривается, когда наниматель отказывается освобождать специализированное жилое помещение. В этом случае собственник подает заявление в суд. 

Кратко общий алгоритм действий муниципалитета при принудительном выселении выглядит следующим образом: 

  1. предварительное уведомление* жильцов о предстоящем расторжении договора соцнайма (необходимо и при добровольном решении вопроса); 
  2. подача иска; 
  3. судебное заседание; 
  4. исполнение решения суда. 

*В тексте должна быть указана не только сам факт необходимости выселения и сроки выполнения требований, но и причина такого решения. Документ оправляется заказным письмом. 


Образец уведомления о выселении из специализированных жилых помещений, квартиры, или жилого помещения.

alt: Скачать образец уведомления о выселении из специализированных жилых помещений, квартиры, или жилого помещения

Скачать образец уведомления о выселении из специализированных жилых помещений, квартиры, или жилого помещения.


ВАЖНО! Подача иска осуществляется только после отказа жильца выполнять требования заявителя. Без него дело не будет принято в оборот. Также истец должен предоставить доказательства попыток мирного урегулирования конфликта (напр., задокументированных предложение устранить причину выселения – погасить долги по коммунальным платежам, устранить поломки и т.д.). 

Суть процесса строится на том, что собственник доказывает неправомерность проживания ответчика. Если вердикт суда не устроит нанимателя, то далее возможно возбуждение апелляционных процессов. На протяжении всего периода разбирательства жильцы имеют право на использование спорной недвижимости. 

При вынесении окончательного решения истец получает на руки исполнительный лист, который передается территориальным приставам. При дальнейшем отказе ответчика сотрудники исполнительной власти принудительно выселяют его из чужой квартиры и изымают ключи.  

Когда предоставляется другое жилье 

Помимо выдачи другой жилплощади гражданам, которых нельзя выселять, очерчен ряд других обстоятельств, при наступлении которых собственник должен предоставить замену независимо от категории жильцов (согласно ст. 85 ЖК РФ). Такое возможно, если строение: 

  • переводится из жилого фонда в нежилой (напр., служебную квартиру переоборудуют в офис/склад/другое); 
  • подлежит сносу; 
  • находится в аварийном состоянии, что подтверждено заключением соответствующей комиссии. 

Получается, что в граждане не могут проживать в данной квартире не по своей вине. Поэтому учреждение-собственник обязано переселить их в подходящее помещение. 

Характеристики другого жилья 

Некоторые наниматели, подлежащие выселению, не знают, что альтернативная квартира должна соответствовать требованиям закона, а именно – новое помещение должно быть с аналогичными характеристиками или лучше прежнего. В их число входят: 

  • Санитарные нормы. Новое помещение должно быть официально пригодным для проживания с наличием санузла, полного набора коммунальных услуг и прочих удобств. Также учитывается количество метров на каждого члена семьи (но даже при их минимальном количестве общая площадь не может быть меньше прежней квартиры). 
  • Изолированность. Жилье обязательно должно иметь отдельный вход. Также семье не может быть предоставлена комната в коммунальной квартире, даже если ее метраж соответствует старому жилью. 
  • Инфраструктура. Обеспечение тем же количеством учреждений (учебные (дошкольные, школьные), медицинские), магазинов, транспортных веток. Также сюда можно включить удаленность от места работы/службы и общая расположенность в населенном пункте. 
  • Общее состояние. Нельзя переселять нанимателя в помещение, ремонт в котором (даже косметический) хуже прошлого. Собственник должен провести в нем необходимые работы и только после этого инициировать выселение. 

Такая шпаргалка позволит избежать обмана со стороны собственника, который может произвести замену на менее во всех смыслах качественную квартиру.  



Другие статьи по теме

Продажа неприватизированной квартиры

Иск о прекращении права пользования жилым помещением

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *