Выселение из ипотечной квартиры

Ипотечная квартира для многих россиян стала возможностью обзавестись собственным жильем, правовой статус которого в процессе выплаты кредитного долга будет меняться. Залоговое жилье может быть в принудительном порядке продано по инициативе кредитора, если суд примет такое решение в ответ на иск о задолженности.

Есть и другие ситуации, в процессе которых заемщика ждет выселение из ипотечной квартиры. Чтобы неприятная ситуация не случилась в процессе выплаты ипотеки, стоит подробнее узнать о причинах, основаниях для выселения и юридических нюансах при попытке выселить семью с несовершеннолетними или ипотечного заемщика из единственного жилья.

В течение 20-30 лет выплаты ипотеки могут произойти самые непредвиденные ситуации. Инвалидность, серьезная авария, болезнь, потеря работы, кормильца, изменение состава семьи, появление иждивенцев. Список можно продолжать до бесконечности, но итог один – возникают сложности с выплатой по ипотеке, появляется риск потери жилья.

Основания для выселения

Просто так никто выселять из ипотечной квартиры не будет. У инициатора выселения должны быть веские причины для освобождения жилплощади и вступившее в силу соответствующее постановление.

Если речь идет о выселении из ипотечной квартиры, вопрос чаще всего связан с неуплатой по кредиту и формирование проблемной задолженности. Платежи по ипотеке ведутся согласно графику и подписанному с банком договору.

Если плательщик нарушает обязанности по возврату долга, кредитная организация предупреждает о возможности выселения и далее обращается в суд.

При обращении в суд банк несет расходы на подготовку иска, судебные заседания. Кроме того, суд приостанавливает начисление процентов и отменяет штрафы за срок, который пройдет с момента подачи иска до вынесения судебного постановления.

Основная причина со стороны банка, открывающая возможность выселения должников из заложенной квартиры, связана с образованием просроченной задолженности и отсутствием платежей на протяжении полугода и более. Однако вместо кредитного учреждения кредитором может выступать и любо другое учреждение, физлицо.

Какие причины признают уважительными?

Если заемщик демонстрирует халатное отношение к обязательствам, не считаясь с интересами банка, суд едва ли примет его доводы к рассмотрению.

Но чаще сознательные заемщики, пытавшиеся решить жилищный вопрос за счет банковского займа, попадают с кабальную зависимость вследствие ряда неприятных моментов в жизни. В возникновении болезни или банкротстве работодателя заемщик вряд ли виновен.

Если в суде будут представлены доказательства, что заемщик не виноват в ухудшении финансового состояния и образовании долга, оснований для принудительного выселения могут не усмотреть.

Следующие причины могут стать веским обстоятельством для отказа в выселении:

  • ухудшение финансового положения;
  • потеря работы по сокращению;
  • развитие тяжелого недомогания;
  • возникшие независимо от воли заемщика дополнительные финансовые обязательства;
  • недостаточное понимание сути кредитного договора;
  • лишение свободы и отбывание наказания за совершенное преступление;
  • преждевременная смерть одного из заемщиков, если ипотеку брали супруги.

Суд будет руководствоваться документальными доказательствами каждой из озвученных причин. Простого утверждения со стороны должника окажется недостаточно. Предстоит собрать справки о зарплате или приказ об увольнении, заключение медиков, удостоверения и свидетельства о смерти.

Даже если заемщик предъявит доказательства, что просрочка образовалась не по его личной вине, кредитный долг никуда не исчезнет, и вернуть его банку придется с поправкой на измененное финансовое положение.

К основаниям для отказа в иске о выселении и реализации квартиры за долги, согласно закону №102-ФЗ (ст.54.1), относят ситуации, когда долг не превышает 5% от стоимости квартиры, либо в ситуации с просроченной не более 3 месяцев задолженности.

При определении судьбы должника учитывают, насколько часто он допускает просрочку. Трех раз за год достаточно, чтобы банк потребовал расторжения договора и ликвидации долга за счет принудительной продажи.

Могут ли выселить с несовершеннолетними?

Наличие или отсутствие несовершеннолетних детей не имеют значения для банков, перед которыми образовалась задолженность. Если должник уклоняется от уплаты и не готов гарантировать выполнение обязательств по кредитному договору, суд принимает решение независимо от прописки детей.

Если любой другой кредитор требует от семьи с маленькими детьми освободить жилье, суд обязан решить вопрос с определением места жительства. Если недвижимость ипотечная, банк освобожден от обязанности заниматься вопросом размещения несовершеннолетних, если заемщиков принуждают освободить отчуждаемое жилье.

Чтобы обеспечить защиту интересов несовершеннолетних граждан, стоит обратиться в органы соцзащиты и оформить статус «малоимущих». Если удастся доказать, что ребенок лишается жилья, в случае выселения из ипотечной квартиры, могут предоставит комнату или муниципальное жилье по линии социальной защиты населения.

Нужно понимать, что выселение несовершеннолетнего ребенка требует присутствия и надзора со стороны органов опеки, сотрудника прокуратуры. Права и интересы ребенка не должны пострадать от возникшей проблемной задолженности.

Выселят ли из квартиры в ипотеке с маткапиталом?

Если для погашения части долга использовался маткапитал, присутствие государственных средств в сумме, которой была оплачена квартира, не помешает процессу выселения. Такое право подтверждено Конституционным судом в определении №246-О от 17 февраля 2015 года.

Поскольку маткапитал влечет выделение из объекта долей на каждого из членов семьи, банк продаст залоговое жилье без нарушения закона. Максимум, что может предоставить суд, это отсрочка по продаже квартире на 1 год, который позволит должнику решить вопрос с дальнейшим проживанием граждан.

Получить отсрочку можно при предъявлении уважительных причин. Использование маткапитала не является основанием для отказа от выселения.

Как проходит процедура выселения?

Процесс лишения квартиры, купленной в ипотеку, и выселения заемщика вместе с семьей, довольно длительный. Невозможно в один день взять и лишить собственности, выгнав человека с семьей на улицу. У должника, попавшего в сложное финансовое положение, будет несколько шансов, чтобы урегулировать проблему с просроченным долгом.

Выселение должника осуществляется в несколько этапов:

  1. Банк информирует заемщика о выявлении крупной просрочки.
  2. Заемщика предупреждают в рамках досудебного урегулирования, что кредитор обратится в суд для принудительного взыскания.
  3. Если стороны договариваются, подписывают договор о реструктуризации, предоставлении отсрочки, меняются условия внесения платежей). В противном случае, банк переходит к этапу подготовки судебного иска сбора документов.
  4. Суд принимает иск к рассмотрению и назначает дату судебного разбирательства.
  5. На судебном заседании или до его начала ответчик вправе подавать встречные иски, добиваться оспаривания, ходатайствовать о приобщении к делу важных документов.
  6. В ходе судебного разбирательства суд предложит сторонам заключить мировое соглашение, а при невозможности компромисса, выносит решение о принудительном взыскании.
  7. Если ответчик не оспорил иск, он вступает в силу, а исполнительный документ передается в ФССП для организации исполнения судебного постановления.
  8. Квартира, взятая в ипотеку, продается на торгах, а самого неплательщика выселяют вместе с домочадцами. Исполнение организуется согласно закону №229-ФЗ о 2 октября 2007 года, с момента уведомления на выселение отводится 10 дней.
  9. Если должник игнорирует требование суда и работников ФССП, на помощь привлекаются сотрудники правоохранительных органов и понятые.
  10. Если неплательщик препятствует попаданию в квартиру, вызывают МЧС для вскрытия и получения доступа в квартиру.

Если должник не смог самостоятельно решить вопрос с выселением, пристав может взять на себя организацию хранения имущества должника после выселения. Период, когда вещи могут складироваться через сотрудников ФССП, не превышает 2 месяцев.

Читайте также «Как выселить квартирантов-соседей

Решение проблем с просроченной задолженностью

Если финансовое положение стало хуже, не стоит считать, что банк обязательно выселит из квартиры. Есть несколько путей решения, на которые может указать суд, либо банк, предвидя позицию суда, сам предложит должнику:

  • Реструктуризовать долг.
  • Предоставить отсрочку на несколько месяцев.
  • Списать часть штрафов и пени, если их сумма привела к образованию невозвратного долга (определяется по усмотрению банка).
  • Воспользоваться программой «Жилище», если проблемы с ипотечными платежами возникли у молодой семьи.

Если не удалось достичь компромисса или заемщик не смог предоставить доказательства того, что долг образовался под влиянием веских оснований, суд может принять решение о принудительной процедуре продажи залогового жилья и покрытия долга за счет вырученной суммы.

В таком случае решение о выселении из залоговой квартиры является логичным и оправданным. Как только решение суда вступает в силу, у банка появляется законное основание требовать от должника освобождения недвижимости.

Важный нюанс, который следует учитывать заемщикам – согласно ст. 334 ГК РФ, выселяют и продают ипотечную квартиру, независимо от наличия или отсутствия другой жилой собственности.

Пока решения суда нет, либо оно уже принято, но не вступило в силу, есть время попытаться урегулировать проблему с банком или получить отсрочку в суде (например, на поиск работы, на выздоровление, на появление крупного поступления на счету).

Когда банкротство выгодно?

Как один из вариантов решения проблемы с образованием задолженности, это подача на банкротство. Это не спасет от продажи ипотечной квартиры, но избавит от дальнейших преследований со стороны кредитора, если вырученной суммы не хватило, чтобы полностью ликвидировать долг.

Спешить с подачей заявления на признание должника банкротом не стоит. Вначале нужно подсчитать, какой вариант должнику выгоднее – продать жилье и получить остаток суммы на руки после закрытия долга, либо попытаться получить защиту через статус банкрота.

Признание банкротства выгоднее, если сумма долга вместе с процентами и штрафами больше, чем рыночная стоимость квартиры. Тогда продажа жилья позволит снять финансовые претензии с заемщика, потерявшего финансовое благополучие.

Судебная практика

В условиях экономического кризиса и снижения доходов населения, проблема с принудительным выселением может оказаться гораздо ближе, чем казалось раньше. Растет число безработных, а те, кто сохранил место трудоустройства, сообщают о росте расходов и сокращении доходов.

Между тем, судебная практика отработана и однозначно свидетельствует о том, что суд идет на удовлетворение исков со стороны банков гораздо чаще, предлагая должникам шанс на оспаривание принудительно продажи и выселения через подачу апелляции.

Многие надеются, что закон защитит должника, если квартира в ипотеке – единственное место проживания. На деле имущественный иммунитет, введенный согласно постановлению Конституционного суда №11-П от 14 мая 2012, на ипотечное жилье не распространяется. Это означает, что и мать с несовершеннолетним ребенком, и покупатели квартиры с материнским капиталом, одинаково рискуют потерять собственность и остаться на улице.

Чтобы не допустить неприятного развития сценария, не стоит запускать процесс задолженности до предъявления иска. Это обойдется гораздо дороже и с финансовой точки зрения, и с позиции последствий. Нужно пытаться договориться с банком, предъявляя документы, подтверждающие, что вины в образовании долга со стороны заемщика не имеется.


Источники

  1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Статья 54.1. Основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество
  2. Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 246-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны на нарушение конституционных прав ее несовершеннолетнего сына абзацем вторым пункта 1 статьи 28, пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 статьи 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
  3. Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ
  4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 334. Понятие залога
  5. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 N 11-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова»


Другие статьи по теме

Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма

Как выселить бывшую жену из квартиры

Судебное выселение с предоставлением другого жилого помещения


Автор статьи Анастасия Захарова

Юрист по жилищному праву. Опыт работы в юридической сфере — более 10 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *