Выселение незаконно проживающих граждан в 2020 году

Выселение незаконно проживающих жильцов – неотъемлемое право собственника квартиры, поскольку владелец может распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Иногда конфликт исчерпывается на этапе переговоров с жильцами, но часто обстоятельства требуют обращения в суд.

Права собственника квартиры

Законодательство РФ устанавливает следующие права владельцев квартир:

• вселять в квартиру членов семьи, других родственников – даже дальних (ст. 31 ЖК РФ);
• выселять из квартиры посторонних лиц, при этом не выселяясь самим (ст. 35 ЖК РФ, ст. 293 ГК РФ);
• регистрировать в квартире любых лиц, даже не родственников, причем регистрация не предоставляет права собственности на помещение (ст. 20 ГК РФ, ст. 19 КоАП РФ);
• не пускать в жилье посторонних лиц, применять меры самозащиты (Конституция РФ, ст. 14, 1066, 1067 ГК РФ).

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество – то есть квартиру – из чужого незаконного владения.

При этом действуют определенные нюансы. Так, если собственник зарегистрировал в квартире других лиц, то последние могут пользоваться жильем наравне с владельцем, однако самостоятельно вселять иных людей они уже не вправе.

Если в квартире был прописан член семьи, который стал бывшим (к примеру, супруги оформили развод), то права пользоваться жильем у него исчезают. Но в случае с ребенком это не действует: развод не влечет к исчезновению родственных связей между родителем и ребенком, поэтому он все еще имеет право жить в родительской квартире. А если малыш совсем маленький и нуждается в постоянном присутствии матери, то суд может наделить бывшую супругу правом продолжать пользоваться жильем мужчины.

Что касается самого собственника, то выселить человека из его личной квартиры можно только через суд – например, он снес в жилье несущие стены, использует жилое помещение для хранения опасных химикатов. Это сложный и длительный процесс, который может потребовать многократных обращений в полицию, составления протоколов и жалоб, сбора доказательств и поиска свидетелей. Если дело закончится успешно, то собственника выселят, квартиру продадут с торгов и вернут ему часть вырученных с продажи денежных средств за вычетом судебных издержек.

Другое основание для выселения собственника – неуплата ипотеки за жилье. В этом случае человек рискует лишиться квартиры, даже если запасного варианта жилья у него нет. Судебные разбирательства по данному основанию могут занять до 3 лет.

Основания для принудительного выселения

Главное основание для выселения – отсутствие у жильца прав находиться в конкретном помещении. Данные права могут выражаться в наличии правоустанавливающей документации – например, свидетельство о праве собственности, выписка из Росреестра, договор приватизации, дарения или наследства.

Также право на проживание в квартире предоставляют соглашение соцнайма, договор аренды, свидетельство о регистрации (как постоянной, так и временной), ордер на вселение. 

Если у человека нет ни одного из вышеперечисленных документов (или срок их действия подошел к концу), значит, он находится в квартире незаконно, и собственник в виде физического лица или организации вправе его выселить.

Помимо отсутствия правоустанавливающих документов, есть и другие обстоятельства, устанавливающие факт незаконного проживания в квартире:

• после развода бывший супруг отказывается съезжать с квартиры, которая не принадлежит ему по праву собственности (но если в течение совместной жизни он вложил существенную сумму средств на улучшение жилья и имеет доказательства этого факта, то может претендовать на финансовую компенсацию);
• жилье было передано в субаренду другим лицам, однако разрешение на это в договоре найма не прописано;
• родители без разрешения собственника прописали в арендуемой квартире ребенка (в то же время они вправе прописать детей по месту своей постоянной или временной регистрации);
• срок действия арендного договора подошел к концу, стороны его не продлили.

Собственнику жилья нельзя совершать следующие действия:

• портить имущество незаконно проживающих жильцов;
• наносить людям побои;
• выставлять вещи жильцов в подъезд, на улицу;
• применять физическую силу при принудительном выставлении людей из жилого помещения, угрожать им расправой.

В противном случае собственник рискует столкнуться с уголовным наказанием – например, с лишением свободы до 5 лет. Также есть вероятность того, что ему придется доказывать свою непричастность к порче вещей и имущества жильцов.

Если договориться с жильцами о добровольном выселении из квартиры не удалось, то владельцу следует обращаться за помощью к уполномоченным лицам – например, к сотрудникам жилищной инспекции, органов опеки, полиции, прокуратуры. Так, после получения судебного решения делом о выселении жильца на законных основаниях займутся судебные приставы.

В то же время не следует обращаться сразу ко всем уполномоченным лицам – выселение незаконно живущих в квартире граждан осуществляется по определенной процедуре.

Если же дом находится в аварийном состоянии и подлежит сносу, то это достаточное основание для принудительного выселения как собственников квартир, так и просто прописанных в жилье лиц.

Принудительное выселение: порядок действий

Сначала необходимо попробовать договориться с жильцами мирно. Если попытки не увенчались успехом, потребуется обращаться к участковому или в суд.

Попытаться убедить жильцов выселиться самостоятельно

Для того чтобы выселить незаконно проживающих граждан, в первую очередь следует направить письменное уведомление о необходимости выселиться. В уведомлении нужно указать срок, в течение которого человек должен собрать вещи и подготовиться к переезду. Срок собственник устанавливает самостоятельно, но отведенное жильцу время должно быть разумным – объективно достаточным для того, чтобы человек успел съехать с квартиры.

В уведомлении указываются следующие сведения:

• паспортные данные и место регистрации неугодного жильца;
• паспортные данные и адрес собственника (или наименование организации, если собственник – юридическое лицо);
• основания для выписки;
• ссылки на законодательные нормы;
• требование съехать с жилья в указанный срок;
• указание на необходимость обращения в суд, если проживающий не съедет с квартиры;
• дата, подпись заявителя.

Образец уведомления о выселении из квартиры

Скачать образец уведомления о выселении из квартиры

В дальнейшем письменное уведомление может послужить доказательством того факта, что собственник предпринял досудебные попытки урегулирования спора. Если проживающий никак не отреагировал на уведомление, необходимо обращаться в соответствующие органы.

Подготовить документы

Следует собрать документы, которые доказывают тот факт, что человек проживает в квартире незаконно (например, свидетельство о разводе, арендный договор).

Также могут потребоваться:

1. показания свидетелей;
2. фото, аудио или видео нарушений, допущенных жильцами;
3. квитанции о долгах по услугам ЖКХ;
4. заключение эксперта о размере ущерба, который был нанесен незаконно проживающими жильцами квартире собственника;
5. протоколы сотрудников полиции, если на жильца жаловались соседи.

Также необходимо подготовить и другие относящиеся к делу документы.

Обратиться в полицию  

В заявлении потребуется отразить следующие сведения:

• наименование отделения;
• информация о заявителе: ФИО, адрес, контакты (телефон, e-mail);
• описание сложившихся обстоятельств: почему жилец оказался прописанным в квартире, каковы основания для его принудительного выселения;
• просьба оказать помощь в выселении человека;
• список прикладываемых документов;
• дата, подпись.

Если жилец угрожает собственнику, то это тоже следует прописать в заявлении, что сократит время реагирования со стороны правоохранительных органов.

Образец заявления участковому о выселении незаконно проживающих лиц

Скачать образец заявления участковому о выселении незаконно проживающих лиц

После получения заявления участковый:

1. отправляется по адресу нахождения спорной квартиры;
2. проверяет у жильцов документы, выясняет их право находиться в данном жилом помещении (так, у иностранцев запрашиваются загранпаспорт, миграционная карта);
3. опрашивает проживающих по соседству лиц и других свидетелей;
4. составляет протокол о выселении людей, незаконно занимающих жилплощадь.

Жильцы получают информацию из протокола в виде предупреждения или требования.

Если представитель правоохранительных органов не смог выпроводить человека из жилья, он оформит письменный ответ собственнику с указанием причин. Данный ответ потребуется при дальнейшем инициировании судебного разбирательства.

Обратиться в суд

Собственникам приходится обращаться в суд часто, поскольку нередко жильцы отказываются покидать квартиру на добровольной основе.

Необходимо составить исковое заявление, указав в нем такие сведения:

• наименование суда, адрес;
• информация об истце и ответчике: ФИО, адреса проживания, контакты;
• описание обстоятельств: по каким причинам ответчик прописан в квартире, каковы основания для его принудительного выселения;
• ссылки на законодательные нормы, относящиеся к делу;
• просьба выселить незаконно проживающего человека;
• при необходимости – просьба вызвать в заседание свидетелей с указанием их ФИО, адресов проживания;
• перечень прикладываемых документов;
• дата, подпись.

Образец искового заявления о выселении

Скачать образец искового заявления о выселении

Одновременно с подачей иска заявитель может направить в суд ходатайство с просьбой истребовать доказательственные документы – например, материалы проверки по обращению в полицию о людях, незаконно проживающих в квартире собственника. Этот материал позволит установить перечень ответчиков и подтвердит позицию истца о том, что ответчики действительно незаконно находятся в квартире собственника (если жильцы начнут оспаривать это обстоятельство).

К иску прикладываются следующие документы:

1. копия паспорта;
2. оригинал и копия справки о составе семьи;
3. квитанция об оплате госпошлины (ее сумма составляет 300 рублей);
4. правоустанавливающая документация на жилье;
5. документы, которые подтверждают тот факт, что ответчик находится в указанном жилом помещении незаконно;
6. претензии, уведомления ответчика о необходимости выселиться;
7. письменный протокол участкового;
8. письменный ответ от сотрудников полиции;
9. показания свидетелей, доказательственные материалы о нарушениях жильцов, о нанесении ими ущерба квартире;
10. другие документы в зависимости от обстоятельств дела.

Обращаться нужно в городской или районный суд по адресу нахождения спорной квартиры.

В деле принимает участие прокурор. Он дает заключение по делам о принудительном выселении, о возмещении вреда здоровью или жизни. Далее суд рассматривает дело и выдает истцу исполнительный лист. Данный документ необходимо отнести судебным приставам, которые и займутся выселением незаконно проживающих граждан в принудительном порядке.

Заявление в прокуратуру

Если заявитель не является собственником жилья, то инициировать судебное разбирательство он не вправе. Например, собственник скончался, заявитель еще не успел вступить в наследственные права, однако жилье уже заняли третьи лица, не имея на то законных оснований. В этом случае человек, чьи права нарушены, может обратиться в прокуратуру – выселение будет произведено в административном порядке.

При этом принудительно выселенный человек вправе обжаловать решение прокурора, обратившись в суд.  

Особенности и нюансы выселения

На практике часто происходят следующие ситуации.

В квартире зарегистрированы незнакомые люди

Нередко собственники квартир получают в почтовых ящиках извещения на имя чужих людей, которые не зарегистрированы по данному адресу – например, штрафы из ГИБДД, судебные оповещения, уведомления о задолженностях перед сотовыми операторами.

В этом случае порядок действий следующий:

1. обратиться в паспортный стол за получением соответствующей информации;
2. написать заявление в полицию с указанием о том, что неизвестные люди зарегистрировались в жилье заявителя: если сотрудники выявят фиктивную регистрацию, ее легко можно будет прекратить;
3. подать иск в суд с требованием прекратить фиктивную регистрацию, если обращение в полицию не помогло.

Если же сотрудник паспортного стола сообщил, что он не располагает информацией о лицах, зарегистрированных в конкретной квартире, то это значит, что в ней никто не прописан. Но иногда уведомления продолжают приходить, чему есть 3 причины:

• уведомления отправляются на имя предыдущих жильцов – например, бывший собственник жилья указал в кредитном договоре свой адрес, а затем продал квартиру;
• текущий собственник – полный тезка должника;
• адрес квартиры собственника используют мошенники.

В таком случае необходимо направить письменные претензии в те учреждения, от имени которых поступают письма. Например, если письма о задолженностях отправляет мобильный оператор, претензию необходимо отправить ему, если ГИБДД – то именно в эту инспекцию.

В претензии необходимо отразить 3 момента:

• адресат, к которому обращаются уполномоченные лица, по данному адресу не проживает;
• просьба сообщить, по какому основанию отправители считают, что указанное лицо проживает в этой квартире;
• просьба перестать отправлять письма по данному адресу.

Если собственник – тезка должника, но его банковский счет был заблокирован, необходимо связаться с должностными лицами по указанным на оповещениях контактным данным и обжаловать их действия.

Квартира куплена с прописанными в ней людьми

В этом случае придется обращаться в суд. Основание для прекращения регистрации – право собственности заявителя на жилье и его нежелание находиться вместе с посторонними людьми. В таких ситуациях суд прекращает регистрацию, но есть обстоятельства, когда процедура выселения может быть существенно усложнена.

1. Если право пользования жильем есть у несовершеннолетнего, то для его выселения уполномоченные органы должны убедиться в том, что ребенок получит жилплощадь как минимум не хуже текущей.
2. Если у человека есть право пожизненного пользования квартирой по наследству, то выселить его не получится. Новый собственник может попытаться доказать в суде, что жилец опасен для других проживающих, что он постоянно нарушает правила общежития.
3. Если жилец в прошлом отказался от приватизации, то тем самым он получает право пользоваться квартирой всю свою жизнь. Принудительно выписать человека удастся только в том случае, если он существенно нарушил закон – например, использует квартиру не по назначению, что представляет опасность для остальных жильцов.

Перед оформлением договора купли-продажи покупателям необходимо запрашивать от продавца справку обо всех людях, которые прописаны в конкретной квартире.

Выселение из муниципального жилья

Основания для выселения из муниципального жилья следующие:

• квартира используется не по назначению – например, проживающий организовал в ней мастерскую и мешает шумом соседям;
• проживающий нарушает санитарные нормы и правила;
• жилец наносит квартире существенный ущерб;
• человек нарушает законные права и интересы соседей.

Указанные обстоятельства необходимо подтвердить документами, приложив их к иску в суд о расторжении договора соцнайма и выписке ответчика из жилья. Если суд удовлетворит исковые требования, то исполнительный лист направится в миграционную службу, которая выпишет ответчика из жилья, и судебным приставам. Последние предпримут необходимые меры по выдворению человека из квартиры.

Судебная практика

26 февраля 2019 года Советский районный суд Нижнего Новгорода расторг арендный договор и принудительно выселил нанимателя за то, что он 2 раза подряд не внес плату за проживание в квартире собственника. В процессе рассмотрения дела арендатор выплатил задолженность по квартире и услугам ЖКХ, признав тем самым факт наличия долга. Однако суд постановил, что после выплаты задолженности основание для расторжения арендного договора осталось, и жильца выселили.

Рассмотрение дела и вынесение постановления заняло 4 месяца, обжалование судебного решения ответчиком – 3 месяца. Сроки затянулись из-за того, что собственник направил иск с ошибками, рассмотрение дела выпало на новогодние праздники, после чего судья столкнулся с болезнью. Но такие обстоятельства возникают нечасто. Решение вступило в силу в июне 2019 года.

Арендодателям необходимо учитывать, что пока арендный договор действует, арендатор вправе пользоваться жилым помещением и хранить в нем вещи. У нанимателя также есть право составить встречный иск с требованием устранить препятствия в пользовании жилым помещением.

Также судебная практика знает случаи выселения из квартир полноправных собственников своего жилья. Так, в 2009 году суд рассмотрел иск с требованием выселить ди-джея Виктора Зотова, из-за громкой музыки которого по ночам не спал весь дом. В 2008 году соседи 46 раз по ночам вызывали милицейские наряды, а 2009 год начался с 16 жалоб в городскую администрацию и с 3 заявлений в полицию. В итоге суд лишил нарушителя прав собственности на приватизированную двухкомнатную квартиру, продал жилье с торгов и вернуть ответчику вырученные средства. Ответчик оспорить судебное решение не смог.

Другие статьи по теме

Как получить долю в приватизированной квартире

Выделение долей детям в ипотечной квартире

Как продать квартиру купленную на материнский капитал